Conditions suspensives dans un compromis : lesquelles prévoir et ce qui se passe ensuite

La préemption est le droit de la mairie d'acheter en priorité certains biens. Elle a deux mois pour répondre (vendre en zone de préemption). La condition de revente d'un bien est expliquée dans la vente en cascade.

C'est la seule condition rendue obligatoire par la loi, quand l'achat d'un logement ou d'un terrain à bâtir est financé par un prêt. Elle doit durer au moins un mois à partir de la signature du compromis. En pratique, le délai est souvent de 45 à 60 jours (Service-Public.fr).

Pour bien vous protéger, la clause précise :

1. le montant maximum du prêt ;
2. la durée de remboursement ;
3. le taux d'intérêt maximum, hors assurance ;
4. la date limite pour déposer la demande et celle pour obtenir l'accord ;
5. les preuves à fournir en cas de refus.

La condition est remplie dès qu'une banque fait une offre ferme qui correspond à ces caractéristiques. Un simple accord de principe ne suffit pas. Si le prêt est refusé, toute somme versée doit vous être rendue immédiatement et en totalité, sans retenue.

Acheter sans prêt. Si vous payez comptant, le compromis l'indique. Vous devez alors écrire de votre main que vous savez renoncer à cette protection (article L313-42 du Code de la consommation).

Elle se réalise. La vente devient ferme. Vous ne pouvez plus vous retirer sans conséquence, et l'acte se signe à la date prévue.

Elle échoue dans le délai. La vente est annulée de plein droit. On dit qu'elle est « caduque ». L'acheteur récupère son dépôt de garantie. Personne ne doit d'indemnité à l'autre.

Elle échoue par la faute de l'acheteur. C'est le cas s'il n'a pas déposé de demande de prêt ou s'il a demandé un montant plus élevé que prévu. La condition est alors considérée comme remplie (article 1304-3 du Code civil). Le vendeur peut exiger la vente ou garder le dépôt, selon ce que prévoit le compromis.

Le délai est dépassé sans réponse. Relisez le compromis : il dit en général comment prévenir l'autre partie et si le délai peut être prolongé. Une prolongation se fait par un avenant, c'est-à-dire un ajout signé par les deux parties.

Le sort des sommes versées est détaillé dans dépôt de garantie et indemnité d'immobilisation.

Oui, si elle a été prévue dans votre seul intérêt. Vous pouvez y renoncer tant qu'elle n'est ni réalisée ni échouée (article 1304-4 du Code civil). Par exemple, vous obtenez finalement un apport familial et n'avez plus besoin de prêt. Faites-le par écrit, avec l'aide du notaire.

• Promesse unilatérale. Les conditions suspensives fonctionnent de la même manière. La différence porte sur le délai pour « lever l'option », c'est-à-dire décider d'acheter.
• Terrain à bâtir. La condition d'obtention du permis de construire est fréquente. Sa durée doit tenir compte du délai d'instruction et du recours possible des voisins.
• Achat en copropriété. Certains acheteurs ajoutent une condition liée aux travaux votés en assemblée générale. Elle se négocie.
• Achat par une société civile immobilière (SCI). La condition de prêt s'applique aussi. Pour votre cas précis, faites‑vous conseiller par le notaire.

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• Une condition suspensive retarde la vente définitive jusqu'à un événement précis.
• La condition de prêt est obligatoire dès que l'achat est financé par un crédit.
• Si la condition échoue sans faute de l'acheteur, il récupère toutes les sommes versées.
• Si l'acheteur empêche lui-même la condition, elle est considérée comme remplie.
• Une clause précise (montant, taux, durée, dates) protège mieux les deux parties.