Compromis de vente : ce qu'il contient, comment le signer et les délais

Le compromis doit être écrit. Il peut prendre trois formes :

• un acte sous signature privée, rédigé par les parties ou par l'agence ;
• un acte contresigné par avocat ;
• un acte authentique, signé chez le notaire.

Si sa durée dépasse 18 mois, prolongations comprises, et que le vendeur est un particulier, l'acte authentique devient obligatoire. Entre particuliers, faire rédiger le compromis par le notaire limite les oublis. Voir vendre entre particuliers.

Le vendeur fournit notamment :

• sa pièce d'identité et, s'il y a lieu, son contrat de mariage ou de Pacs ;
• la copie du titre de propriété ;
• pour une maison : plans, permis de construire, autorisations de travaux et certificat de conformité ;
• les servitudes et, si le bien est loué, le bail en cours ;
• en copropriété : règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées, fiche synthétique, carnet d'entretien ;
• l'assurance dommages-ouvrage, si elle est en cours ;
• le dossier de diagnostics techniques, en cours de validité.

L'acheteur fournit sa pièce d'identité, un extrait d'acte de naissance de moins de 3 mois, un justificatif de domicile et sa situation familiale.

Le titre de propriété perdu se retrouve facilement : voir retrouver son titre de propriété.

Une condition suspensive est un événement qui doit se réaliser pour que la vente ait lieu, comme l'obtention du prêt. Si elle échoue, la vente tombe sans pénalité.

Chacun doit aussi informer l'autre de tout élément déterminant qu'il connaît : un litige de voisinage, des travaux votés en copropriété. Cacher une telle information peut faire annuler la vente.

1. La signature. Sur papier, en deux originaux, ou par signature électronique.
2. La notification à l'acheteur. Par lettre recommandée ou remise en main propre par le professionnel qui a le mandat.
3. La rétractation. L'acheteur particulier a 10 jours, à partir du lendemain de la première présentation de la lettre. Il se rétracte par lettre recommandée, sans se justifier.
4. Les conditions suspensives. Leur délai est libre, sauf pour le prêt : au moins un mois.
5. L'acte de vente. À la date prévue au compromis, chez le notaire.

Le vendeur, lui, n'a pas de délai de rétractation.

Le compromis prévoit souvent un versement de l'acheteur, appelé dépôt de garantie, de l'ordre de 10 % du prix. Il n'est pas obligatoire. Il est bloqué sur le compte du notaire.

• La vente se fait : la somme est déduite du prix.
• Une condition suspensive échoue : elle est rendue en entier.
• L'acheteur renonce sans motif valable, après les 10 jours : elle reste au vendeur.

Exemple. Mme Morel vend son appartement 250 000 €. L'acheteur verse 25 000 € chez le notaire. Il se rétracte au 7e jour : il récupère tout. S'il avait renoncé au 2e mois sans raison prévue au compromis, Mme Morel aurait gardé les 25 000 €.

• L'Alsace-Moselle. Un compromis sous signature privée doit être suivi de l'acte dans les 6 mois au plus.
• Le bien en zone de préemption. Le notaire envoie une déclaration à la commune, qui a deux mois pour répondre. Voir vendre en zone de préemption.
• Une vente en indivision. Tous les indivisaires signent, sauf autorisation du juge. Voir vendre un bien en indivision.
• Une prolongation. Elle se fait par avenant, dans la même forme que le compromis.

Pour un doute sur une clause, demandez l'avis du notaire avant de signer. I Love Immo n'est pas notaire et ne rédige pas de compromis.

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• Le compromis engage le vendeur et l'acheteur sur le bien et le prix.
• L'acheteur particulier a 10 jours pour se rétracter après la notification.
• Le dépôt de garantie, souvent 10 %, n'est pas obligatoire et reste chez le notaire.
• Les conditions suspensives protègent l'acheteur, notamment pour le prêt.
• L'acte de vente suit chez le notaire, à la date prévue.