Dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation, acompte : quelle différence ?
Ces mots désignent des sommes proches, mais pas identiques.
| Nom | Dans quel contrat | Ce que c'est |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie | Compromis de vente | Une avance sur le prix, bloquée jusqu'à l'acte |
| Indemnité d'immobilisation | Promesse unilatérale de vente | Le prix de l'exclusivité : le vendeur réserve son bien à l'acheteur |
| Arrhes | Tout contrat qui le prévoit | Une somme qui permet à chacun de renoncer : l'acheteur la perd, le vendeur rend le double (article 1590 du Code civil) |
Le contrat doit employer le bon mot. Une clause d'arrhes laisse une porte de sortie aux deux parties, ce qui n'est pas le cas d'un dépôt de garantie classique. En cas de doute, demandez au notaire de vous l'expliquer avant de signer.
Le dépôt est‑il obligatoire ? Combien verser ?
Il n'est pas obligatoire. Le compromis est valable sans versement (Service-Public.fr). Mais il est d'usage d'en prévoir un, car il rassure le vendeur.
Le montant se négocie. Service-Public.fr indique 10 % du prix pour un compromis, et 5 à 10 % en pratique pour l'indemnité d'une promesse unilatérale.
Une seule exception obligatoire. Quand une promesse unilatérale consentie par un particulier dure plus de 18 mois, l'indemnité doit atteindre au moins 5 % du prix et être confiée au notaire. Sinon, la promesse est nulle (article L290-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Exemple. M. Caron achète un appartement à 210 000 €. Le compromis prévoit un dépôt de 10 %, soit 21 000 €. Il le vire sur le compte du notaire. Le jour de l'acte, il ne paiera plus que 189 000 € de prix, en plus des frais d'acte.
À qui verser l'argent, et quand ?
- Jamais au vendeur directement pendant le délai de rétractation. La loi l'interdit. Seul un professionnel disposant d'une garantie financière, comme le notaire ou l'agent immobilier, peut recevoir la somme (article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation).
- De préférence au notaire, qui la place sur un compte de séquestre. Un séquestre est un compte bloqué : ni le vendeur ni l'acheteur ne peuvent y toucher seuls.
- Au moment prévu par le compromis, souvent à la signature ou dans les jours qui suivent.
Avant le compromis, aucun versement. Une offre d'achat accompagnée d'un versement d'argent est nulle (article 1589-1 du Code civil). Voir l'offre d'achat acceptée.
Quand le dépôt est‑il rendu, gardé ou déduit ?
| Situation | Ce qui arrive au dépôt |
|---|---|
| L'acte de vente est signé | Il est déduit du prix |
| L'acheteur se rétracte dans les 10 jours | Il est rendu dans les 21 jours |
| Le prêt est refusé, dans les conditions du compromis | Il est rendu immédiatement et en totalité |
| Une autre condition suspensive échoue | Il est rendu |
| L'acheteur renonce sans raison valable | Le vendeur le garde en général, si le compromis le prévoit |
| Le vendeur refuse de vendre | Il est rendu à l'acheteur, qui peut demander plus |
En pratique, le notaire ne libère pas la somme au profit d'une partie sans l'accord des deux, ou sans décision de justice. Si vous n'êtes pas d'accord, il la garde bloquée. Les causes d'annulation sont détaillées dans annuler un compromis de vente.
Les cas particuliers
- Compromis signé en agence. L'agent immobilier peut recevoir la somme s'il dispose d'une garantie financière. Il la reverse ensuite au notaire.
- Achat sans apport. Certains acheteurs n'ont pas l'épargne nécessaire. Un dépôt réduit, voire une caution bancaire à la place, peut être négocié.
- Achat dans le neuf. Le dépôt du contrat de réservation obéit à des plafonds propres à la vente en l'état futur d'achèvement.
- Litige sur le dépôt. Si le vendeur et l'acheteur s'opposent, chacun peut consulter un avocat. Le juge tranche à défaut d'accord.
À lire aussi : annuler une vente immobilière : les motifs admis, délai de rétractation de 10 jours : point de départ, conditions suspensives : lesquelles, que se passe‑t‑il ?.
Ce qu'il faut retenir
- Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire et son montant se négocie, souvent 10 %.
- Il se verse au notaire ou à un professionnel couvert par une garantie financière, jamais au vendeur pendant les 10 jours.
- Il est déduit du prix le jour de l'acte.
- Il est rendu en cas de rétractation ou de condition suspensive non réalisée.
- L'acheteur qui renonce sans raison valable le perd en général.
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Questions fréquentes
Le dépôt de garantie rapporte‑t‑il des intérêts ?
Non, en principe. La somme reste bloquée sur un compte de séquestre du notaire, sans rémunération pour l'acheteur. Elle est simplement déduite du prix le jour de l'acte.
Peut‑on verser moins de 10 % ?
Oui. Les 10 % sont un usage, pas une obligation. Vendeur et acheteur peuvent convenir de 5 %, ou d'aucun versement. Un dépôt plus faible rassure moins le vendeur, mais ne rend pas le compromis moins valable.
Le vendeur peut‑il encaisser lui-même le dépôt ?
C'est à éviter. Pendant le délai de rétractation, aucun versement ne peut lui être fait directement. Ensuite, confier la somme au notaire protège les deux parties : elle ne sera libérée qu'à l'acte ou selon les clauses du compromis.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (6)vérifiées le 18 octobre 2026
- Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromisService-Public.fr
- Article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation (versements pendant le délai de rétractation)Légifrance
- Article L290-2 du Code de la construction et de l'habitation (indemnité d'au moins 5 % pour une promesse de plus de 18 mois)Légifrance
- Article 1589-1 du Code civil (nullité d'un engagement d'achat avec versement)Légifrance
- Article 1590 du Code civil (promesse faite avec des arrhes)Légifrance
- Article L313-41 du Code de la consommation (remboursement si le prêt est refusé)Légifrance
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