Reste à vivre : comment le calculer et pourquoi la banque le regarde autant que le taux d'endettement

En trois étapes, sur une base mensuelle.

1. Additionnez les revenus nets du foyer : salaires, pensions, revenus d'indépendant, et la part des loyers que la banque retient si vous louez un bien.
2. Additionnez toutes les mensualités de crédit : le futur prêt immobilier avec son assurance, les autres prêts en cours, les crédits à la consommation.
3. Faites la soustraction : revenus − mensualités = reste à vivre.

Si vous restez locataire après l'achat, par exemple pour un investissement locatif, la banque retire aussi votre loyer. Pour une résidence principale, le loyer actuel disparaît : il ne compte pas.

Exemple : Hélène et Bruno, 55 et 57 ans, gagnent ensemble 4 800 € net par mois. Ils ont un prêt auto de 300 €. Le futur prêt coûterait 1 350 € par mois, assurance comprise.

• Mensualités totales : 1 350 + 300 = 1 650 €.
• Taux d'endettement : 1 650 ÷ 4 800 = 34,4 %, sous les 35 %.
• Reste à vivre : 4 800 − 1 650 = 3 150 € par mois pour deux.

Le même taux d'endettement donne un reste à vivre très différent selon les revenus. Avec 2 000 € de revenus et 34 % d'endettement, il reste 1 320 €. Avec 8 000 €, il reste 5 280 €.

Le calcul de la capacité d'emprunt donne votre reste à vivre en même temps que le montant possible.

Parce que 35 % d'un petit revenu laisse peu pour vivre. Le taux d'endettement seul ne suffit pas à juger un dossier.

Un ménage modeste à 33 % peut être plus fragile qu'un ménage aisé à 36 %. La banque regarde donc combien il reste en euros, rapporté au nombre de personnes du foyer.

Elle tient aussi compte :

• du nombre d'enfants ou de personnes à charge ;
• de la stabilité de vos revenus ;
• de votre épargne et de votre apport ;
• de la tenue de vos comptes dans les derniers mois.

Il n'existe pas de chiffre officiel. Chaque banque fixe son seuil, souvent par adulte et par enfant. Certaines adaptent selon la ville, car le coût de la vie n'est pas le même partout.

Ne vous fiez pas aux montants qui circulent en ligne. Demandez directement à votre conseiller le seuil qu'il applique. Comparer plusieurs banques reste utile : leurs grilles diffèrent.

En baissant la mensualité ou en soldant d'autres crédits.

1. Rembourser un petit crédit avant la demande, si votre épargne le permet.
2. Augmenter l'apport pour emprunter moins.
3. Allonger la durée, dans la limite des 25 ans retenus en général par les banques.
4. Comparer l'assurance emprunteur : une cotisation plus basse réduit la mensualité.

Le calcul du taux d'endettement montre l'effet de chaque piste. Attention : le coût total du prêt, mesuré par le taux annuel effectif global, doit rester sous le taux d'usure.

• Retraite pendant le prêt. Si vous partez à la retraite avant la fin du prêt, la banque peut calculer le reste à vivre avec votre future pension.
• Revenus irréguliers. Pour un indépendant ou un intérimaire, la banque prend une moyenne sur plusieurs années. Voyez le crédit en CDD ou en indépendant.
• Pension alimentaire. Celle que vous versez est retirée des revenus. Celle que vous recevez peut être comptée.
• Investissement locatif. La banque ne retient souvent qu'une partie des loyers attendus, pour tenir compte des périodes sans locataire.

I Love Immo n'est pas une banque. Notre calcul est une estimation : seule la banque décide de vous prêter.

À lire aussi : règles du HCSF : 35 % d'endettement et 25 ans, dossier de prêt immobilier : les pièces à fournir, refus de prêt immobilier : raisons et recours.

• Le reste à vivre, c'est vos revenus nets moins toutes vos mensualités de crédit.
• Aucune loi ne fixe de minimum : chaque banque a sa grille, selon la taille du foyer.
• Il complète la règle des 35 % d'endettement, assurance comprise.
• À taux d'endettement égal, un petit revenu laisse un reste à vivre plus faible.
• Apport, durée, assurance et petits crédits soldés sont vos leviers pour l'améliorer.