Copropriété sans syndic : comment en désigner un, et que risque‑t‑on sans lui ?

Elle ne peut plus fonctionner normalement. Les problèmes arrivent vite :

• les factures d'eau, d'électricité ou d'entretien ne sont plus payées par la copropriété ;
• les contrats, dont l'assurance de l'immeuble, ne peuvent pas être signés ou renouvelés en son nom ;
• les sinistres des parties communes ne sont pas déclarés ;
• les travaux ne peuvent pas être votés ni commandés ;
• les ventes de lots se compliquent, car le notaire attend des documents du syndic.

Côté assurance, la copropriété doit être assurée pour sa responsabilité civile, c'est-à-dire les dommages causés à d'autres par les parties communes. Sans syndic, plus personne ne suit ce contrat. Chaque copropriétaire doit, lui, rester assuré pour son propre compte. Voir l'assurance de la copropriété.

Tout dépend de la raison de l'absence de syndic.

Il faut demander au juge de désigner un syndic. C'est le cas quand une assemblée a bien été convoquée pour choisir un syndic, mais qu'aucun candidat n'a obtenu la majorité.

La demande va au président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Peuvent la faire :

• un ou plusieurs copropriétaires ;
• le maire de la commune ;
• le président de l'intercommunalité chargée de l'habitat.

Un avocat est obligatoire. Le syndic désigné par le juge gère l'immeuble pour une durée fixée. Deux mois avant la fin de sa mission, il convoque une assemblée pour élire un syndic. Sa mission s'arrête dès qu'un syndic élu accepte son mandat.

Tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour en élire un nouveau. C'est le cas notamment :

• quand le mandat est arrivé à son terme sans assemblée pour le renouveler ;
• quand le syndic a démissionné ou est décédé ;
• quand la société de syndic a été dissoute ou liquidée ;
• quand le juge a annulé la désignation du syndic.

Cette assemblée ne peut traiter que du choix du syndic. Son ordre du jour se limite aux candidatures présentées.

Concrètement :

1. Rassemblez des candidatures. Demandez des projets de contrat à des syndics professionnels, ou trouvez un copropriétaire prêt à être syndic bénévole.
2. Convoquez tous les copropriétaires. Respectez un délai de 21 jours au moins. Joignez les projets de contrat. Voir les règles de convocation.
3. Faites voter. Le syndic est élu à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si un candidat obtient au moins un tiers des voix, un second vote immédiat peut se faire à la majorité des votants.
4. Sans résultat, saisissez le juge. Si personne ne convoque d'assemblée, toute personne intéressée peut s'adresser au tribunal judiciaire. Le juge désigne alors un administrateur provisoire. Celui-ci retrouve les comptes et les documents, puis convoque l'assemblée qui élira un syndic.

Exemple : Françoise possède un trois-pièces dans un immeuble de 8 lots. Le syndic bénévole, M. Martin, a vendu son appartement en janvier. Son mandat a pris fin trois mois plus tard sans qu'il ait organisé sa succession. Françoise obtient deux projets de contrat de syndics professionnels. Elle convoque tous les copropriétaires le 2 mai pour une assemblée le 3 juin. Le 3 juin, l'un des deux syndics obtient la majorité.

Oui. La règle ne dépend pas du nombre de lots. Beaucoup de petits immeubles et de maisons divisées n'en ont jamais eu, mais la loi de 1965 s'applique dès qu'un premier lot change de propriétaire.

La solution la plus simple est souvent un syndic bénévole : l'un des copropriétaires, élu par l'assemblée. Il n'a pas besoin de carte professionnelle. Ses conditions et ses obligations sont détaillées dans le syndic bénévole.

Les petites copropriétés bénéficient aussi de règles allégées : pas de conseil syndical obligatoire, comptabilité simplifiée, décisions par écrit. Elles sont détaillées dans les règles de la petite copropriété.

• Syndic bénévole qui vend son lot. Il doit être copropriétaire pour rester syndic. Son mandat prend fin trois mois après la vente. Pendant ce délai, il convoque une assemblée pour désigner son successeur.
• Mandat bientôt expiré. Pour éviter le vide, faites voter le renouvellement ou le remplacement avant la fin du contrat. Voir changer de syndic.
• Copropriété en grande difficulté financière. Le juge peut désigner un administrateur provisoire, avec des pouvoirs plus larges que ceux d'un syndic.
• Nouvelle copropriété. Un syndic provisoire est prévu dans le règlement pour un an au plus. Il doit convoquer la première assemblée générale dans ce délai.

Pour trouver un syndic professionnel, l'annuaire des syndics de copropriété liste des syndics dont la carte professionnelle a été vérifiée. Pour une démarche devant le tribunal, faites‑vous accompagner par un avocat : I Love Immo ne représente personne en justice.

À lire aussi : trouver un syndic, créer une copropriété et l'assurance du syndic bénévole.

• Toute copropriété doit avoir un syndic, même avec deux lots.
• Si aucun syndic n'a été élu en assemblée, il faut demander au juge d'en désigner un, avec un avocat.
• Dans les autres cas, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée limitée au choix du syndic.
• Sans syndic, la copropriété ne peut plus payer, s'assurer, faire des travaux ni répondre au notaire.
• Dans une petite copropriété, un copropriétaire peut devenir syndic bénévole.