Infiltration d'eau par le plafond, un mur ou le sol dans un logement loué : qui répare et qui paie

C'est la question centrale. Elle ne dépend pas de l'endroit où l'eau apparaît, mais de ce qui l'a provoquée.

La loi pose deux règles. Le propriétaire entretient le logement et fait toutes les réparations autres que locatives. Le locataire fait le petit entretien et les menues réparations, sauf si elles sont dues à la vétusté, à un défaut de construction ou à un cas de force majeure. Dans ces cas, elles reviennent aussi au propriétaire.

Exemple. Après un hiver pluvieux, une tache brune s'étend au plafond de la chambre de Sophie, locataire au dernier étage d'une maison. Le couvreur trouve des tuiles cassées. La réparation du toit revient à Robert, le propriétaire. La remise en peinture du plafond passe par les assurances.

Pour savoir qui paie quoi, pièce par pièce, voyez les travaux du bailleur ou du locataire.

Il faut distinguer deux choses : réparer la cause, et indemniser les dégâts qu'elle a causés.

L'assurance habitation du locataire est obligatoire. Elle contient en général une garantie dégâts des eaux. Elle indemnise ses biens et, souvent, les embellissements de son logement.

L'assurance du propriétaire non occupant couvre le bâtiment et sa responsabilité de propriétaire. Elle peut jouer si la cause vient d'un défaut d'entretien du logement.

Attention aux infiltrations. Service-Public le précise : elles sont couvertes si elles résultent d'un événement soudain et accidentel, comme une forte pluie ou une tempête. Elles sont souvent exclues lorsqu'elles viennent d'un manque d'entretien ou de la vétusté. Le coût de la réparation de la cause, comme le toit, n'est pas toujours pris en charge.

Entre assureurs, une convention, dite IRSI, organise qui gère le dossier et qui paie, selon le montant des dégâts. Le détail est dans le dégât des eaux et la convention IRSI.

Le locataire doit continuer à payer le loyer, même si les travaux tardent. Voici l'ordre des démarches qui s'offrent à lui :

1. Une relance écrite, puis une lettre recommandée avec avis de réception rappelant le problème et les risques.
2. Une demande de conciliation, gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.
3. En dernier recours, le juge. Il peut ordonner les travaux, réduire le loyer, ou autoriser le versement du loyer sur un compte bloqué en attendant.

Une infiltration durable peut rendre le logement non décent : le logement doit être protégé contre les infiltrations d'eau. Voyez le logement décent.

Côté propriétaire, agir vite protège aussi votre bien : une infiltration qui dure abîme la structure et fait grimper la facture.

• En copropriété. Si la cause est une partie commune, prévenez le syndic sans attendre. C'est la copropriété qui répare. Voyez une fuite dans les parties communes.
• L'infiltration par le sol ou en sous-sol. Remontées d'humidité, nappe, mauvais drainage : ce sont des défauts du bâtiment, à la charge du propriétaire. Les assurances habitation les couvrent rarement.
• Une infiltration découverte juste après un achat. Ce n'est plus une question de bail, mais de vente : vices cachés, garanties du constructeur. Parlez-en à votre notaire ou à un avocat.
• Un logement meublé. Les mêmes règles s'appliquent. Le mobilier abîmé par l'eau relève de l'assurance du propriétaire s'il lui appartient.
• La sortie du locataire. Un dégât causé par l'eau ne peut être retenu sur le dépôt de garantie que si le locataire en est responsable, preuve à l'appui.

À lire aussi : les obligations du propriétaire bailleur et les droits et obligations du locataire.

• La cause de l'infiltration décide qui répare, pas l'endroit où l'eau apparaît.
• Toiture, façade, vétusté : propriétaire. Défaut d'entretien ou négligence : locataire.
• Le locataire déclare le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés.
• Les infiltrations lentes, dues au manque d'entretien, sont souvent exclues des contrats.
• Le loyer reste dû pendant les travaux, sauf décision du juge.