Quelle majorité pour quels travaux ?
Plus les travaux transforment l'immeuble, plus la majorité exigée est forte. Les parties communes sont ce qui sert à tous : toiture, façade, escaliers, ascenseur, canalisations communes, structure.
| Type de travaux | Majorité | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien, conservation, sécurité, santé | Majorité simple (voix exprimées) | Réfection de toiture, ravalement, mise aux normes de l'ascenseur |
| Travaux imposés par la loi ou par un arrêté | Majorité simple | Travaux exigés par le maire pour la sécurité |
| Accessibilité, panneaux solaires, local à vélos | Majorité simple | Rampe d'accès, panneaux photovoltaïques sur le toit |
| Économies d'énergie | Majorité de tous les copropriétaires | Isolation des murs, nouvelle chaudière collective |
| Amélioration, transformation, ajout | Majorité de tous les copropriétaires | Création d'un ascenseur, d'un jardin commun |
| Travaux qui touchent la destination de l'immeuble | Unanimité | Changer l'usage d'un immeuble d'habitation |
La majorité simple se calcule sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La majorité de tous les copropriétaires se calcule sur toutes les voix de l'immeuble, absents compris. Si elle n'est pas atteinte mais que le projet a obtenu au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu tout de suite. Le détail figure dans les majorités en assemblée générale.
Et les travaux urgents ?
En cas d'urgence, le syndic agit seul. La loi lui permet de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Exemples : une fuite importante sur la toiture, une canalisation commune rompue, une corniche qui menace de tomber.
Il doit ensuite en informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale. Il peut demander une avance de fonds pour payer ces travaux. Ce pouvoir ne couvre pas un projet simplement utile : sans danger réel et immédiat, il faut un vote.
Comment les travaux sont‑ils financés ?
Chaque copropriétaire paie sa quote-part, selon ses tantièmes. Les tantièmes sont la part de chaque lot dans les parties communes, inscrite dans le règlement de copropriété. Pour un ascenseur, la répartition peut tenir compte de l'étage, selon le règlement.
Trois sources aident à payer :
- le fonds de travaux : une épargne que la copropriété constitue chaque année ;
- l'emprunt collectif : le syndicat emprunte au nom de tous ou des seuls copropriétaires volontaires, sur 25 ans au plus ;
- les aides publiques, pour la rénovation énergétique notamment, comme MaPrimeRénov' Copropriété.
Exemple : une toiture coûte 90 000 €. Jeanne possède 120 tantièmes sur 1 000. Sa part est de 10 800 €. Le fonds de travaux en couvre une partie, et le reste est appelé en trois fois, aux dates votées par l'assemblée.
Pour un emprunt collectif, l'assemblée vote séparément les travaux et l'emprunt, avec son montant, sa durée et son taux. Les copropriétaires qui ne veulent pas emprunter le font savoir au syndic dans les 2 mois et paient leur part comptant.
Les travaux de copropriété se déduisent‑ils des impôts ?
Oui, si le logement est loué vide et que vous êtes au régime réel. Votre part des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduit de vos loyers. Les travaux d'agrandissement ou de construction ne se déduisent pas. Le détail est dans les charges déductibles des revenus fonciers.
Pour votre résidence principale, ces dépenses ne se déduisent pas. Votre situation fiscale peut avoir ses particularités : un conseiller fiscal ou votre centre des impôts peut vous répondre pour votre cas.
Les cas particuliers
- Un balcon. La dalle et le garde-corps sont souvent des parties communes, même si vous seul y accédez. Le règlement de copropriété le précise. Sa réfection se vote alors en assemblée.
- Des travaux le samedi. Aucune règle nationale ne fixe les horaires de chantier. Le règlement de copropriété ou un arrêté municipal peut les limiter. Voir le bruit de voisinage.
- Des travaux dans votre appartement. S'ils touchent un mur porteur, une façade ou une canalisation commune, il vous faut l'accord de l'assemblée. Voir les travaux privatifs en copropriété.
- Une vente en cours. Les appels de fonds sont dus par le propriétaire du lot à leur date. Voir les travaux votés avant la vente.
- Une petite copropriété. Des règles de décision plus souples existent. Voir les petites copropriétés.
À lire aussi : ravalement de façade : obligation, fréquence et vote, la borne de recharge en copropriété, le portail et la clôture en copropriété et la rénovation énergétique en copropriété.
Ce qu'il faut retenir
- Les travaux sur les parties communes se décident en assemblée générale, sur la base de devis joints à la convocation.
- Entretien et sécurité : majorité simple. Amélioration et économies d'énergie : majorité de tous les copropriétaires.
- Le syndic ne peut agir seul qu'en cas d'urgence, pour sauvegarder l'immeuble.
- Chacun paie selon ses tantièmes ; le fonds de travaux, l'emprunt collectif et les aides allègent la dépense.
- Rangez procès-verbaux, devis et appels de fonds : ils servent pour vos impôts et pour une vente.
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Questions fréquentes
Le syndic peut‑il lancer des travaux sans vote ?
Seulement en cas d'urgence, pour sauvegarder l'immeuble : une fuite sur la toiture, un balcon qui menace de tomber. Il doit ensuite informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale. Pour tous les autres travaux, un vote est nécessaire.
Je n'ai pas voté les travaux : dois‑je quand même payer ?
Oui. Une décision prise à la bonne majorité s'impose à tous, y compris aux absents et aux opposants. Vous pouvez seulement la contester en justice dans les 2 mois qui suivent la réception du procès-verbal, si vous avez voté contre ou étiez absent.
Les travaux de copropriété sont‑ils déductibles de mes impôts ?
Si vous louez le logement vide et déclarez au régime réel, votre part des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration se déduit en général de vos loyers. Pour votre résidence principale, il n'y a pas de déduction, mais certaines aides peuvent exister.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (6)vérifiées le 18 octobre 2026
- Article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (travaux votés à la majorité des voix exprimées), version en vigueur depuis le 18 juin 2025Légifrance
- Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (travaux votés à la majorité de tous les copropriétaires), version en vigueur depuis le 18 juin 2025Légifrance
- Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (missions du syndic, travaux urgents), version en vigueur depuis le 11 avril 2024Légifrance
- Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (fonds de travaux)Légifrance
- Emprunt collectif pour financer des travaux en copropriétéService-Public.fr
- Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ?Service-Public.fr
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Comment un projet de travaux arrive‑t‑il au vote ?
Il doit être inscrit à l'ordre du jour, avec les devis. Vous ne pouvez pas voter en séance un projet qui n'a pas été annoncé dans la convocation.
Concrètement, si vous voulez faire voter un projet, écrivez au syndic par lettre recommandée. Demandez l'inscription de la question à la prochaine assemblée, avec un projet de résolution. Voir la convocation et ses délais.