Assurance habitation du copropriétaire : ce que la loi impose, que vous habitiez ou louiez

L'assurance PNO, pour « propriétaire non occupant », est le nom courant du contrat d'un bailleur ou d'un propriétaire de logement vide. Elle est détaillée dans notre outil sur l'assurance PNO.

Deux contrats se complètent.

1. Votre locataire doit assurer les risques locatifs : l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux dans le logement loué. Il vous remet son attestation à la remise des clés, puis chaque année si vous la demandez.
2. Vous devez assurer votre responsabilité de copropriétaire. Elle joue par exemple si le dommage vient d'un équipement dont vous êtes responsable, ou si le logement est vide entre deux locations.

S'il ne s'assure pas, vous pouvez, après un délai d'un mois, prendre une assurance pour son compte et lui en refacturer le prix. Vous pouvez y ajouter 10 % au plus. Cette règle vaut pour un bail d'habitation, vide ou meublé.

Tout dépend de l'origine de la fuite. Si elle vient de chez vous, vous déclarez le sinistre à votre assureur. Si elle vient des parties communes, le syndic le déclare à l'assureur de l'immeuble, et vous déclarez vos propres dégâts au vôtre. Pour les dégâts modestes, une convention entre assureurs désigne un seul gestionnaire (voir l'assurance de la copropriété). Qui indemnise dans chaque cas est détaillé dans le dégât des eaux : qui indemnise.

Exemple. Mme Petit habite son deux-pièces. Le flexible de son lave-linge cède et l'eau traverse le plancher chez la voisine du dessous. Mme Petit déclare le sinistre à son assureur, et la voisine ses dégâts au sien. Les dommages s'élèvent à 2 000 € hors taxes : la convention entre assureurs désigne un seul gestionnaire. L'assurance de l'immeuble n'intervient pas.

La loi ne prévoit pas d'amende. Mais vous paierez vous-même les dommages que votre lot cause, parfois des sommes importantes : un plafond refait, un appartement voisin à remettre en état.

Le syndic peut aussi agir contre vous pour vous obliger à vous assurer. Et vos propres dégâts ne sont pas couverts par le contrat de l'immeuble.

• Syndic bénévole. Votre contrat personnel ne couvre pas la copropriété. L'immeuble doit avoir sa propre assurance de responsabilité civile, signée par le syndic au nom de tous. Le syndic bénévole a lui-même intérêt à s'assurer : voir le syndic bénévole.
• Règlement de copropriété. Il peut imposer des garanties précises, par exemple une multirisque pour l'immeuble. Lisez la clause « assurances » avant de choisir votre contrat.
• Lots annexes. Une cave, un box ou un parking sont des lots à part entière. Vérifiez que votre contrat les inclut.
• Location de vacances. Les règles d'assurance du locataire décrites plus haut visent les baux d'habitation ; un meublé de tourisme suit d'autres règles.
• Primes et impôts. Pour un logement loué, la prime d'assurance peut être déductible des revenus fonciers. Voir les charges déductibles des revenus fonciers, et demandez conseil pour votre cas.

Pour vérifier en quelques questions ce qui est obligatoire dans votre situation, utilisez notre outil sur l'assurance habitation obligatoire. I Love Immo n'est pas assureur et ne vend pas de contrat.

À lire aussi : syndicat des copropriétaires : définition et rôle et une fuite dans les parties communes.

• Tout copropriétaire doit assurer sa responsabilité civile, qu'il habite, loue ou laisse vide son lot.
• Assurer vos biens et vos murs est conseillé, mais pas imposé par la loi.
• Si vous louez, votre locataire assure les risques locatifs, et vous votre responsabilité de propriétaire non occupant.
• Une fuite née chez vous se déclare à votre assureur, jamais à celui de l'immeuble.
• Sans assurance, vous payez vous-même les dommages causés par votre lot.