Qu'est‑ce qui distingue les deux régimes ?
La différence tient à ce que chacun possède.
En copropriété, l'immeuble est divisé en lots. Chaque lot comprend une partie privative, à vous seul, et une quote-part des parties communes : la toiture, l'escalier, le terrain. Cette quote-part s'exprime en tantièmes, expliqués dans le calcul des tantièmes.
En indivision, il n'y a pas de partage matériel. Trois frères qui héritent d'une maison en possèdent chacun un tiers, mais aucun n'a « sa » chambre ou « son » étage. Chacun a des droits sur l'ensemble.
| Copropriété | Indivision | |
|---|---|---|
| Ce que vous possédez | Un lot : une partie privative et une part des parties communes | Une quote-part de tout le bien |
| Comment elle naît | Dès qu'un immeuble est divisé en au moins 2 lots à des propriétaires différents | Par une succession, un achat à plusieurs, un divorce |
| Qui gère | Le syndicat des copropriétaires et un syndic | Les indivisaires eux-mêmes, ou un mandataire |
| Décisions courantes | Vote en assemblée générale, selon la majorité prévue | Majorité des deux tiers des droits indivis |
| Vente | Chacun vend son lot sans l'accord des autres | Accord de tous en principe, avec des exceptions |
| Durée | Permanente, tant que l'immeuble est divisé | Provisoire : chacun peut demander le partage |
| Document de base | Règlement de copropriété | Convention d'indivision, si elle existe |
Et un appartement en copropriété détenu à plusieurs ?
C'est le cas le plus fréquent de « copropriété indivise ». L'immeuble est en copropriété ; votre lot, lui, appartient à plusieurs personnes.
Les deux régimes s'appliquent alors chacun à son niveau :
- Vis-à-vis de la copropriété, le lot compte une seule fois. Les indivisaires désignent un représentant commun, appelé mandataire commun, qui reçoit les convocations et vote. Le syndic l'inscrit sur la liste des copropriétaires.
- Entre vous, les règles de l'indivision jouent. Pour voter un gros projet, le mandataire doit avoir l'accord des autres selon ce que vous avez convenu.
- Pour les charges, la copropriété peut réclamer le paiement aux indivisaires. Entre vous, chacun paie selon sa quote-part.
Une convention d'indivision, signée chez le notaire quand il y a un bien immobilier, fixe ces règles noir sur blanc : voir la convention d'indivision.
Qu'appelle‑t‑on « copropriété de sol » ?
L'expression n'est pas un terme de la loi. On l'emploie surtout pour un groupe de maisons construites sur un terrain resté commun. Chaque maison est un lot privatif, et le terrain, les allées et les réseaux sont des parties communes. La loi sur la copropriété s'applique alors pleinement : il faut un règlement, un syndic et des assemblées.
Ses inconvénients sont ceux d'une copropriété : charges, votes, contraintes sur les travaux extérieurs. Ce régime est détaillé dans la copropriété horizontale de maisons. Si les maisons sont sur des parcelles distinctes avec des équipements partagés, il s'agit souvent d'une association syndicale : voir ASL et AFUL.
Les cas particuliers
- Terrain indivis entre voisins. Une cour ou un chemin peut appartenir en indivision à plusieurs maisons, sans copropriété. Ce sont alors les règles de l'indivision qui s'appliquent.
- Achat en couple non marié. Vous achetez souvent en indivision, selon vos apports : voir acheter à deux en indivision.
- Sortir de l'indivision. Chacun peut demander le partage, à l'amiable ou en justice : voir sortir d'une indivision.
- Usufruit et nue-propriété. Si l'un a l'usufruit et l'autre la nue-propriété, ce n'est pas une indivision : leurs droits ne sont pas de même nature.
Pour une succession, une vente entre indivisaires ou la rédaction d'une convention, consultez un notaire. I Love Immo n'est pas notaire et ne rédige pas d'actes.
À lire aussi : le règlement de copropriété, créer une copropriété et la petite copropriété.
Ce qu'il faut retenir
- En copropriété, vous possédez seul un lot ; en indivision, vous possédez une part de tout le bien.
- La copropriété est permanente ; l'indivision est provisoire, car chacun peut demander le partage.
- En copropriété, on vote en assemblée ; en indivision, il faut les deux tiers des droits, ou tous pour vendre.
- Un lot détenu à plusieurs vote par un seul représentant commun à l'assemblée.
- Une convention d'indivision chez le notaire évite bien des blocages.
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Questions fréquentes
Que veut dire « copropriété indivise » ?
L'expression mélange deux régimes. Elle désigne le plus souvent un lot de copropriété, un appartement par exemple, qui appartient à plusieurs personnes en indivision : des héritiers ou un couple non marié. L'immeuble reste en copropriété ; seul ce lot est indivis.
Deux héritiers d'un appartement votent‑ils chacun à l'assemblée ?
Non. Le lot ne compte qu'une fois, avec ses tantièmes. Les indivisaires désignent un représentant commun, appelé mandataire commun, qui vote pour le lot. Le syndic l'inscrit sur la liste des copropriétaires. À défaut d'accord, le juge peut le désigner.
Peut‑on obliger un indivisaire à vendre ?
Personne n'est tenu de rester dans l'indivision : chacun peut demander le partage. Les indivisaires qui ont au moins les deux tiers des droits peuvent aussi demander au tribunal d'autoriser la vente. Faites‑vous conseiller par un notaire pour choisir la voie adaptée.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Syndicat des copropriétairesService-Public.fr
- Succession : indivision entre les héritiersService-Public.fr
- Article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (champ de la copropriété, définition du lot)Légifrance
- Article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (liste des copropriétaires, mandataire commun d'un lot indivis)Légifrance
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Comment décide‑t‑on dans chaque cas ?
En copropriété, les décisions se prennent en assemblée générale. Chaque copropriétaire vote avec ses tantièmes. La majorité exigée dépend de la décision : voir le syndicat des copropriétaires.
En indivision, la règle dépend de l'importance de l'acte :
Les deux tiers se comptent en droits, pas en personnes. Exemple. Une mère détient la moitié d'une maison, ses trois enfants un sixième chacun. Avec l'accord d'un seul enfant, elle atteint les deux tiers et peut signer un bail.