Syndic coopératif : gérer sa copropriété entre copropriétaires

Le coopératif et le bénévole sont tous deux des syndics non professionnels. La différence tient à la façon de les choisir.

Exemple : dans un immeuble de 18 lots, l'assemblée élit cinq copropriétaires au conseil syndical. Le soir même, le conseil se réunit et élit Hélène, retraitée et ancienne comptable, présidente. Elle devient syndic coopératif. Le conseil élit aussi Karim vice-président, pour la remplacer en cas d'empêchement.

Il faut un vote en assemblée générale. Voici les étapes.

1. Vérifier le règlement de copropriété. Il ne doit pas interdire la forme coopérative. S'il ne dit rien, c'est possible.
2. Faire inscrire la question à l'ordre du jour. Tout copropriétaire peut demander au syndic d'ajouter cette question à la prochaine assemblée.
3. Voter l'adoption. Il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si le projet obtient au moins un tiers des voix, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité des votants.
4. Élire le conseil syndical. La même assemblée désigne ses membres.
5. Élire le syndic. Le conseil syndical se réunit après l'assemblée et élit le syndic parmi ses membres. Il peut aussi élire un vice-président.

Le calcul de ces majorités est détaillé dans les majorités de vote en AG.

Le syndic coopératif a toutes les missions d'un syndic. Le conseil l'aide et un contrôleur vérifie les comptes.

• Le syndic coopératif gère l'immeuble : budget, comptes, appels de charges, assurances, entretien, assemblée annuelle. Il doit être copropriétaire. Il perd sa fonction quand son mandat au conseil syndical se termine.
• Le conseil syndical l'assiste. Il peut le révoquer, dans les mêmes conditions que pour l'élire.
• Le contrôleur des comptes est désigné par l'assemblée, à la majorité des votants. Ce peut être un copropriétaire, un expert-comptable ou un commissaire aux comptes. Il rend compte chaque année à l'assemblée.
• Des prestataires peuvent être payés pour certaines tâches, comme la comptabilité. Le syndic reste responsable de ce qu'il leur confie.

Le copropriétaire contrôleur des comptes est désigné pour 3 ans au plus, renouvelables, sans rémunération. Il ne peut pas être un proche ou un salarié du syndic ou d'un membre du conseil.

Les documents de la copropriété doivent indiquer qu'il s'agit d'un syndicat coopératif. Ainsi, les fournisseurs et les banques savent à qui ils ont affaire.

Non. Les membres du conseil syndical et le syndic coopératif exercent sans rémunération. Les frais qu'ils engagent pour la copropriété sont remboursés comme des dépenses de gestion courante : timbres, lettres recommandées, logiciel de comptabilité, assurance responsabilité civile.

Le syndic bénévole, lui, peut recevoir une rémunération si l'assemblée la vote. Voir le syndic bénévole et la rémunération du syndic.

Le principal est la charge de travail. Les autres tiennent à la responsabilité et aux compétences.

• Du temps. Il faut préparer l'assemblée, tenir les comptes, suivre les sinistres et les travaux, répondre aux notaires lors des ventes.
• De la rigueur. Les obligations sont les mêmes que pour un professionnel. Il faut ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat dans les 3 mois. Il faut aussi immatriculer la copropriété au registre national, tenir la fiche synthétique et le carnet d'entretien.
• Une responsabilité. Un syndic non professionnel répond de ses fautes, comme un professionnel. Une assurance responsabilité civile est vivement conseillée.
• Des volontaires durables. Le système repose sur quelques personnes motivées. Si elles se retirent, la copropriété doit vite trouver une relève.

Le grand avantage est la maîtrise : les copropriétaires décident eux-mêmes et connaissent leur immeuble. Le coût de gestion baisse aussi, puisque personne n'est payé.

• Petite copropriété. Dans un immeuble d'au plus 5 lots de logements, bureaux ou commerces, le conseil syndical n'est pas obligatoire. Sans conseil, l'assemblée désigne elle-même le syndic coopératif parmi ses membres. Voir les règles de la petite copropriété.
• Le syndic n'est plus copropriétaire. Son mandat prend fin trois mois après. Pendant ce délai, il convoque une assemblée pour organiser sa succession.
• Plus personne ne veut être syndic. La copropriété se retrouve sans syndic, ce qui bloque sa gestion. Voir que faire dans une copropriété sans syndic.
• Union de syndicats coopératifs. Plusieurs syndicats coopératifs peuvent se regrouper pour partager des services, même si leurs immeubles ne se touchent pas.

À lire aussi : trouver un syndic.

• Le syndic coopératif est un copropriétaire élu par le conseil syndical, dont il devient président.
• Le passage à la forme coopérative se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Le conseil syndical est obligatoire, sauf dans les petites copropriétés.
• Les fonctions ne sont pas payées, mais les frais sont remboursés.
• Les obligations et la responsabilité sont celles d'un syndic : prévoyez du temps et une assurance.