Quand une copropriété existe‑t‑elle ?
Dès qu'un immeuble bâti est réparti entre au moins deux propriétaires, chacun ayant un lot. Un lot comprend une partie privée (un appartement, une cave) et une part des parties communes.
Exemple : M. et Mme Bernard possèdent une maison de ville de trois logements. Ils veulent vendre le rez-de-chaussée et garder les deux étages. Il faut d'abord créer trois lots. Dès la vente, l'immeuble sera une copropriété.
Avant cette étape, rien n'oblige à créer une copropriété. Un propriétaire unique d'un immeuble de rapport n'est pas en copropriété.
Quelles sont les étapes ?
Comptez plusieurs mois entre le premier rendez‑vous et la publication. Les étapes se suivent dans cet ordre.
- Vérifiez les règles d'urbanisme. Renseignez‑vous en mairie avant tout travaux. Voir plus bas.
- Faites appel à un géomètre. Il mesure l'immeuble, dessine les plans et découpe les lots. Il calcule la part de chaque lot dans les parties communes, en tantièmes.
- Faites rédiger le règlement de copropriété. Il fixe ce qui est privé, ce qui est commun, l'usage des lots et la répartition des charges.
- Signez chez le notaire. Le règlement et l'état descriptif de division sont établis par acte authentique, c'est-à-dire un acte de notaire.
- Le notaire publie l'acte au service de la publicité foncière. Cette publication est obligatoire.
- Immatriculez la copropriété. Pour une copropriété nouvelle, c'est le notaire qui s'en charge. Voir le registre des copropriétés.
- Désignez un syndic. Un syndic provisoire peut être prévu, puis la première assemblée générale confirme ce choix ou en désigne un autre.
L'état descriptif de division est détaillé dans l'état descriptif de division, et le calcul des parts dans les tantièmes.
Faut‑il une autorisation de la mairie ?
En général, la division seule ne demande aucune formalité d'urbanisme. Une autorisation est en revanche nécessaire dans plusieurs cas.
| Situation | Autorisation | Où s'adresser |
|---|---|---|
| Division sans travaux extérieurs ni changement d'usage | Aucune, en principe | — |
| Nouvelles fenêtres, portes ou escaliers extérieurs | Déclaration préalable | Mairie |
| Transformation d'une grange ou d'un local en logements | Déclaration préalable ou permis de construire, selon les travaux | Mairie |
| Bâtiment ou éléments intérieurs protégés | Déclaration préalable | Mairie, architecte des Bâtiments de France |
| Commune ayant créé un « permis de diviser » | Autorisation préalable de division | Mairie ou intercommunalité |
Le permis de diviser ne concerne que la création de plusieurs logements dans les secteurs choisis par la commune. Le maire répond dans un mois ; sans réponse, la demande est acceptée. Si vos travaux font déjà l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, cette autorisation vaut permis de diviser.
Pour les démarches d'urbanisme, voir la déclaration préalable de travaux et le changement de destination.
Combien coûte la création d'une copropriété ?
Aucun barème unique n'existe. Trois postes composent le coût.
- Le géomètre : son prix dépend de la taille de l'immeuble, du nombre de lots et des plans existants. Il fixe librement ses honoraires.
- Le notaire : il perçoit des frais pour l'acte, auxquels s'ajoutent les frais de publication.
- Les diagnostics et documents : par exemple un diagnostic technique global si l'immeuble a plus de 10 ans. Voir le DTG.
Demandez un devis écrit à chacun avant de vous engager. Le rôle du géomètre est expliqué dans le géomètre-expert.
Les cas particuliers
- Copropriété à deux. Des règles simplifiées s'appliquent : par exemple, celui qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul certaines décisions.
- Petite copropriété. Jusqu'à 5 lots de logements, bureaux ou commerces, des règles allégées s'appliquent. Voir la petite copropriété.
- Maisons sur un même terrain. Une copropriété de maisons est possible. Une division du terrain avec une association syndicale est une autre solution. Voir la copropriété horizontale et ASL et AFUL.
- Diviser un terrain, pas un bâtiment. On parle alors de division parcellaire. Voir la division parcellaire.
- Vente des lots. Chaque vente nécessite des diagnostics, dont le mesurage loi Carrez pour les lots de copropriété. Le simulateur indique ceux qui s'appliquent à votre bien.
- Succession ou indivision. Diviser un immeuble reçu en héritage peut aider au partage. Faites‑vous conseiller par un notaire, car les conséquences fiscales varient selon les cas.
Notre annuaire recense des géomètres et des notaires vérifiés près de chez vous. I Love Immo n'est ni géomètre, ni notaire.
À lire aussi : le règlement de copropriété et le syndic bénévole.
Ce qu'il faut retenir
- Une copropriété existe dès que deux propriétaires différents ont chacun un lot dans un immeuble.
- Il faut un état descriptif de division, établi par un géomètre, et un règlement de copropriété.
- Le notaire signe l'acte, le publie et immatricule la nouvelle copropriété.
- Une autorisation d'urbanisme est nécessaire selon les travaux, et un permis de diviser dans certaines communes.
- Le coût dépend du géomètre, du notaire et des diagnostics : demandez des devis écrits.
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Questions fréquentes
Peut‑on créer une copropriété à deux ?
Oui. Dès qu'un immeuble appartient à au moins deux propriétaires, chacun avec son lot, la loi de 1965 s'applique. Des règles propres aux copropriétés de deux personnes simplifient alors les décisions. Le règlement et l'état descriptif de division restent nécessaires.
Combien coûte la création d'une copropriété ?
Il n'existe pas de prix unique. Le coût dépend du travail du géomètre (taille de l'immeuble, nombre de lots, plans à refaire), des frais du notaire pour l'acte et sa publication, et des éventuels diagnostics. Demandez un devis détaillé à chaque professionnel avant de lancer la division.
Faut‑il diviser l'immeuble avant de vendre un appartement ?
Oui. Pour vendre un appartement seul, il faut qu'il existe juridiquement comme lot. L'état descriptif de division et le règlement doivent donc être signés et publiés avant la vente, ou au plus tard dans le même acte.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
À faire vérifier par un avocat ou un professionnel avant de signer.
Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 18 octobre 2026
- Faut‑il une autorisation pour diviser un bâtiment en plusieurs logements ou lots ?Service-Public.fr
- Règlement de copropriétéService-Public.fr
- Syndic de copropriété (nouvelle copropriété, syndic provisoire)Service-Public.fr
- Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (règlement de copropriété), version en vigueur depuis le 1er juillet 2021Légifrance
- Article 41-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (petites copropriétés), version en vigueur depuis le 1er juin 2020Légifrance
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