Rénovation énergétique d'une copropriété : les étapes, du diagnostic au chantier

Le syndic contacte un conseiller France Rénov', le service public de la rénovation. Ce conseil est gratuit. Le conseiller oriente vers un assistant à maîtrise d'ouvrage, ou AMO.

L'AMO est un professionnel qui aide la copropriété du début à la fin : choix des travaux, dossier d'aides, suivi du chantier. Il est obligatoire pour obtenir MaPrimeRénov' Copropriété. Sa prestation est prise en charge à 50 %, dans la limite de 1 000 € par logement jusqu'à 20 logements, et de 600 € par logement au-delà.

Si les travaux dépassent 100 000 €, il faut aussi un maître d'œuvre. C'est l'architecte ou le bureau d'études qui conçoit et dirige le chantier.

Un audit énergétique compare plusieurs scénarios : isolation de la façade, de la toiture, remplacement du chauffage collectif, ventilation. Pour les aides, le scénario retenu doit faire baisser la consommation d'au moins 35 %.

Exemple. Un immeuble de 24 logements, classé E, étudie deux options. La première isole seulement la toiture : gain de 15 %, pas d'aide collective. La seconde isole aussi la façade et change la chaudière : gain de 40 %, éligible à MaPrimeRénov' Copropriété. Le conseil syndical présente les deux à l'assemblée, avec leur reste à payer.

L'ordre des travaux compte : on isole avant de changer le chauffage. Ce principe est expliqué dans par où commencer une rénovation énergétique.

Les travaux d'économies d'énergie se votent à la majorité absolue, celle de tous les copropriétaires, présents ou non. Les règles de convocation et de vote des travaux sont dans le vote des travaux sur les parties communes.

Le projet peut manquer cette majorité tout en recueillant au moins un tiers des voix de tous. Un second vote a alors lieu tout de suite, à la majorité simple. S'il recueille moins d'un tiers, une nouvelle assemblée réunie dans les 3 mois peut le voter à la majorité simple.

Le vote porte à la fois sur les travaux, leur financement et les honoraires. Une fois voté, chacun paie sa part, même s'il était contre.

Plusieurs sources se cumulent :

• le fonds de travaux de la copropriété, alimenté chaque année : voir le fonds de travaux ;
• MaPrimeRénov' Copropriété, versée au syndicat : 30 % des travaux pour un gain d'au moins 35 %, 45 % pour un gain d'au moins 50 %, plafonnés à 25 000 € par logement ;
• des bonus de 20 % pour une copropriété fragile et de 10 % pour la sortie d'une classe F ou G vers une classe A à D ;
• des primes individuelles de 1 500 € ou 3 000 € pour les copropriétaires aux ressources modestes ou très modestes ;
• un éco-prêt à taux zéro collectif, pour le reste à payer.

Les conditions détaillées des aides sont dans MaPrimeRénov' Copropriété. La copropriété doit être immatriculée au registre national et l'immeuble achevé depuis au moins 15 ans.

Les entreprises doivent être reconnues garantes de l'environnement, ou RGE. Le maître d'œuvre ou l'AMO suit le chantier. Une nouvelle évaluation énergétique, après travaux, prouve le gain obtenu, condition des aides.

À la fin, la réception des travaux est une étape clé : les réserves notées ce jour-là conditionnent les garanties. Le syndic met ensuite à jour le carnet d'entretien et le plan de travaux.

• Propriétaires bailleurs. Un logement mal classé au DPE est progressivement interdit à la location. La rénovation collective améliore la classe de chaque logement.
• Petites copropriétés. Une expérimentation permet, jusqu'à 20 lots d'habitation, un gain de 15 % seulement. Renseignez‑vous auprès d'un conseiller France Rénov'.
• Copropriétés en outre-mer. Les règles de gain d'énergie sont différentes.
• Copropriétaire en difficulté pour payer. Parlez-en tôt au syndic : un échéancier ou une aide individuelle peut être étudié.

Pour vos impôts, si vous louez, demandez à un conseiller fiscal comment déduire votre quote-part. I Love Immo n'est ni syndic ni bureau d'études : nous ne conduisons pas les travaux.

À lire aussi : le DTG en copropriété.

• Le projet de plan pluriannuel de travaux est souvent le point de départ.
• L'accompagnement par un AMO est obligatoire pour les aides, et pris en charge à 50 %.
• Les travaux se votent à la majorité absolue, avec une seconde chance si le projet obtient un tiers des voix.
• MaPrimeRénov' Copropriété finance 30 % ou 45 % des travaux en 2026, plafonnés à 25 000 € par logement.
• Une fois voté, chaque copropriétaire paie sa quote-part, même s'il était contre.