Changer de syndic de copropriété : en fin de mandat, en cours de mandat, et la passation

Voici les étapes, dans l'ordre.

1. Comparez plusieurs syndics. Le conseil syndical demande des projets de contrat et leur fiche d'information sur les prix. On parle de mise en concurrence. Sans conseil syndical, elle n'est pas obligatoire, mais elle reste utile.
2. Demandez l'inscription à l'ordre du jour. Écrivez au syndic en place par lettre recommandée avec avis de réception. Joignez un projet de résolution par candidat et son projet de contrat. Il ne peut pas refuser.
3. L'assemblée se tient dans les 3 mois avant la fin du contrat. Elle doit être convoquée tant que le syndic est encore en fonction. Une assemblée convoquée par un syndic dont le mandat a expiré risque l'annulation. Les projets de contrat sont joints à la convocation.
4. L'assemblée vote sur chaque candidat, l'un après l'autre, à la majorité de toutes les voix de l'immeuble. Si aucun ne l'atteint, un candidat qui a au moins un tiers des voix peut être élu par un second vote, à la majorité simple.
5. L'assemblée fixe les dates de fin de l'ancien contrat et de début du nouveau.

Exemple. Le contrat de votre syndic se termine le 30 septembre 2027. Le conseil syndical recueille trois offres au printemps. Vous demandez en mars l'inscription d'un nouveau candidat. L'assemblée se réunit le 20 juin 2027, élit le nouveau syndic et fixe sa prise de fonction au 1er juillet.

Si c'est le syndic qui ne veut pas continuer, il doit prévenir le conseil syndical au moins trois mois avant l'assemblée.

Le déroulement de la séance et les règles de vote sont détaillés dans l'assemblée générale de copropriété.

Oui, mais seulement pour une inexécution suffisamment grave de ses missions. Une simple perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffisent pas.

Le service public donne des exemples : des travaux urgents ou votés jamais lancés, des fournisseurs ou des salariés non payés. L'absence des assurances obligatoires, ou d'un compte bancaire au nom de la copropriété, en fait aussi partie.

La procédure est la suivante.

1. Le conseil syndical écrit au syndic. Il lui demande d'inscrire la résiliation de son contrat à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La demande précise les manquements reprochés.
2. Le président du conseil peut demander une assemblée. Il l'envoie par lettre recommandée. Si le syndic ne convoque pas l'assemblée dans les deux mois, le président la convoque lui-même.
3. L'assemblée vote la résiliation et fixe sa date d'effet, au plus tôt un jour franc après la séance. La révocation se vote à la majorité de toutes les voix.
4. Elle élit le successeur dans la même séance. Préparez donc les projets de contrat à l'avance, pour que l'immeuble ne reste pas sans syndic.

Si la résiliation n'est pas justifiée par un manquement grave, le syndic peut saisir le tribunal. Il peut obtenir des dommages et intérêts, à hauteur des honoraires qu'il aurait perçus jusqu'à la fin normale de son contrat. Avant de vous lancer, faites‑vous conseiller, par exemple par un avocat ou une agence départementale d'information sur le logement (ADIL).

Le rôle du conseil syndical dans cette démarche est décrit dans le conseil syndical.

L'ancien syndic doit tout remettre au nouveau, dans des délais fixés par la loi. Ils courent à partir du jour où il cesse ses fonctions.

Les documents sont remis avec un bordereau récapitulatif, dont une copie va au conseil syndical. L'ancien syndic doit aussi signaler son départ au registre national des copropriétés dans le mois, en donnant les coordonnées de son successeur. Voir le registre des copropriétés.

S'il ne remet rien. Le nouveau syndic, ou le président du conseil syndical, lui adresse une mise en demeure. Si elle reste sans effet, il peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé, c'est-à-dire en procédure rapide. Le juge peut ordonner la remise des documents sous astreinte, une somme due par jour de retard. Des dommages et intérêts peuvent s'y ajouter.

• Le syndic démissionne en cours de mandat. Il doit invoquer un manquement grave de la copropriété et prévenir le président du conseil syndical. Il convoque ensuite, au moins deux mois plus tard, une assemblée pour élire son successeur.
• Plus de syndic du tout. Après un décès, une liquidation ou un mandat expiré, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée pour en élire un. À défaut, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire.
• L'assemblée n'élit personne. Un copropriétaire, le maire ou l'intercommunalité peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un syndic. Un avocat est obligatoire pour cette demande.
• Syndic bénévole. Les mêmes règles s'appliquent. S'il vend son lot, il reste en fonction trois mois, le temps de faire élire son successeur. Voir le syndic bénévole.
• Passer à un syndic en ligne. La procédure ne change pas. Voir le syndic en ligne.

Pour trouver des candidats, notre annuaire liste des syndics dont nous avons vérifié la carte professionnelle. I Love Immo n'est ni syndic ni avocat.

À lire aussi : trouver un syndic, les recours contre le syndic, les associations de copropriétaires et l'espace en ligne du copropriétaire.

• En fin de mandat, vous changez de syndic sans motif ni indemnité, lors d'une assemblée tenue dans les 3 mois avant l'échéance.
• En cours de mandat, la résiliation exige un manquement suffisamment grave, détaillé par écrit.
• Le nouveau syndic est élu à la majorité de toutes les voix ; son contrat commence au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
• L'ancien syndic remet les fonds sous 15 jours, les archives sous un mois, les comptes clôturés deux mois plus tard.
• Préparez toujours le remplacement avant de voter le départ, pour que l'immeuble ne reste pas sans syndic.