Loi Malraux et monuments historiques : deux régimes pour restaurer un immeuble ancien et réduire ses impôts

Comptent les travaux de restauration et les charges payées pendant le chantier, jusqu'à 400 000 € sur quatre ans. En détail :

• les travaux de restauration imposés ou autorisés par l'autorité chargée du site : démolitions, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs, transformation en logement ;
• les charges foncières habituelles pendant les travaux, c'est-à-dire celles que l'on déduit d'ordinaire des loyers ;
• les cotisations à une association foncière urbaine de restauration (AFUL), quand plusieurs propriétaires mènent l'opération ensemble.

Les dépenses comptent à partir de la date du permis de construire. Avec une déclaration préalable, elles comptent à partir de la fin du délai laissé à la mairie pour s'y opposer. Elles comptent ensuite jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.

Les dépenses sont retenues toutes taxes comprises, moins les subventions reçues. Le plafond de 400 000 € vaut pour quatre années de suite et par contribuable. Si vous achetez à plusieurs en indivision, chacun des propriétaires a son propre plafond.

Ces dépenses ne se déduisent pas en plus des loyers. Une dépense qui a donné droit à la réduction Malraux ne peut pas être déduite de vos revenus fonciers.

Exemple

Exemple : Claire restaure un appartement dans le site patrimonial remarquable d'une ville dotée d'un PSMV approuvé. Les travaux coûtent 360 000 €. Elle les paie en trois ans, 120 000 € par an. Son impôt est de 25 000 € par an.

La réduction s'applique l'année où vous payez les travaux. La part qui dépasse votre impôt se reporte sur l'impôt des trois années suivantes. Au-delà, elle est perdue. Claire accumule ainsi 33 000 € d'excédents. Ils ne seront absorbés que si son impôt reste assez élevé dans les années qui suivent. Si son impôt baisse, par exemple à la retraite, une partie sera perdue. Étalez les paiements ou faites chiffrer votre cas avant de signer.

En échange de la réduction, vous louez le logement vide pendant neuf ans. Il n'y a ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire, contrairement au Denormandie.

Concrètement :

1. Mettez le logement en location dans les douze mois qui suivent la fin des travaux.
2. Louez-le nu, c'est-à-dire non meublé, comme résidence principale du locataire.
3. Gardez cette location pendant neuf ans.
4. Choisissez un locataire qui n'est ni membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant (parent, grand-parent…), ni un descendant (enfant, petit-enfant…).
5. Si le bien appartient à une société, le locataire ne doit être ni un associé, ni un proche d'un associé.

Si vous rompez l'engagement, l'administration reprend la réduction l'année de la rupture. Elle la reprend aussi si la propriété est démembrée. La réduction est toutefois maintenue en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès, pour vous comme pour votre conjoint.

Pour un monument historique, vous n'avez pas de réduction d'impôt. Vous déduisez vos charges, et le déficit peut réduire l'ensemble de vos revenus, sans plafond.

Ce régime concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Il vise aussi certains immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine. Il n'impose ni lieu ni date d'investissement. Les revenus se déclarent sur le formulaire 2044 spéciale.

Le déficit foncier, c'est la perte de l'année quand vos charges dépassent vos loyers. Il ne réduit votre revenu global, c'est-à-dire l'ensemble de vos revenus, que si trois conditions sont réunies :

1. vous gardez l'immeuble au moins quinze ans après l'avoir acheté ;
2. vous le détenez vous-même, ou par une société civile familiale qui ne paie pas l'impôt sur les sociétés ; quelques autres cas, agréés ou prévus par la loi, sont admis ;
3. vous ne l'avez pas divisé en copropriété depuis 2009, sauf agrément ou, depuis 2018, si 75 % au moins des surfaces servent à l'habitation.

Ce que vous déduisez dépend de l'usage de l'immeuble :

Source : page « Immeubles spéciaux » d'impots.gouv.fr.

Un immeuble compte comme ouvert au public s'il se visite au moins 50 jours par an d'avril à septembre. Parmi ces jours, 25 doivent être des jours non ouvrables, comme les dimanches et jours fériés. L'autre possibilité : au moins 40 jours de visite en juillet, août et septembre. Vous déposez alors une déclaration d'ouverture au public, l'imprimé 2044 MH.

La différence avec une location vide ordinaire est nette. Dans ce cas, la part du déficit qui réduit le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an. Voir le déficit foncier.

La réduction Malraux rapporte le même pourcentage à tous. La déduction d'un monument historique rapporte d'autant plus que votre tranche d'imposition est élevée. La tranche marginale, c'est le taux d'impôt appliqué à la dernière part de vos revenus.

Les deux régimes ne se cumulent pas pour les mêmes dépenses. Pour les comparer aux autres dispositifs, voir la défiscalisation immobilière. Pour l'ancien hors secteur protégé, voir le dispositif Denormandie.

À la revente, vous êtes imposé sur la plus-value comme tout particulier. La plus-value, c'est le gain entre le prix d'achat et le prix de vente. Des abattements la réduisent selon la durée de détention. Deux points demandent de l'attention :

• Pendant l'engagement. Si vous vendez un logement Malraux avant la fin des neuf ans de location, la réduction est reprise. Seuls l'invalidité, le licenciement ou le décès l'évitent.
• Le prix d'acquisition. Vous pouvez y ajouter le coût des travaux, ce qui réduit la plus-value. Mais seulement les travaux qui « n'ont pas été déjà pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu » (article 150 VB du CGI). Des dépenses déjà déduites des loyers, ou qui ont servi à une réduction d'impôt, risquent donc de ne pas compter une seconde fois. Faites trancher ce point par le notaire chargé de la vente.

Le calcul de la plus-value donne un ordre de grandeur, à affiner avec lui.

• Parts de SCPI Malraux. Une SCPI (société civile de placement immobilier) vous vend des parts d'immeubles gérés par une société. La réduction s'applique aussi à ces parts si 65 % au moins de l'argent collecté finance des dépenses éligibles, et 30 % au moins l'achat des immeubles. Les taux sont les mêmes. Le plafond de 400 000 € couvre ensemble vos dépenses directes et vos parts.
• Vente d'immeuble à rénover. Le vendeur réalise parfois lui-même les travaux. La base de la réduction est alors le montant des travaux que vous payez selon l'échéancier du contrat.
• Fort des Têtes à Briançon. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé une réduction de 30 % pour l'achat d'un logement sur ce site. Elle vise les achats faits de 2029 à 2032 (article 199 tervicies A du CGI). Le site sera réaménagé après les Jeux olympiques d'hiver de 2030. Il faut s'engager pour quinze ans. Cette réduction ne se cumule ni avec le Malraux, ni avec le régime des monuments historiques.
• Exclusions croisées. Un monument historique ne peut bénéficier ni de Loc'Avantages, ni du statut du bailleur privé dans l'ancien : voir Loc'Avantages.
• Plafonnement des niches. Certains avantages fiscaux sont plafonnés ensemble chaque année. La brochure pratique de l'impôt sur le revenu dit chaque année lesquels entrent dans ce plafond global. Faites vérifier ce point pour votre foyer.

Ces régimes engagent des sommes élevées pendant neuf à quinze ans. Ils dépendent aussi d'autorisations d'urbanisme et de procédures du code du patrimoine. Faites étudier le projet par un notaire, un avocat fiscaliste ou un conseiller en gestion de patrimoine. I Love Immo n'exerce aucune de ces professions.

• Le Malraux réduit l'impôt de 30 % des dépenses dans un site patrimonial remarquable doté d'un PSMV, et de 22 % ailleurs dans ces sites.
• Les dépenses comptent jusqu'à 400 000 € sur quatre ans. La part de réduction qui dépasse l'impôt se reporte sur trois ans.
• Vous louez le logement vide, comme résidence principale, pendant neuf ans. Les quartiers dégradés ne sont plus éligibles depuis 2025.
• Un monument historique gardé quinze ans permet de déduire ses charges, et son déficit réduit sans plafond le revenu global.
• À la revente, des dépenses déjà prises en compte pour l'impôt ne s'ajoutent pas au prix d'achat : faites vérifier le calcul par le notaire.