Charges déductibles en LMNP : ce que vous déduisez au réel, ce qui s'amortit, ce qui ne passe jamais

Une dépense se déduit si elle remplit trois conditions. L'administration fiscale (la DGFiP) applique en effet aux loueurs en meublé au réel les règles générales des BIC. La dépense doit :

1. être faite dans l'intérêt direct de la location, ou relever de sa gestion normale ;
2. correspondre à une charge réelle, prouvée par des justificatifs : factures, avis d'imposition, relevés du syndic, contrats ;
3. se rattacher à l'exercice où elle a été engagée, c'est-à-dire à l'année comptable concernée.

Une conséquence en découle : vous déclarez vos recettes charges comprises. Ce que le locataire vous rembourse pour les charges entre dans vos recettes. Ce que vous payez se déduit ensuite.

Voici les charges les plus fréquentes au régime réel. La cotisation foncière des entreprises (CFE) y figure : c'est l'impôt local dû par les activités, location meublée comprise.

Sources : impots.gouv.fr (régimes d'imposition et questions sur la location meublée) et dépliant de la DGFiP sur les loueurs en meublé non professionnels (mars 2026). Ce tableau n'est pas limitatif. Une autre dépense peut se déduire si elle remplit les trois conditions.

Les dépenses qui créent ou améliorent un bien durable ne se déduisent pas l'année du paiement. Elles s'inscrivent à l'actif, c'est-à-dire dans la liste des biens de votre activité de location. Vous les amortissez : vous en déduisez une fraction chaque année. C'est le cas :

• du prix du logement, hors valeur du terrain, qui ne s'amortit jamais ;
• du mobilier et de l'équipement : literie, électroménager, canapé, télévision ;
• des travaux d'amélioration, de rénovation lourde ou d'agrandissement, qui augmentent la valeur ou la durée de vie du bien.

La frontière entre entretien et amélioration se décide au cas par cas. L'entretien se déduit tout de suite, l'amélioration s'amortit. Repeindre un mur, c'est de l'entretien. Refaire une cuisine relève de l'amortissement.

L'amortissement suit sa propre règle. Il ne peut pas dépasser les loyers diminués des autres charges. La part non déduite se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée (article 39 C). Le calcul est détaillé dans l'amortissement en LMNP.

Pour les frais d'achat du logement, vous avez le choix. Ces frais comprennent les droits de mutation, c'est-à-dire les taxes payées lors de la vente. S'y ajoutent les honoraires du notaire, les frais d'acte et la commission d'agence payée par l'acheteur.

Vous pouvez soit les déduire immédiatement en charges, soit les ajouter au coût du bien pour les amortir avec lui. Ce choix est prévu par l'annexe III au Code général des impôts (article 38 quinquies). Il est commenté au BOFiP, la doctrine officielle de l'administration fiscale.

Votre choix résulte simplement de la façon dont vous comptabilisez ces frais. Il est irrévocable et vaut pour tous les biens inscrits à l'actif. Déduire les frais d'un coup peut créer un déficit la première année. Ce déficit s'impute sur les bénéfices de location meublée des dix années suivantes. Les amortir étale la déduction sur la durée de vie du bâtiment. Pour comparer avec la location vide, où ces frais ne se déduisent pas, voir les frais de notaire et l'impôt.

Exemple : Claire loue un deux-pièces meublé 900 € par mois, charges comprises. Elle encaisse donc 10 800 € de recettes en 2026. Voici ses charges de l'année.

Son résultat avant amortissement est de 10 800 − 6 090 = 4 710 €. Son amortissement calculé pour l'année atteint 5 600 €. Seuls 4 710 € sont déduits, et son résultat imposable est nul. Les 890 € d'amortissement restants sont mis en réserve pour les années suivantes.

Au micro-BIC, Claire aurait été imposée sur 5 400 €, soit la moitié des recettes. Elle aurait payé, en plus de l'impôt, 18,6 % de prélèvements sociaux, le taux applicable depuis les revenus de 2025. Le simulateur LMNP refait ce calcul avec vos chiffres.

Certaines dépenses ne se déduisent dans aucun cas :

• le remboursement du capital de l'emprunt ;
• les dépenses personnelles sans lien avec la location, et la valeur de votre propre travail ;
• les charges des périodes où vous occupez le logement. Pour une résidence secondaire louée une partie de l'année, seules les charges de la période louée se déduisent, ou une part calculée au prorata ;
• les amendes et pénalités.

Attention aussi à l'inscription du logement à l'actif. Sans elle, vous ne déduisez qu'une partie des frais de gestion, au prorata de la durée réelle de location, précise la DGFiP. Cette inscription se fait au bilan ou sur le tableau 2033-C. Elle conditionne donc à la fois l'amortissement et la déduction complète des charges liées à la propriété.

• Déficit. Un déficit dû aux charges, et non à l'amortissement, ne s'impute que sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle. Il compte sur l'année et les dix années suivantes, jamais sur vos salaires ou pensions.
• Location saisonnière. Le ménage, le linge, les consommables et les commissions de plateforme sont souvent les plus gros postes. Voir les impôts d'une location Airbnb.
• Loueur professionnel. Les charges se déduisent de la même façon. En revanche, le déficit s'impute sur le revenu global, c'est-à-dire sur l'ensemble de vos revenus. Voir les conditions du LMNP.
• Résidence avec services. L'exploitant prend souvent des charges à son compte, selon le bail commercial. Seules celles qui restent à votre charge se déduisent. Voir investir en résidence services.
• Réduction Censi-Bouvard en cours. Cette réduction d'impôt visait les achats en résidence avec services. La part du prix qui a servi à la calculer ne peut pas être amortie.

Classer une dépense en charge ou en bien amortissable engage votre comptabilité pour des années. Faites établir la liasse par un expert-comptable, ou faites-lui valider vos choix. I Love Immo n'en est pas un.

À lire aussi : amortir un bien immobilier : qui peut le faire, intérêts d'emprunt : déductibles des loyers ? et location meublée : quels avantages fiscaux réels.

• Les charges ne se déduisent qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire les remplace.
• Au réel, toute dépense faite pour la location, payée, justifiée et rattachée à la bonne année se déduit.
• Vous déclarez vos recettes charges comprises, et toutes les charges payées, même refacturées, se déduisent.
• Le logement hors terrain, le mobilier et les gros travaux s'amortissent. L'amortissement ne crée pas de déficit.
• Les frais d'achat se déduisent la première année ou s'amortissent : ce choix est irrévocable.