Location meublée : les vrais avantages fiscaux, et leurs contreparties en 2026

En meublé au réel, vous déduisez vos charges, comme en location vide. Mais vous déduisez aussi l'amortissement, c'est-à-dire l'usure du logement et des meubles. En location vide classique, c'est impossible.

Cet amortissement fait souvent tomber le bénéfice imposable à zéro pendant dix ans ou plus. Il ne peut pas créer de perte : le surplus se reporte sur les années suivantes. Le calcul est expliqué dans l'amortissement en LMNP. Le choix entre régime simple et réel est détaillé dans micro-BIC ou réel.

L'avantage fiscal a un prix. Quatre points, souvent oubliés, le réduisent.

1. Des prélèvements sociaux plus lourds. Depuis les revenus de 2025, déclarés en 2026, ils passent de 17,2 % à 18,6 % pour la location meublée non professionnelle. La location vide reste à 17,2 %. Cette hausse vient de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (fiche F2329).
2. Une plus-value plus taxée. Pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable. Les résidences pour étudiants, pour seniors et les EHPAD y échappent (article 150 VB du code général des impôts).
3. Pas de déficit sur vos autres revenus. En location vide, un déficit dû aux travaux réduit votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. En meublé non professionnel, un déficit ne réduit que vos loyers meublés, pendant 10 ans (fiche F32744).
4. Des formalités en plus. Il faut déclarer l'activité pour obtenir un numéro SIRET, et parfois payer la cotisation foncière des entreprises. Le régime réel demande une comptabilité, souvent confiée à un expert-comptable.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit l'avantage des locations de courte durée depuis les revenus de 2025.

• Un meublé de tourisme non classé n'a plus que 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de recettes. C'est la même chose qu'une location vide, avec des prélèvements sociaux plus élevés.
• Un meublé de tourisme classé garde 50 % jusqu'à 83 600 € en 2026. Le classement en étoiles devient donc décisif : voir le classement d'un meublé de tourisme.

Les règles propres à ces locations sont dans les impôts d'une location saisonnière.

• Une chambre louée chez vous. Le loyer peut être totalement exonéré jusqu'au 31 décembre 2026 : voir louer une chambre chez soi.
• Des recettes élevées. Au-delà de 23 000 € par an, et si elles dépassent vos autres revenus d'activité, vous devenez loueur professionnel. Les règles changent : voir les conditions du LMNP.
• Un bien détenu en SCI. Une SCI qui loue meublé risque de passer à l'impôt sur les sociétés : voir SCI et location meublée.
• Les obligations du bailleur. Un meublé doit contenir une liste minimale de meubles, et le bail suit ses propres règles : voir les règles de la location meublée.

Le bon choix dépend de votre crédit, de vos travaux, de votre tranche d'impôt et de la date de revente prévue. Faites valider votre projet par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : charges déductibles en LMNP au réel : la liste et défiscalisation immobilière : les dispositifs en 2026.

• Au régime simple, le meublé à l'année bénéficie de 50 % d'abattement, contre 30 % en location vide.
• Au régime réel, l'amortissement réduit souvent l'impôt sur les loyers à zéro.
• Depuis les revenus de 2025, les prélèvements sociaux du meublé passent à 18,6 %, contre 17,2 % en location vide.
• Depuis le 15 février 2025, l'amortissement augmente la plus-value à la revente.
• Le meublé de tourisme non classé a perdu l'essentiel de son avantage.