Intérêts d'emprunt immobilier : quand peut‑on les déduire de ses impôts ?

En location vide au réel, vous déduisez les intérêts d'un prêt qui a servi à acheter, construire, agrandir, réparer, améliorer ou conserver le logement loué. L'administration le précise dans sa doctrine (BOFiP). Un prêt contracté pour autre chose, une voiture par exemple, ne compte pas, même si le logement sert de garantie.

Vous déduisez aussi les frais du prêt. Ce sont notamment l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Seules comptent les sommes payées dans l'année, et dont vous gardez la preuve. Le capital remboursé, lui, ne se déduit jamais.

Sur la déclaration n° 2044, les intérêts et l'assurance ont une ligne à part, la ligne 250. Le remplissage est expliqué dans la déclaration 2044.

Exemple : Patrick loue un appartement vide 9 000 € par an. Cette année, il paie 2 600 € d'intérêts et 300 € d'assurance emprunteur. Ses autres charges font 1 500 €. Au réel, il est imposé sur 9 000 − 2 600 − 300 − 1 500 = 4 600 €. Au micro-foncier, il aurait été imposé sur 70 % de 9 000 €, soit 6 300 €. Ses intérêts rendent le réel plus favorable.

Vos charges dépassent vos loyers ? Vous avez un déficit foncier. Il se traite en deux parts (fiche F1991).

• La part due aux intérêts ne réduit que vos loyers des dix années suivantes.
• La part due aux autres charges, comme les travaux, réduit votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an.

Autrement dit, des intérêts élevés ne font jamais baisser l'impôt sur votre retraite ou votre salaire. Ils se reportent sur vos loyers futurs. Le calcul est détaillé dans le déficit foncier.

En meublé au réel, les intérêts et l'assurance du prêt sont des charges comme les autres. Ils réduisent votre bénéfice de location meublée. S'ils créent une perte, elle ne réduit que vos revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans (fiche F32744). La liste des autres charges est dans les charges déductibles en LMNP.

Pas toujours. Le réel n'est intéressant que si toutes vos charges, intérêts compris, dépassent l'abattement forfaitaire. En location vide, c'est 30 % des loyers. En meublé à l'année, c'est 50 %.

Au début d'un prêt, les intérêts sont élevés, puis ils baissent chaque année. Le réel peut donc être avantageux les premières années et moins ensuite. En location vide, ce choix vous engage trois ans : voir quand choisir le régime réel. Le comparateur location nue ou meublée fait le calcul avec vos chiffres.

• Un logement en partie loué. Vous louez un étage de votre maison ? Les intérêts ne se déduisent que pour la part louée.
• Un prêt pour une SCI. Si la SCI est à l'impôt sur le revenu, les intérêts de son prêt se déduisent des loyers, comme en direct. Un associé qui emprunte lui-même pour acheter ses parts doit faire vérifier son cas.
• Un logement vendu ou repris pour vous. Dès que le logement n'est plus loué, ses intérêts cessent d'être déductibles.

Le traitement des intérêts change selon le régime, la structure et la date des travaux. Pour un montage avec SCI ou plusieurs prêts, demandez l'avis d'un conseiller fiscal ou d'un expert-comptable. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : charges déductibles des revenus fonciers : la liste et frais de notaire : déductibles des revenus fonciers ?.

• Les intérêts ne se déduisent que pour un logement loué, au régime réel.
• Résidence principale ou secondaire : aucun avantage fiscal depuis 2011.
• Au micro-foncier et au micro-BIC, les intérêts sont compris dans l'abattement.
• L'assurance et les frais du prêt se déduisent aussi, jamais le capital.
• En location vide, un déficit dû aux intérêts ne réduit que vos loyers futurs, pendant dix ans.