Fiscalité de la location meublée : micro-BIC ou régime réel, les règles de 2025 et 2026

Déclarez votre activité dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. La démarche est gratuite.

Concrètement :

1. Rendez‑vous sur le guichet des formalités des entreprises, le service public en ligne où l'on déclare une activité.
2. Déclarez le début de votre location meublée.
3. Indiquez le régime d'imposition choisi : micro-BIC ou réel.
4. Vous recevez un numéro SIRET, qui identifie votre activité. Vous le reporterez sur votre déclaration de revenus (fiche F32744 de Service-Public).

Pour une location de tourisme, la commune peut imposer d'autres démarches. Elles relèvent des règles propres aux meublés de tourisme, pas de l'impôt sur le revenu.

Le micro-BIC s'applique d'office si vos recettes ne dépassent pas le plafond de votre type de location. Vous ne déduisez aucune charge. L'administration retire simplement un pourcentage fixe de vos recettes : c'est l'« abattement forfaitaire ». Cet abattement est d'au moins 305 €.

Ces chiffres viennent de la fiche F32744 et de l'article 50-0 du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réduit les plafonds des meublés de tourisme à partir des revenus de 2025. Les plafonds sont mis à jour tous les trois ans, selon l'évolution du barème de l'impôt sur le revenu. Seul celui des meublés de tourisme non classés fait exception.

Dépassement du plafond. Vous ne quittez pas le micro-BIC dès la première année de dépassement. La première ou la deuxième année où vos recettes dépassent le plafond, vous le gardez encore un an, avec le même abattement (fiche F32744). Ensuite, vous passez obligatoirement au réel.

Au réel, vous êtes imposé sur vos loyers moins vos vraies charges, à condition de pouvoir les justifier. Vous déduisez notamment :

• les intérêts d'emprunt et l'assurance ;
• les charges de copropriété que le locataire ne vous rembourse pas ;
• la taxe foncière ;
• les frais de gestion et les honoraires du comptable ;
• le petit entretien ;
• l'amortissement du logement (sans le terrain) et des meubles.

L'amortissement ne peut pas créer de perte. La part qui dépasse le résultat de l'année n'est pas perdue : elle est reportée sur les années suivantes. Vos autres charges peuvent, elles, créer un déficit. Ce déficit ne réduit que vos revenus de location meublée non professionnelle, de l'année et des 10 années suivantes (fiche F32744). Le calcul de l'amortissement et ses effets à la revente sont détaillés dans l'amortissement en LMNP.

Le réel demande une comptabilité. Vous déposez la déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes, puis vous reportez le résultat sur la 2042-C-PRO. Beaucoup de propriétaires confient ce travail à un expert-comptable. Ses honoraires sont déductibles.

Exemple : Gérard loue un studio meublé à l'année, 650 € par mois, soit 7 800 € de recettes. Au micro-BIC, il est imposé sur la moitié, soit 3 900 €. Au réel, il déduit 1 600 € de charges et 1 900 € d'intérêts. Il reste 4 300 €. Il peut aussi amortir 4 300 € cette année-là. L'amortissement ramène donc son résultat à zéro : il ne paie aucun impôt sur ces loyers cette année. Sa tranche d'imposition la plus haute est de 30 %. Au micro-BIC, il aurait payé 3 900 × (30 % + 18,6 %), soit environ 1 895 €. Le simulateur LMNP refait ce calcul avec vos chiffres, sur plusieurs années.

Votre bénéfice imposable s'ajoute à vos autres revenus, au micro-BIC comme au réel. L'impôt est calculé sur le tout, selon le barème de l'impôt sur le revenu. Vous payez aussi les prélèvements sociaux, des contributions qui financent la Sécurité sociale :

La CSG, ou contribution sociale généralisée, est le plus gros de ces prélèvements. Sa hausse vient de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (fiche F2329). Pour comparer la même location vide ou meublée, utilisez le comparateur location nue ou meublée.

Vous déclarerez les loyers de 2026 au printemps 2027, sur la 2042-C-PRO, avec votre numéro SIRET. Au réel, la déclaration de résultat se dépose aussi au printemps. En 2026, la date limite était le 5 mai.

• Une chambre louée chez vous. Vous louez une partie de votre résidence principale, et le locataire y vit à titre principal. Ce loyer est exonéré d'impôt jusqu'au 31 décembre 2026, s'il reste raisonnable. En 2026, il ne doit pas dépasser 215 € par m² et par an en Île-de-France, et 159 € ailleurs, hors charges. Une location occasionnelle à des personnes de passage est exonérée si elle rapporte 760 € par an au plus.
• Parking ou cave. Loués seuls et sans service, ils produisent des revenus fonciers. Avec un service en plus, comme le gardiennage ou le nettoyage, ils relèvent des BIC.
• Non-résidents. Vous vivez à l'étranger ? Depuis la loi de finances pour 2026, vos revenus imposés dans votre pays comptent pour savoir si vous êtes loueur professionnel. Voir les conditions du LMNP.
• Résidences avec services. Les logements en EHPAD ou en résidence étudiante loués à un gestionnaire suivent la même fiscalité. Voir investir en EHPAD ou en résidence services.
• Cotisations sociales. Vous louez pour de courtes durées à des personnes de passage ? Au-delà de 23 000 € de recettes par an, vous devez des cotisations sociales. C'est le cas même si vous n'êtes pas loueur professionnel pour les impôts.

Le choix entre micro-BIC et réel engage votre déclaration sur plusieurs années. Pour un premier meublé ou pour plusieurs biens, faites valider votre choix par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : CFE du loueur en meublé : qui paie, exonérations et amortir un bien immobilier : qui peut le faire.

• Les loyers d'un meublé sont des BIC. Vous les déclarez sur la 2042-C-PRO, avec un numéro SIRET.
• Micro-BIC 2026 : 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € pour la location à l'année et le tourisme classé, 30 % jusqu'à 15 000 € pour le tourisme non classé.
• Le réel déduit les charges et l'amortissement. L'amortissement ne crée pas de perte : il se reporte.
• Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle, dès les revenus de 2025 déclarés en 2026.
• Vous choisissez le réel avant la date limite de la déclaration du printemps de l'année concernée.