Dispositif Denormandie : la réduction d'impôt pour acheter, rénover et louer un logement ancien d'ici fin 2027

Le logement doit se trouver dans l'un de ces cas :

• une commune où le centre-ville a fortement besoin d'être rénové. Elle figure sur la liste fixée le 26 mars 2019, qui comprend notamment les villes du programme Action cœur de ville ;
• une commune qui a signé avec l'État une opération de revitalisation de territoire, un accord pour redynamiser le centre. L'achat doit avoir lieu pendant la durée de cet accord ;
• une copropriété en grave difficulté. C'est le cas d'un immeuble placé sous administration provisoire, ou inclus dans un plan public de remise en état des copropriétés dégradées.

Trois types d'achats sont possibles :

1. un logement à rénover ;
2. un logement déjà rénové par le vendeur, par exemple dans le cadre d'une « vente d'immeuble à rénover » ;
3. un local qui n'était pas un logement, comme un ancien commerce, transformé en habitation.

La fiche F35011 de Service-Public renvoie vers un service en ligne. Il vous dit si une commune est concernée.

Le seuil de 25 %

Les travaux facturés par une entreprise doivent atteindre au moins 25 % du coût total de l'opération. Le coût total, c'est le prix d'achat, frais compris, plus les travaux. Le BOFiP, la documentation officielle des impôts, donne cette méthode.

Par exemple, pour un achat à 120 000 € frais compris, il faut au moins 40 000 € de travaux. En effet, 40 000 € font bien 25 % de 160 000 €.

Comptent les travaux qui modernisent, assainissent ou aménagent le logement. Comptent aussi ceux qui créent de la surface habitable ou font économiser de l'énergie. La simple décoration ne compte pas. Les équipements de loisir, comme une piscine, non plus.

La performance énergétique après travaux

Un texte du 26 mars 2019 ajoute deux conditions sur l'énergie :

1. après travaux, le logement doit consommer moins de 331 kWh par m² et par an en métropole. Ce chiffre est calculé de façon standard, comme pour le DPE, le diagnostic de performance énergétique ;
2. les travaux doivent remplir l'une des deux conditions ci-dessous.

Première possibilité : les travaux baissent cette consommation d'au moins 30 % pour une maison, ou d'au moins 20 % pour un appartement en copropriété.

Seconde possibilité : ils atteignent un niveau de performance fixé pour au moins deux des cinq types de travaux. Ces cinq types sont l'isolation des combles, l'isolation des murs, les fenêtres, la chaudière et la production d'eau chaude.

Pour le prouver, il vous faut deux pièces. D'abord, une évaluation énergétique avant et après travaux, faite par un diagnostiqueur certifié. Ensuite, les factures des entreprises, qui détaillent la nature et la performance des travaux. Vous les montrez si les impôts les demandent. L'outil gain de classe DPE après travaux vous donne un premier ordre d'idée, mais il ne remplace pas cette évaluation.

Le délai

Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après l'achat. Pour un achat en mars 2026, la date limite est le 31 décembre 2028. Entre l'achat et le début des travaux, vous ne devez ni louer le logement ni l'habiter.

• Vous louez vide, comme logement principal du locataire. La location commence dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
• Vous vous engagez pour 6 ou 9 ans. Vous pouvez prolonger jusqu'à 12 ans.
• Le locataire ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Ses revenus ne dépassent pas un plafond, mesuré par son revenu fiscal de référence, le montant inscrit sur son avis d'impôt.
• Pour un bail signé en 2026 en métropole, ce plafond est de 44 344 € pour une personne seule en zone A bis ou A. Il est de 36 144 € en zone B1 et de 32 530 € en zones B2 et C. Ces zones classent les communes selon la tension du marché du logement : A bis pour les plus chères, C pour les plus détendues.
• Le loyer mensuel, sans les charges, est plafonné au mètre carré. Un coefficient lié à la surface s'applique ensuite :

Ces plafonds viennent de la fiche F35011. Vous y trouverez aussi les plafonds de revenus pour un couple ou une famille.

Vous achetez en 2026 un appartement ancien de 55 m² dans une ville éligible, classée en zone B2. Il vous coûte 135 000 €, frais de notaire compris. Une entreprise y fait 45 000 € de travaux, dont l'isolation des murs et le changement des fenêtres. Les travaux se terminent en 2027.

Attention si votre impôt annuel est inférieur à 3 600 €. La part non utilisée est perdue : elle ne se reporte pas sur l'année suivante et n'est pas remboursée. Vérifiez donc votre impôt habituel avant de vous engager. Pour le rendement global de l'opération, utilisez le simulateur d'investissement locatif.

Vous demandez la réduction chaque année, avec votre déclaration de revenus.

Concrètement

1. La première année, joignez l'engagement de location n° 2044-EB, un par logement.
2. Chaque année, déclarez aussi les loyers. Ils restent imposés comme revenus fonciers, au régime simple ou au réel. Consultez la déclaration 2044.
3. Gardez vos justificatifs pendant tout l'engagement, puis jusqu'à la fin du délai pendant lequel les impôts peuvent vous contrôler.

Les justificatifs à garder sont :

• l'acte d'achat ;
• les factures des entreprises ;
• les évaluations énergétiques avant et après travaux ;
• les baux ;
• les avis d'impôt des locataires ;
• la preuve que la commune était éligible à la date de l'achat.

Le texte de loi du Denormandie sera réécrit au 1er janvier 2027. Ce changement vient d'une ordonnance du 27 juillet 2026, qui réorganise les règles de la TVA. Nous avons lu sur Légifrance la version à venir. Elle garde la même période d'achat, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027, et le même seuil de 25 % de travaux.

Le BOFiP indique encore une fin au 31 décembre 2026. Cette date est antérieure à la dernière prolongation. C'est la loi et la fiche F35011, vérifiée en mars 2026, qui font foi.

Sauf nouvelle prolongation, un achat signé à partir du 1er janvier 2028 ne donnera plus droit au Denormandie.

• Pas de cumul. Pour un même logement, le Denormandie ne se cumule ni avec Loc'Avantages, ni avec le statut du bailleur privé. Consultez la défiscalisation immobilière et le statut du bailleur privé.
• Vente ou arrêt de la location. Vous ne tenez pas votre engagement ? Comme pour le Pinel, les impôts vous réclament la réduction déjà obtenue. Il existe trois exceptions : invalidité, licenciement ou décès. Les règles sont les mêmes que celles décrites dans la fin du Pinel.
• Démembrement. On parle de démembrement quand la propriété est partagée en deux. L'usufruit est le droit d'utiliser le bien et d'en toucher les loyers. La nue-propriété est le droit de le récupérer plus tard. Donner l'un ou l'autre pendant l'engagement remet en cause la réduction. Parlez-en à votre notaire avant tout projet de transmission.
• Achat par une SCI. Une société civile immobilière qui ne paie pas l'impôt sur les sociétés peut investir. Chaque associé profite de la réduction selon ses parts. Il doit garder ses parts pendant tout l'engagement.
• Copropriété. Le projet comprend des travaux sur les parties communes ? Vérifiez qu'ils pourront être votés en assemblée générale et réalisés dans le délai prévu.

Un investissement Denormandie vous engage pour 6 à 12 ans et repose sur des justificatifs techniques. Faites vérifier l'éligibilité de la commune, le plan de travaux et l'effet sur votre impôt par un notaire ou un conseiller fiscal. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : réduction d'impôt à l'achat de sa résidence : ce qui existe.

• Le Denormandie réduit l'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût d'un logement ancien rénové, acheté au plus tard le 31 décembre 2027.
• La commune doit être éligible : liste de 2019, Action cœur de ville, opération de revitalisation de territoire, ou copropriété en grave difficulté.
• Les travaux, facturés par une entreprise, font au moins 25 % du coût total. Ils sont terminés avant la fin de la deuxième année après l'achat.
• Après travaux, le logement consomme moins de 331 kWh par m² et par an. Il gagne 20 à 30 % d'économie, ou combine deux types de travaux énergétiques.
• La location est vide, comme logement principal, avec un loyer et des revenus du locataire plafonnés, pendant 6 à 12 ans.