Loc'Avantages : la convention avec l'Anah qui réduit l'impôt du bailleur en échange d'un loyer modéré

Plus le loyer est bas, plus la réduction est forte. Le loyer maximum part d'un loyer de marché observé dans la commune. On lui applique une décote, c'est-à-dire une baisse en pourcentage.

Sources : code général des impôts et fiche F34115. Le taux ne dépend pas de la zone du logement.

L'intermédiation locative consiste à passer par un organisme agréé. Vous lui confiez la gestion du logement, ou vous lui louez directement le logement. Cet organisme peut être une association agréée ou une agence immobilière à vocation sociale. L'intermédiation est obligatoire pour le niveau très social.

Les ressources du locataire sont plafonnées selon le niveau. Elles se mesurent avec son revenu fiscal de référence, le montant inscrit sur son avis d'impôt. Au niveau intermédiaire, les plafonds sont ceux du statut du bailleur privé. Par exemple, 44 344 € pour une personne seule en zone A, pour un bail signé en 2026. La zone dépend de la commune et reflète la difficulté à s'y loger. Aux niveaux social et très social, les plafonds sont plus bas. Ils diffèrent entre l'Île-de-France et les autres régions.

Exemple

Exemple : Martine loue un trois-pièces de 60 m². Supposons que le loyer de marché observé dans sa commune soit de 12 € par m². Elle compare deux options.

Ses loyers restent imposés comme revenus fonciers, selon son régime habituel. La réduction se retire ensuite de l'impôt dû. Elle compte dans le plafond global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an (fiche F35782). Pour savoir ce que le logement rapporterait sans convention, faites une estimation du loyer.

Le logement et le locataire doivent remplir ces conditions :

• Location vide, comme résidence principale du locataire, pendant toute la durée de la convention.
• Performance énergétique : le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G. Pour une convention sans travaux, le logement doit être classé au moins E. Pour une convention avec travaux, il doit atteindre au moins D après les travaux (guide des aides de l'Anah, septembre 2026).
• Locataire : il ne peut pas faire partie de votre foyer fiscal. Ce ne peut pas être non plus un de vos ascendants (parents, grands-parents) ni un de vos descendants (enfants, petits-enfants). Ses ressources sont vérifiées à la signature du bail.
• Logement décent, c'est-à-dire conforme aux normes minimales de confort et de sécurité, au moins après travaux.
• Remise en location : si le locataire part, vous devez relouer aux conditions de la convention dans l'année qui suit son congé.

Pour une convention avec travaux, l'Anah peut aussi payer une partie des travaux. Deux conditions : les travaux ne commencent pas avant son accord, et des professionnels les réalisent. En 2026, l'aide peut atteindre 35 % du montant hors taxes pour une rénovation lourde d'un logement très dégradé. Elle est limitée à 28 000 € par logement, et des primes peuvent s'ajouter. Pour des travaux de rénovation énergétique, un accompagnateur Rénov' est obligatoire : c'est un conseiller agréé qui vous guide pendant le projet.

Tout dépend du loyer que vous obtiendriez vraiment sans convention. Si ce loyer est proche du plafond, vous perdez peu de loyer et la réduction compte pleinement. Cela arrive quand le logement se loue difficilement au prix du marché. Si ce loyer est nettement plus élevé, la perte de loyer peut dépasser l'économie d'impôt.

• Logement en SCI. Une société civile immobilière (SCI) peut signer une convention, si elle n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. Chaque associé doit garder ses parts pendant toute la convention. Le locataire ne peut être ni un associé ni un proche d'un associé.
• Usufruitier. L'usufruitier, c'est-à-dire celui qui a l'usage du logement et en touche les loyers, peut signer la convention s'il loue (fiche F1351).
• Fin de la convention. Le bail en cours continue. La réduction continue aussi jusqu'au renouvellement du bail, si les conditions restent remplies. Vous ne pouvez augmenter le loyer qu'au renouvellement ou au départ du locataire.
• Monuments historiques. Les immeubles classés, inscrits ou labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus.
• Non-cumul. Pour un même logement, Loc'Avantages ne se cumule pas avec une autre réduction d'investissement locatif, comme le Pinel ou le Denormandie.
• Autres « logements conventionnés ». L'expression désigne aussi les logements des organismes HLM ou de certaines résidences. Cet article ne traite que de la convention Anah signée par un propriétaire privé.

Pour situer Loc'Avantages parmi les autres choix, voir le statut du bailleur privé et la défiscalisation immobilière. L'Anah et l'ADIL de votre département vous renseignent gratuitement sur la convention. L'ADIL est l'agence départementale d'information sur le logement. Pour l'effet sur votre impôt, un conseiller fiscal peut chiffrer votre cas. I Love Immo n'est ni l'Anah ni un conseiller fiscal.

À lire aussi : loi Malraux et monuments historiques : avantages et déclarer ses loyers : quelles cases remplir.

• Loc'Avantages réduit l'impôt de 15 % à 65 % des loyers bruts, en échange d'un loyer plafonné et d'un locataire aux revenus modestes.
• La convention avec l'Anah dure six ans ; la demande doit être enregistrée d'ici le 31 décembre 2027.
• Le loyer maximum est le loyer de marché de la commune, diminué de 15 %, 30 % ou 45 %.
• Le logement doit être loué vide, classé au moins E (ou D après travaux), à un locataire hors de votre famille proche.
• La réduction entre dans le plafond de 10 000 € des niches fiscales.