Amortir un bien immobilier : LMNP, SCI à l'IS, location vide, qui peut le faire et comment

Sources : fiches F1991 et F32744 de Service-Public, fiche F38553 d'Entreprendre Service-Public, BOFiP.

Le principe est le même pour tous ceux qui peuvent amortir.

1. Partez du prix d'achat, frais d'acquisition compris ou non selon le choix comptable.
2. Retirez la valeur du terrain. Elle dépend du bien et de son emplacement : votre comptable l'estime et doit pouvoir la justifier.
3. Découpez le reste en grandes parties : structure, toiture et façades, installations, agencements intérieurs.
4. Divisez chaque partie par sa durée d'usure. Vous obtenez l'amortissement de l'année.
5. Ajoutez les meubles et les travaux d'amélioration, amortis sur leur propre durée.

Exemple : Danielle achète un appartement 150 000 €. Le terrain est estimé à 15 %, soit 22 500 €. Il reste 127 500 € de bâti. Si l'on retenait une seule durée moyenne de 30 ans, elle amortirait environ 4 250 € par an. En pratique, son comptable fera un calcul par parties, plus précis. Le détail est dans l'amortissement en LMNP.

Le statut du bailleur privé suit une autre logique : un taux fixé par la loi, appliqué à 80 % du prix. Voir le statut du bailleur privé.

En meublé non professionnel, l'amortissement réduit le bénéfice jusqu'à zéro, jamais en dessous. Le surplus est mis en réserve pour les années suivantes. Vos autres revenus, comme votre retraite, ne profitent jamais de cette réduction.

En SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est la société qui paie l'impôt sur ses bénéfices. Le taux est de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, sous conditions, puis de 25 % (fiche F38553). L'argent qui sort de la SCI vers les associés est ensuite imposé une seconde fois, comme des dividendes. Les écarts à la revente sont détaillés dans la plus-value d'une SCI.

L'amortissement n'est pas gratuit. Il se paie souvent à la revente.

• En LMNP, pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat. Votre plus-value, donc votre impôt, augmente. Les résidences pour étudiants, pour seniors et les EHPAD y échappent (article 150 VB du code général des impôts).
• Avec le statut du bailleur privé, la loi de finances pour 2026 a étendu cette même règle aux amortissements déduits.
• En SCI à l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur après amortissements, sans réduction pour durée de détention.

Avant d'acheter, comparez donc l'impôt économisé chaque année avec l'impôt supplémentaire à la revente. Le simulateur LMNP et le comparateur SCI à l'IR ou à l'IS font ce calcul sur plusieurs années.

• Un bien reçu par donation ou succession. La valeur de départ de l'amortissement se fixe avec votre comptable ou votre notaire. Gardez l'acte et l'estimation du bien.
• Passer de la location vide au meublé. Vous pouvez commencer à amortir à partir du passage au réel du meublé. Les années de location vide ne se rattrapent pas.
• Une SCI qui loue meublé. Elle risque d'être soumise d'office à l'impôt sur les sociétés : voir SCI et location meublée.
• Le micro-BIC à l'essai. Vous pouvez quitter le micro-BIC pour le réel par une option. Elle se renouvelle ensuite chaque année : voir micro-BIC ou réel.

Le choix d'une structure pour amortir engage votre fiscalité sur dix ou vingt ans, jusqu'à la revente et à la transmission. Faites‑vous accompagner par un expert-comptable, un conseiller fiscal ou un notaire. I Love Immo n'est aucun des trois.

À lire aussi : charges déductibles en LMNP au réel : la liste et LMNP : quels formulaires remplir (2031, 2042 C PRO) ?.

• Amortir, c'est déduire chaque année une part du prix du bien, sans le terrain.
• C'est possible en meublé au réel, en SCI à l'IS et, depuis le 21 février 2026, avec le statut du bailleur privé.
• La location vide classique et les régimes simples (micro-foncier, micro-BIC) n'y ont pas droit.
• En LMNP, l'amortissement ne crée pas de déficit et augmente la plus-value à la revente depuis 2025.
• Comparez toujours l'économie annuelle avec le coût à la revente.