Statut du bailleur privé (Relance logement, dit Jeanbrun) : l'amortissement en location vide depuis 2026

Seuls les logements d'un immeuble d'habitation collectif sont concernés, qu'ils soient neufs ou anciens avec gros travaux. Un achat « en l'état futur d'achèvement » est un achat sur plan.

La date d'achat retenue est celle de l'acte notarié. Selon Service-Public, une réhabilitation lourde suppose d'atteindre la classe A ou B du DPE, le diagnostic de performance énergétique.

Le taux dépend du niveau de loyer que vous choisissez et du type de logement.

Sources : Code général des impôts et fiche F39735 de Service-Public.fr.

Le total des amortissements de ce régime est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond monte de 2 000 € si la moitié au moins des loyers bruts des logements amortis vient de la location sociale. Il monte de 4 000 € pour la location très sociale.

L'amortissement continue après les neuf ans d'engagement, tant que le logement produit des revenus fonciers. Il s'arrête quand le total déduit atteint 80 % du prix.

Exemple : Hélène achète en 2026 un deux-pièces neuf à 250 000 € hors frais. Elle le loue au niveau intermédiaire. Sa base est de 250 000 × 80 % = 200 000 €. Son amortissement est de 200 000 × 3,5 % = 7 000 € par an, sous le plafond de 8 000 €.

Ses loyers sont de 7 200 €, ses charges de 1 500 € et ses intérêts d'emprunt de 4 000 €. Son résultat foncier est de 7 200 − 1 500 − 4 000 − 7 000 = − 5 300 €. Ses intérêts sont inférieurs à ses loyers. Ce déficit se déduit donc en principe de son revenu global, c'est-à-dire de l'ensemble de ses revenus, dans la limite de 10 700 €.

Pendant neuf ans au moins, vous devez :

• louer le logement vide, comme résidence principale du locataire. La mise en location doit avoir lieu dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'achat ;
• choisir un niveau de loyer : intermédiaire, social ou très social. Vous respectez alors son plafond de loyer et le plafond de ressources du locataire ;
• louer à une personne extérieure à votre foyer fiscal et à votre famille jusqu'au deuxième degré : parents, grands-parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs.

Les zones A bis à C classent les communes selon la tension du marché du logement. Voici les plafonds de loyer au niveau intermédiaire.

Au niveau intermédiaire, le locataire doit aussi respecter un plafond de ressources. Pour un bail signé en 2026, on retient son revenu fiscal de référence 2024, le revenu indiqué sur son avis d'impôt. Par exemple, il ne doit pas dépasser 44 344 € pour une personne seule en zone A. La limite est de 48 268 € pour un couple en zone B1.

Les plafonds sociaux et très sociaux sont ceux de Loc'Avantages. Le détail des plafonds selon la composition du foyer figure dans le logement intermédiaire.

Vous choisissez l'amortissement dans votre déclaration de revenus. Concrètement :

1. Vous exercez l'option lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement. Si l'achat a lieu plus tard, c'est l'année de l'achat.
2. Vous joignez votre engagement de location.
3. Vous déclarez tous vos revenus fonciers au régime réel, sur la déclaration 2044. L'option exclut en effet le micro-foncier, le régime simple avec un abattement de 30 %.

L'option est irrévocable pour ce logement. Voici les autres règles à connaître :

• pour un même logement, le dispositif ne se cumule pas avec la réduction Denormandie ;
• il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (fiche F35782) ;
• il n'est ouvert ni à l'usufruitier, qui a l'usage du bien ou en perçoit les loyers, ni au nu-propriétaire, qui détient les murs sans cet usage ;
• un associé de société non soumise à l'impôt sur les sociétés peut en bénéficier. Il doit garder ses parts pendant toute la durée de l'engagement.

Si vous ne respectez pas un engagement (durée, loyer, locataire), l'avantage est repris. Les amortissements déduits sont ajoutés à votre revenu foncier de l'année de la remise en cause. Il n'y a pas de reprise en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès.

À la revente, même après neuf ans, les amortissements déduits diminuent le prix d'achat retenu pour la plus-value. Votre plus-value imposable augmente donc d'autant. La loi de finances pour 2026 a étendu cette règle, déjà appliquée aux loueurs en meublé depuis 2025 (article 150 VB du Code général des impôts).

Pour le mécanisme, voir l'amortissement en LMNP et la revente. Pour l'estimer, utilisez le calcul de la plus-value.

Un projet de loi propose de modifier le régime de l'ancien avec travaux. Il s'agit du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement (texte n° 801). Il a été déposé au Sénat le 25 juin 2026, en procédure accélérée.

Ce texte ramènerait le seuil de travaux à 20 % du prix. Il ouvrirait aussi le régime à la transformation de locaux non résidentiels, comme des bureaux, en logements. En contrepartie, le logement ne pourrait plus être chauffé par une chaudière aux énergies fossiles. Il devrait aussi atteindre au moins la classe D.

À la date de consultation, ce texte n'était pas adopté : seules les règles décrites plus haut s'appliquent. Service-Public indique qu'il mettra sa fiche à jour après la publication de la loi au Journal officiel. Cet article sera mis à jour lui aussi.

• Maison individuelle. Exclue : seuls les logements d'un immeuble collectif sont visés.
• Location meublée. Exclue : l'engagement impose une location vide.
• Non-résidents. Le dispositif leur est ouvert si leurs revenus fonciers sont imposables en France.
• Outre-mer. Les plafonds de loyer et de ressources y sont spécifiques. Au niveau intermédiaire, le plafond de loyer est de 12,21 € par m² en 2026 dans les départements d'outre-mer.
• Monuments historiques. Les immeubles classés, inscrits ou labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus du régime de l'ancien.
• Aides aux travaux. Pour l'ancien, les aides à la rénovation d'un bailleur sont présentées dans le simulateur MaPrimeRénov'.

Pour comparer avec les autres dispositifs encore ouverts, voir la défiscalisation immobilière et ce qui reste du Pinel. Un engagement de neuf ans, irrévocable et repris en cas de rupture, mérite l'avis d'un conseiller fiscal ou d'un notaire avant la signature. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre.

À lire aussi : amortir un bien immobilier : qui peut le faire et régime réel des revenus fonciers : quand l'opter.

• Le statut du bailleur privé (Jeanbrun) vaut pour les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, en immeuble collectif.
• Vous déduisez chaque année 3 % à 5,5 % de 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par foyer, davantage en location sociale.
• Le logement est loué vide, comme résidence principale, pendant neuf ans, sous plafonds de loyer et de ressources, hors famille proche.
• L'option est irrévocable, exclut le micro-foncier et n'entre pas dans le plafond des niches fiscales.
• À la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.