Frais de notaire et impôts : non déductibles en location vide, déductibles ou amortissables en meublé, utiles à la revente

En location vide, vos frais d'achat ne se déduisent pas. Vos loyers sont des revenus fonciers, et seules les charges prévues par la loi s'en déduisent (article 31 du code général des impôts). Les frais d'achat n'en font pas partie : voir la liste des charges déductibles.

La doctrine de l'administration fiscale, le BOFiP, le dit clairement. Les honoraires de l'acte d'achat servent à acquérir un bien immobilier : ils ne se déduisent pas. Les droits de mutation sont, eux aussi, exclus des impôts déductibles.

Voici où déclarer chaque frais sur la 2044, le formulaire des revenus fonciers :

Sources : doctrine fiscale (BOFiP) et notice de la 2044 de 2026. Pour la commission de caution, seule la part qui ne vous est pas rendue en fin de prêt se déduit.

Concrètement :

1. Demandez au notaire un décompte détaillé, qui sépare les frais du prêt de ceux de la vente.
2. Reportez les frais du prêt ligne 250 de la 2044, avec les intérêts.
3. Gardez ce décompte avec vos justificatifs.

La règle est la même au micro-foncier et au réel. Au micro-foncier, de toute façon, rien ne se déduit : la réduction forfaitaire de 30 % couvre déjà toutes les charges.

En location meublée au réel, vous avez le choix : déduire les frais d'achat la première année, ou les étaler sur plusieurs années. La location meublée non professionnelle (LMNP) est le statut du particulier qui loue meublé sans en faire son métier. Au régime réel, le logement est inscrit dans vos comptes comme un bien d'entreprise.

La loi vous laisse alors deux options pour les droits de mutation, les honoraires et les frais d'acte (article 38 quinquies de l'annexe III du code général des impôts) :

• les déduire en une fois, l'année de l'achat ;
• ou les ajouter au coût du bien et les amortir avec lui : une part se déduit alors chaque année.

Vous faites ce choix dans votre comptabilité elle-même. Il est définitif. Il s'applique de la même façon à tous les biens inscrits dans vos comptes.

Exemple : Paul achète un studio 200 000 € et paie 15 000 € de frais d'achat. Il le loue meublé au réel. La première année, il encaisse 9 000 € de loyers et paie 3 000 € d'autres charges.

Le premier choix concentre la déduction au début de la location. Le second l'étale sur la durée d'amortissement du bâtiment. Votre expert-comptable retient celui qui convient à vos prévisions.

Les autres charges et l'amortissement sont détaillés dans les charges déductibles en LMNP et l'amortissement en LMNP. Au micro-BIC, le régime simple de la location meublée, aucune déduction n'est possible, comme au micro-foncier.

Une société civile immobilière (SCI) suit les règles de son régime fiscal :

• SCI à l'impôt sur le revenu qui loue vide : ses loyers sont des revenus fonciers. Les règles de la location vide s'appliquent : les frais d'achat ne se déduisent pas, les frais du prêt, si.
• SCI à l'impôt sur les sociétés : elle tient une comptabilité d'entreprise. Elle a le même choix que le loueur en meublé : déduire les frais tout de suite ou les amortir.

Le comparatif SCI à l'IR ou à l'IS donne les grandes lignes, et l'achat d'un bien en SCI détaille les étapes.

À la revente, vos frais d'achat vous servent à nouveau, sauf pour votre résidence principale. La plus-value est le gain imposé : en gros, le prix de vente moins le prix d'achat. La loi permet d'ajouter les frais d'achat au prix d'achat, ce qui réduit ce gain (article 150 VB du code général des impôts). Vous avez le choix entre :

• les frais réels, avec justificatifs : honoraires du notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence due par l'acheteur ;
• un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif.

Exemple : Anne a acheté un appartement 200 000 € avec 14 000 € de frais réels. Le forfait lui donne 15 000 € : il est plus favorable. Si ses frais réels avaient atteint 16 000 €, elle aurait eu intérêt à les justifier. Le calcul de la plus-value permet de comparer.

En LMNP, une règle de 2025 retire du prix d'achat les amortissements déjà déduits. Elle complique ce calcul quand les frais ont été amortis ou déduits. Demandez au notaire chargé de la vente le prix d'achat à retenir.

• Résidence principale. Aucune déduction tant que vous l'habitez, et le gain fait à la vente n'est pas imposé.
• Succession ou donation. Les droits de succession ou de donation ne se déduisent pas des loyers. En revanche, si vous empruntez pour payer les droits de succession d'un bien loué, les intérêts de ce prêt se déduisent.
• Denormandie ou Pinel. Les frais d'achat entrent dans le prix de revient, c'est-à-dire le coût total qui sert de base à la réduction d'impôt : voir le dispositif Denormandie.
• Vente d'une quote-part. Vous ne vendez qu'une partie du bien, ou un droit sur celui-ci ? Les frais d'achat ne comptent alors que dans la même proportion que le prix. C'est le cas, par exemple, si vous vendez votre part d'une indivision, quand plusieurs personnes possèdent le bien ensemble.

Ces choix pèsent sur plusieurs années d'impôt et sur la revente. Pour votre cas, demandez conseil à votre notaire, à un expert-comptable ou à un conseiller fiscal. I Love Immo n'exerce aucune de ces professions.

À lire aussi : intérêts d'emprunt : déductibles des loyers ? et régime réel des revenus fonciers : quand l'opter.

• En location vide, les frais de notaire de l'achat ne se déduisent pas des loyers ; ceux du prêt, oui, avec les intérêts.
• Demandez au notaire un décompte qui sépare l'acte de vente de l'acte de prêt.
• En location meublée au réel ou en société à l'impôt sur les sociétés, les frais d'achat se déduisent la première année ou s'amortissent. Ce choix est définitif.
• À la revente d'un bien autre que la résidence principale, ils s'ajoutent au prix d'achat : frais réels ou forfait de 7,5 %.
• Au micro-foncier et au micro-BIC, la réduction forfaitaire couvre tout : aucune déduction n'est possible.