Qu'est‑ce qu'une charge récupérable ?
C'est une dépense liée à l'usage du logement par le locataire. La loi de 1989 sur les baux d'habitation en distingue trois sortes (article 23) :
- les services dont il profite : eau, chauffage collectif, ascenseur ;
- l'entretien courant et les menues réparations des parties communes ;
- certaines taxes liées à des services qu'il utilise, comme l'enlèvement des ordures ménagères.
Vous ne pouvez récupérer que des dépenses réellement payées, et vous devez pouvoir les justifier. Le locataire règle les charges en plus du loyer, en général par une avance mensuelle ajustée une fois par an. Voyez la régularisation des charges.
La liste des charges, catégorie par catégorie
Voici les principales rubriques du décret, telles que les résume Service-Public :
| Catégorie | Ce que le locataire paie | Ce qui reste au propriétaire |
|---|---|---|
| Ascenseur | Électricité, visites d'entretien, petites pièces (boutons, ampoules de cabine) | Contrôle technique tous les 5 ans, gros travaux |
| Eau et chauffage collectifs | Eau froide et chaude, énergie, entretien des compteurs, réparation des joints | Remplacement de la chaudière collective |
| Équipements individuels | Entretien du chauffage et du chauffe-eau, réglages, joints des chasses d'eau | Remplacement de l'appareil usé |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien, minuterie, vide-ordures, personnel d'entretien | Peinture du hall, ravalement |
| Espaces extérieurs | Entretien des allées, parkings, espaces verts, jeux d'enfants | Création ou réfection des aménagements |
| Taxes et redevances | Taxe ou redevance d'ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement | Taxe foncière |
L'électricité consommée dans le logement n'est pas une charge : le locataire prend son propre abonnement.
Le gardien et l'employé d'immeuble
Le salaire du gardien ou du concierge se récupère en partie seulement, selon ses tâches (article 2 du décret de 1987) :
- 75 % s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets ;
- 40 % s'il n'assure qu'une seule de ces deux tâches.
Pour un employé d'immeuble qui fait ces travaux, sans être gardien logé, les dépenses sont récupérables dans les conditions du décret. Les salaires d'un gardiennage de surveillance, la nuit ou le week-end, ne le sont pas.
Ce qui ne se récupère jamais
Restent à votre charge, notamment :
- la taxe foncière, hors part des ordures ménagères ;
- les honoraires du syndic et vos frais de gestion locative ;
- l'assurance de l'immeuble et votre assurance de propriétaire non occupant ;
- les grosses réparations et le remplacement des équipements usés ;
- le contrôle technique quinquennal de l'ascenseur ;
- les frais de relance ou d'envoi de quittance.
Pour la répartition des travaux pendant la location, voyez les travaux à la charge du bailleur ou du locataire.
En copropriété : comment faire le tri ?
Le syndic vous envoie des appels de charges qui mélangent tout. Les comptes annuels distinguent en principe la part « récupérable » de la part « non récupérable ». Demandez ce détail si votre syndic ne le donne pas.
Exemple : Françoise paie 1 800 € par an de charges de copropriété pour un deux-pièces loué. Le décompte du syndic indique 1 080 € de charges récupérables : eau, chauffage, ménage et électricité des communs. Elle réclame ces 1 080 € à son locataire. Les 720 € restants, syndic, assurance et travaux, restent à sa charge.
Pour comprendre les appels du syndic, voyez la répartition des charges de copropriété. Gardez chaque année le décompte du syndic et les factures : notre coffre de documents vous permet de les ranger avec le bail.
Les cas particuliers
- Logement meublé et colocation. Les mêmes charges sont récupérables, mais vous pouvez choisir un forfait au lieu de provisions. Voyez charges au forfait ou au réel.
- Bail mobilité. Les charges sont toujours payées par un forfait versé avec le loyer.
- Maison individuelle. Il y a souvent peu de charges : la taxe d'ordures ménagères et parfois l'entretien d'un équipement commun.
- Logement social. Un accord collectif peut compléter la liste.
- Ordures ménagères. La taxe se récupère pour son montant hors frais de gestion. Voyez la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
À lire aussi : quittance de loyer : est‑elle obligatoire ?.
Ce qu'il faut retenir
- La liste des charges récupérables est fixée par un décret de 1987 et ne peut pas être allongée par le bail.
- Le locataire paie l'usage et l'entretien courant ; vous gardez les gros travaux, la gestion et les taxes de propriétaire.
- Le salaire du gardien se récupère à 75 % ou 40 % selon ses tâches.
- En copropriété, ne réclamez que la part récupérable du décompte du syndic.
- Toute charge réclamée doit pouvoir être justifiée par une facture ou un décompte.
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Questions fréquentes
La taxe foncière peut‑elle être refacturée au locataire ?
Non. La taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Seule la taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, peut être récupérée sur le locataire.
Les honoraires du syndic sont‑ils des charges récupérables ?
Non. Les frais de gestion du syndic, l'assurance de l'immeuble et les grosses réparations sont des charges de copropriété qui restent au propriétaire. Seule une partie des charges de copropriété, celle de la liste officielle, se récupère sur le locataire.
Le contrat d'entretien de la chaudière individuelle est‑il une charge du locataire ?
Oui. L'entretien courant des équipements individuels de chauffage et d'eau chaude fait partie des charges du locataire. S'il souscrit lui-même le contrat, il le paie directement ; si vous le souscrivez, vous pouvez le récupérer dans les charges.
Puis‑je ajouter une charge qui n'est pas sur la liste si le bail la prévoit ?
Non. La liste du décret de 1987 est limitative : une clause du bail qui ajoute d'autres dépenses ne vous permet pas de les réclamer. Les tribunaux refusent par exemple la refacturation d'un gardiennage de nuit ou de week-end.
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Sources officielles (3)vérifiées le 18 octobre 2026
- Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)Service-Public.fr
- Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (charges récupérables), version en vigueur depuis le 1er juillet 2021Légifrance
- Article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (gardien, employé d'immeuble)Légifrance
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