Quand un loyer est‑il « sous-évalué » ?
La loi parle de loyer « manifestement sous-évalué ». Cela veut dire nettement inférieur aux loyers pratiqués pour des logements comparables, dans le même quartier. Un petit écart ne suffit pas.
C'est souvent le cas après de longues années de location au même locataire. Le loyer a seulement suivi l'indice de référence des loyers, alors que le marché a monté plus vite.
Exemple : M. Leroy loue un trois-pièces 650 € par mois depuis douze ans. Les logements semblables de sa rue se louent autour de 850 €. Son loyer peut être jugé manifestement sous-évalué.
Pour situer votre loyer, l'estimation de loyer donne un ordre de grandeur. Elle ne remplace pas les références exigées par la loi.
Les conditions à respecter
Avant de vous lancer, vérifiez quatre points.
| Condition | Ce que dit la règle |
|---|---|
| Logement | Résidence principale louée vide ou meublée |
| Classe énergie | Hausse interdite en F ou G |
| Délai | Proposition reçue au moins 6 mois avant la fin du bail |
| Références | Au moins 3 loyers comparables, 6 dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants |
| Congé | Pas de congé possible pour la même échéance |
Les références sont des loyers de logements comparables du même ensemble immobilier ou d'un ensemble semblable du même secteur. Elles doivent mélanger des baux récents et des baux de plus de trois ans. Chacune précise la rue, l'époque de construction, l'étage, la surface et les équipements.
En zone tendue, c'est-à-dire dans les communes où le logement manque, la hausse est aussi plafonnée. Elle ne peut pas dépasser la moitié de l'écart entre le loyer du marché et le loyer actuel. Une exception existe si vous avez fait des travaux d'amélioration importants depuis le dernier renouvellement. L'outil encadrement des loyers vous dit si votre commune est concernée.
Concrètement : les étapes
- Vérifiez la classe énergie de votre diagnostic. En F ou G, arrêtez‑vous là.
- Réunissez vos loyers de référence, avec tous les détails exigés.
- Envoyez la proposition au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, par commissaire de justice ou en main propre contre récépissé.
- Recopiez dans la lettre le texte intégral du I de l'article 17-2 de la loi de 1989. Sans ce texte, la proposition n'est pas valable.
- Indiquez le nouveau loyer proposé et joignez vos références.
- Attendez la réponse du locataire. Il a jusqu'à quatre mois avant la fin du bail pour accepter par écrit.
Que se passe‑t‑il si le locataire refuse ?
Le refus, ou l'absence de réponse quatre mois avant la fin du bail, ouvre une procédure en deux temps.
D'abord, vous saisissez la commission départementale de conciliation. Cette étape est obligatoire. La commission rend son avis dans les deux mois.
Ensuite, si le désaccord persiste, vous saisissez le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail. Le juge fixe alors le nouveau loyer. Si vous ne le saisissez pas à temps, le bail est reconduit à l'ancien loyer.
Les cas particuliers
- Logement classé F ou G. Aucune hausse au renouvellement, ni à la relocation. Le gel des loyers des logements F et G explique comment en sortir par des travaux.
- Changement de locataire. Ce n'est pas un renouvellement. En zone tendue, le loyer du nouveau bail est encadré ; ailleurs, il est libre, sauf en F ou G.
- Vous préférez récupérer le logement. Vous ne pouvez pas proposer une hausse et donner congé pour la même échéance. Les motifs de congé sont détaillés dans le congé donné par le bailleur.
- Bail mobilité. Il ne se renouvelle pas : la procédure ne s'applique pas.
- Durée du bail. Les dates d'échéance sont rappelées dans la durée du bail de location vide.
À lire aussi : de combien un propriétaire peut‑il augmenter le loyer ? et zone tendue : ce qui change pour louer.
Ce qu'il faut retenir
- Seul un loyer nettement inférieur à ceux du quartier peut être relevé au renouvellement.
- La proposition doit arriver six mois avant la fin du bail, avec des références et le texte de la loi.
- En cas de refus, la commission de conciliation puis le juge doivent être saisis avant la fin du bail.
- La hausse est étalée sur trois ou six ans.
- Rien n'est possible pour un logement classé F ou G.
Passer à l'action
IRL : indice de référence des loyers et révision 2026
Le nouveau loyer avec les indices de l'INSEE, et la lettre au locataire prête à envoyer.
Questions fréquentes
Mon locataire ne répond pas à ma proposition : la hausse s'applique‑t‑elle ?
Non. Le silence vaut refus. Pour obtenir la hausse, vous devez saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge si le désaccord persiste, avant la fin du bail. Sinon, le bail est reconduit à l'ancien loyer.
Puis‑je augmenter librement le loyer quand je change de locataire ?
Pas toujours. En zone tendue, le nouveau loyer est en principe limité à l'ancien, révisé selon l'indice de référence des loyers, sauf exceptions. Hors zone tendue, il est libre. Dans tous les cas, un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher.
La révision annuelle du loyer suffit‑elle à rattraper le retard ?
Non. La révision annuelle suit seulement l'indice de référence des loyers publié par l'Insee. Elle ne comble pas l'écart avec les loyers du quartier. Seule la procédure du renouvellement le permet, et de façon étalée.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Comment la hausse est‑elle étalée ?
La hausse ne s'applique jamais d'un coup quand elle est importante.
Exemple : Mme Petit obtient une hausse de 120 € sur un loyer de 600 €, soit 20 %. Son bail vide dure trois ans. Comme la hausse dépasse 10 %, elle s'applique par sixième : 20 € de plus chaque année pendant six ans.
La révision annuelle selon l'indice s'ajoute normalement. Pour la calculer, utilisez la révision de loyer selon l'IRL. Pour un mois incomplet après la hausse, voir le loyer au prorata.