De combien et quand un propriétaire peut‑il augmenter le loyer ?

L'IRL est un indice publié chaque trimestre par l'Insee, l'institut national de la statistique. Il sert de plafond aux hausses de loyer en cours de bail.

Pour réviser le loyer, il faut une clause de révision dans le bail. Sans elle, le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement. La révision a lieu à la date prévue au bail, ou à chaque anniversaire du bail.

Le calcul est le suivant : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de cette année ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. Le trimestre de référence est indiqué dans le bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la signature du bail.

Exemple : Bernard loue un appartement 800 € hors charges, avec un bail signé le 1er novembre 2025. Le trimestre de référence est le 3e. L'IRL du 3e trimestre 2025 était de 145,77 ; celui du 3e trimestre 2026, publié par l'Insee le 15 octobre 2026, est de 148,06. Au 1er novembre 2026, le loyer peut passer à 800 × 148,06 ÷ 145,77 = 812,57 €.

Notre calcul de révision de loyer fait ce calcul à partir des indices officiels.

En Corse et dans les départements d'outre-mer, l'Insee publie d'autres valeurs. La variation sur un an est la même ces derniers trimestres.

La révision n'est pas automatique. Concrètement :

1. Calculez le nouveau loyer avec les bons indices.
2. Informez le locataire par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le calcul.
3. Faites-le dans l'année qui suit la date de révision.
4. Le nouveau loyer s'applique à partir de votre demande, jamais avant.

Si vous laissez passer un an, la révision de cette année est perdue. Elle ne se rattrape pas l'année suivante.

En métropole, pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut pas être révisé ni majoré. Outre-mer, la règle s'applique depuis le 1er juillet 2024. Pour sortir de ce gel, il faut des travaux qui améliorent la classe du logement. Voyez le gel des loyers des logements F et G.

En location vide, si vous faites à vos frais des travaux d'amélioration, vous pouvez convenir d'une hausse avec le locataire. Il peut s'agir d'un ascenseur, d'une porte blindée ou d'une chaudière plus économe. L'accord passe par une clause du bail ou par un avenant au bail. Le montant se négocie : la loi ne fixe pas de pourcentage.

Pour des travaux d'économie d'énergie dans un immeuble construit avant 1990, une autre formule existe. Le locataire verse une « contribution au partage de l'économie de charges », sous conditions et après accord.

Au renouvellement, une hausse au-delà de l'IRL n'est possible que si le loyer est manifestement plus bas que ceux du quartier. Voyez augmenter un loyer sous-évalué au renouvellement.

À la relocation, le loyer est libre hors zone tendue. En zone tendue, il reste en principe celui de l'ancien locataire. Voyez ce que change la zone tendue.

• Logement meublé. La révision suit le même indice et les mêmes règles. Le forfait de charges peut être révisé de la même façon.
• Complément de loyer. Dans les villes à loyer plafonné, la révision s'applique au loyer de base plus le complément.
• Logement loi de 1948, conventionné ou HLM. Des règles propres s'appliquent. Voyez le loyer loi de 1948.
• Locataire qui conteste. En cas d'erreur de calcul, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, dans les trois ans.
• Bail commercial. C'est un autre indice. Voyez la révision du loyer commercial.

À lire aussi : fixer le loyer d'un logement : les règles.

• En cours de bail : une hausse par an au plus, limitée à la variation de l'IRL, seulement si le bail le prévoit.
• Au 3e trimestre 2026, l'IRL progresse de 1,57 % sur un an en métropole.
• Vous avez un an pour demander la révision ; elle ne joue jamais pour le passé.
• Aucun loyer ne peut augmenter pour un logement classé F ou G.
• Au-delà de l'IRL : travaux convenus, loyer sous-évalué au renouvellement, ou relocation selon la zone.