Que veut dire « loyer charges comprises » ?
Le montant total payé chaque mois se compose de deux parties :
- le loyer hors charges, qui rémunère la mise à disposition du logement ;
- les charges, qui remboursent des dépenses récupérables : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'ordures ménagères.
Exemple : un appartement est annoncé 820 € charges comprises, dont 70 € de provisions sur charges. Le loyer hors charges est de 750 €.
La distinction compte. Le loyer hors charges sert de base au dépôt de garantie, à la révision selon l'indice de référence des loyers (IRL) et au plafond des villes à loyer encadré. La quittance doit aussi séparer le loyer et les charges. Pour savoir quelles dépenses peuvent entrer dans les charges, voyez la liste des charges récupérables.
Quelle formule selon le bail ?
| Type de bail | Provisions avec régularisation | Forfait |
|---|---|---|
| Location vide, un locataire ou un couple | Oui, obligatoire | Non |
| Location meublée, résidence principale | Oui, au choix | Oui, au choix |
| Colocation, vide ou meublée | Oui, au choix | Oui, au choix |
| Bail mobilité | Non | Oui, obligatoire |
Le choix se fait à la signature, et le bail l'indique.
Les provisions : payer au plus juste
Avec les provisions, le locataire paie chaque mois une avance. Une fois par an, vous comparez le total versé aux dépenses réelles. Vous remboursez le trop-perçu ou demandez le complément.
C'est la formule la plus juste : chacun paie exactement ce qui a été dépensé. Elle demande en revanche du travail chaque année : décompte détaillé, justificatifs, calculs. Voyez la régularisation des charges.
Le forfait : simple, mais figé
Avec le forfait, le locataire paie chaque mois un montant fixe, en même temps que le loyer. Les règles sont fixées par la loi de 1989, pour le meublé et pour la colocation :
- le montant et la périodicité sont inscrits dans le bail ;
- il n'y a ni complément, ni régularisation ultérieure, même si les dépenses réelles sont plus élevées ;
- il peut être révisé une fois par an, dans les mêmes conditions que le loyer ;
- il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles, ou à celles payées par le locataire précédent.
Exemple : Lucien loue un studio meublé avec un forfait de 50 € par mois. Les charges récupérables de l'immeuble s'élèvent finalement à 680 € sur l'année. Le forfait lui a rapporté 600 € : la différence de 80 € reste à sa charge. Il pourra réviser le forfait selon l'IRL l'année suivante.
Forfait ou provisions : comment choisir ?
| Critère | Provisions | Forfait |
|---|---|---|
| Justesse du montant | Exacte, après régularisation | Approximative |
| Travail chaque année | Décompte et justificatifs | Aucun décompte |
| Risque pour le propriétaire | Faible | Hausse des dépenses à votre charge |
| Lisibilité pour le locataire | Rappel ou remboursement possible | Montant connu d'avance |
| Litiges | Sur le décompte | Sur un forfait disproportionné |
Le forfait convient aux petits logements meublés aux charges stables, ou aux colocations où l'on veut éviter de répartir un rappel entre plusieurs personnes. Les provisions conviennent mieux quand les charges sont élevées ou varient, par exemple avec un chauffage collectif.
Les cas particuliers
- Électricité et gaz du logement. Le locataire prend ses propres abonnements : ces consommations ne font pas partie des charges récupérables.
- Colocation. Le forfait évite de répartir les charges entre colocataires. Voyez le bail de colocation.
- Bail mobilité. Le forfait est obligatoire et ne se régularise jamais. Voyez le bail mobilité.
- Location meublée. Voyez les autres règles du meublé.
- Location saisonnière. La loi de 1989 ne s'applique pas : le prix est fixé librement, charges incluses.
À lire aussi : complément de loyer : conditions et contestation.
Ce qu'il faut retenir
- « Charges comprises » = loyer hors charges + charges mensuelles, à détailler dans l'annonce et sur la quittance.
- En location vide classique, les charges se paient par provisions régularisées chaque année.
- Le forfait est possible en meublé et en colocation, obligatoire en bail mobilité.
- Un forfait ne se régularise jamais, se révise comme le loyer et ne doit pas être disproportionné.
- Le dépôt de garantie et la révision se calculent sur le loyer hors charges.
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Questions fréquentes
Que veut dire « charges comprises » dans une annonce ?
Que le montant affiché inclut le loyer et les charges mensuelles. L'annonce doit aussi indiquer le montant des charges. Le loyer hors charges est ce qui reste une fois les charges retirées.
Peut‑on mettre un forfait de charges dans un bail de location vide ?
Non, sauf en colocation. Pour un logement vide loué à un seul locataire ou à un couple, les charges se paient par provisions, avec une régularisation au moins annuelle sur les dépenses réelles.
Le forfait de charges peut‑il augmenter ?
Oui, une fois par an, dans les mêmes conditions que le loyer : selon l'indice de référence des loyers, si le bail prévoit la révision. Vous ne pouvez pas réclamer de complément si les dépenses réelles dépassent le forfait.
Le dépôt de garantie se calcule‑t‑il sur le loyer charges comprises ?
Non. Il se calcule sur le loyer hors charges : un mois au maximum en location vide, deux mois en location meublée.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)Service-Public.fr
- Article 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (charges du logement meublé), version en vigueur depuis le 27 mars 2014Légifrance
- Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (colocation), version en vigueur depuis le 1er juillet 2021Légifrance
- Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (provisions et régularisation)Légifrance
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