Fixer le loyer d'un logement : loyer libre, loyer encadré et loyer plafonné

L'encadrement du « niveau » des loyers s'applique dans les territoires suivants, selon Service-Public :

• Paris ;
• Est Ensemble et Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Lille, Hellemmes et Lomme ;
• Bordeaux ;
• Montpellier ;
• une partie de Grenoble-Alpes Métropole ;
• vingt-quatre communes du Pays basque.

Il concerne les logements loués comme résidence principale du locataire, vides ou meublés, et les baux mobilité. Les HLM, les logements loi de 1948, les meublés de tourisme et les sous-locations suivent d'autres règles.

Chaque année, un arrêté du préfet fixe trois montants au mètre carré, par quartier, nombre de pièces, époque de construction, vide ou meublé :

• le loyer de référence, c'est-à-dire le loyer médian du secteur ;
• le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % : c'est le plafond ;
• le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %.

Les montants de 2026 s'appliquent depuis le 1er juillet à Paris et à Montpellier, et depuis le 15 juillet à Bordeaux.

Concrètement :

1. Trouvez le loyer de référence majoré de votre logement avec le simulateur officiel de votre ville, ou avec notre outil sur l'encadrement des loyers.
2. Multipliez-le par la surface habitable.
3. Le résultat est le loyer de base maximum, hors charges.
4. Inscrivez dans le bail le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Ils doivent aussi figurer dans l'annonce.

Exemple, avec un montant fictif : l'arrêté fixe un loyer de référence majoré de 28 € par m² pour un deux-pièces de 42 m². Le loyer de base ne dépasse pas 42 × 28 = 1 176 € par mois hors charges.

Au-delà, seul un complément de loyer est possible, pour un logement aux atouts exceptionnels. Ses conditions sont strictes : voyez le complément de loyer.

Le locataire peut demander la baisse du loyer, d'abord à la commission départementale de conciliation, puis au juge. Il peut aussi le signaler au préfet. Celui-ci vous met en demeure de baisser le loyer et de rembourser le trop-perçu. À défaut, il peut infliger une amende jusqu'à 5 000 € pour un particulier, 15 000 € pour une société.

Même quand le loyer est libre, il doit rester dans les prix du marché pour trouver un locataire. Regardez les annonces de logements comparables dans le quartier. Notre estimation de loyer donne un ordre de grandeur, pas une valeur officielle.

Pensez aussi au revenu demandé au locataire. Un loyer trop haut réduit le nombre de candidats solvables. Si vous louez avec un avantage fiscal, comme Loc'Avantages ou le statut de bailleur privé, des plafonds de loyer s'ajoutent : voyez Loc'Avantages.

• Fin annoncée de l'expérimentation. L'encadrement du niveau des loyers a été créé à titre d'essai par la loi ELAN de 2018. Il s'arrête en principe le 24 novembre 2026. La commission des affaires économiques du Sénat a voté le 14 octobre 2026 une prolongation de deux ans, sans nouvelle commune. Le texte doit encore être adopté définitivement.
• Bail signé avant l'entrée de la ville dans le dispositif. Le plafond s'applique aux baux signés ou renouvelés après la date de départ propre à chaque territoire.
• Logement neuf ou jamais loué. Loyer libre en zone tendue, mais plafonné dans les villes à loyer encadré.
• Location à un proche. Le loyer doit rester normal. Voyez louer à sa famille.
• Local commercial. Ces règles ne s'appliquent pas. Voyez fixer le loyer d'un local commercial.

À lire aussi : de combien un propriétaire peut‑il augmenter le loyer ?.

• Le loyer est libre en principe, à la première location comme à la relocation hors zone tendue.
• En zone tendue, le loyer d'un nouveau locataire reste en principe celui de l'ancien.
• Dans neuf territoires, le loyer hors charges ne dépasse pas le loyer de référence majoré × la surface.
• Un logement F ou G ne peut pas être reloué plus cher.
• L'encadrement du niveau des loyers finit en principe le 24 novembre 2026 : une prolongation est en discussion au Parlement.