Investir dans un EHPAD, une résidence étudiante ou senior : fonctionnement et risques

En bref : l'exploitant peut partir tous les trois ans, vous presque jamais. Le bail commercial dure au moins neuf ans. L'exploitant peut en principe donner congé à la fin de chaque période de trois ans. Vous, bailleur, ne le pouvez que dans des cas limités. Il s'agit surtout de construire, de reconstruire ou de démolir l'immeuble (article L145-4 du code de commerce).

À la fin du bail, vous pouvez refuser de le renouveler. Mais vous devez alors en principe payer à l'exploitant une indemnité d'éviction, c'est-à-dire une compensation pour la perte de son activité (article L145-14 du même code). En pratique, il est donc difficile de changer d'exploitant ou de récupérer le logement.

Le bail fixe aussi qui paie quelles charges. Depuis 2014, certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge de l'exploitant. Cette règle vaut pour les baux signés ou renouvelés depuis cette date (article R145-35 du même code). Ces dépenses sont :

• les grosses réparations au sens du code civil, comme la toiture ou les gros murs, et leurs honoraires ;
• les travaux de mise en conformité qui relèvent de ces grosses réparations ;
• les honoraires de gestion des loyers du bailleur.

La taxe foncière, elle, peut être refacturée à l'exploitant si le bail le prévoit.

Concrètement, avant de signer :

1. Demandez le bail complet, pas seulement un résumé.
2. Lisez la clause d'indexation, qui fixe comment le loyer évolue chaque année.
3. Vérifiez qui paie les travaux, et lesquels.
4. Notez la durée du bail et ses conditions de renouvellement.

Vos loyers sont imposés comme ceux d'une location meublée. Ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), celle des revenus d'activité commerciale.

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans deux cas. Soit les recettes de location meublée de votre foyer ne dépassent pas 23 000 € par an. Soit elles restent inférieures à vos autres revenus d'activité (fiche F32744). Si les deux seuils sont dépassés, vous devenez loueur professionnel, avec des cotisations sociales et d'autres règles.

Deux régimes existent :

• le micro-BIC, le régime simple : vous ne déduisez pas vos charges, mais un abattement de 50 % s'applique en 2026 à une location meublée de longue durée ;
• le régime réel : vous déduisez les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien hors terrain et du mobilier.

L'amortissement consiste à déduire chaque année une part du prix du bien, comme s'il s'usait. Il ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée se reporte sur les années suivantes.

À la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont retranchés du prix d'achat pour calculer la plus-value. La plus-value, c'est le gain entre le prix d'achat et le prix de vente. La loi exclut toutefois de cette règle les résidences pour étudiants et pour personnes âgées, ainsi que les établissements sociaux et médico-sociaux (article 150 VB du CGI). C'est un avantage propre à ces résidences.

Exemple : Jacques achète une chambre d'EHPAD 150 000 €. En quinze ans, il déduit 40 000 € d'amortissements. Il la revend 160 000 €. Le prix d'achat retenu reste de 150 000 €, sans reprise des 40 000 €. Sa plus-value imposable part donc de 10 000 €, avant les abattements liés à la durée de détention. Pour un studio meublé loué hors résidence, elle partirait de 50 000 €.

Le simulateur LMNP compare micro-BIC et régime réel pour votre cas. Pour un logement meublé loué directement à un particulier, les étapes sont celles d'un premier investissement locatif.

Le principal risque est l'exploitant : si sa situation se dégrade, vos loyers aussi.

• La dépendance à l'exploitant. Votre loyer dépend de sa solidité. S'il connaît des difficultés, les loyers peuvent baisser ou être suspendus.
• Un prix d'achat souvent élevé. Le prix intègre parfois la promesse de rendement. Comparez-le avec la valeur du bien sans le bail.
• La revente. Elle se fait le plus souvent entre investisseurs. Le prix dépend alors du loyer en cours et de la réputation de l'exploitant.
• Les travaux. Les grosses réparations restent à votre charge, et les normes des établissements évoluent.
• L'usage. Tant que le bail court, vous ne pouvez ni habiter le logement, ni le louer à qui vous voulez.

• Achat dans le neuf. La TVA, la taxe sur la valeur ajoutée, peut s'appliquer à un logement neuf en résidence avec services. Son traitement dépend des services fournis et de la durée de détention. Faites-le vérifier par le notaire et l'expert-comptable avant de signer.
• Achat dans l'ancien. Vous reprenez le bail en cours, avec ses clauses. Demandez-le avant de faire une offre, ainsi que les derniers comptes de la résidence.
• Résidence étudiante. Le taux d'occupation dépend des écoles et universités proches : vérifiez comment leurs effectifs évoluent.
• Plusieurs lots. Vos recettes s'additionnent. Surveillez le seuil de 23 000 €, au-delà duquel le statut de loueur professionnel peut s'appliquer.

Ces investissements mêlent droit commercial et fiscalité. Avant de signer, faites relire le bail par un avocat ou un notaire. Faites aussi vérifier votre projet fiscal par un expert-comptable ou un conseiller fiscal. I Love Immo ne joue aucun de ces rôles.

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• Vous louez le logement à l'exploitant, pas à un résident, par un bail commercial d'au moins neuf ans.
• L'exploitant peut partir tous les trois ans ; vous, très rarement, et vous devez en principe une indemnité d'éviction si vous refusez de renouveler.
• Dans les baux récents, les grosses réparations ne peuvent pas être mises à la charge de l'exploitant.
• Les loyers sont imposés en meublé ; dans ces résidences, les amortissements ne sont pas repris à la revente.
• Tout repose sur la solidité de l'exploitant : vérifiez-la avant d'acheter.