Ce qui a changé pour les loyers impayés
La loi accélère la procédure quand le locataire ne paie plus, tout en gardant une chance de régler la dette.
| Point | Avant le 29 juillet 2023 | Depuis le 29 juillet 2023 |
|---|---|---|
| Clause résolutoire dans le bail | Facultative | Obligatoire dans tout bail d'habitation |
| Délai laissé par le commandement de payer | 2 mois | 6 semaines |
| Délai entre la notification de l'assignation au préfet et l'audience | 2 mois | 6 semaines |
| Signalement du commandement à la commission de prévention des expulsions | Seuils fixés par chaque préfet | Seuils nationaux : 2 mois d'impayés ou dette de 2 mois de loyer hors charges |
| Délais de paiement accordés par le juge (jusqu'à 3 ans) | Sans condition de reprise du loyer courant | Seulement s'il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience |
| Suspension de la clause résolutoire | Automatique avec les délais | Sur demande du bailleur ou du locataire, avec la même condition |
Exemple. Un commandement de payer est délivré le 3 février 2026. Le locataire a jusqu'au 17 mars pour payer, soit six semaines. Avant la loi, il aurait eu jusqu'au 3 avril. Le reste de la procédure est décrit dans le commandement de payer et la clause résolutoire.
Ce qui a changé après le jugement d'expulsion
| Point | Avant | Depuis le 29 juillet 2023 |
|---|---|---|
| Délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux | Écarté en cas d'entrée par voie de fait | Écarté aussi en cas de mauvaise foi constatée par le juge |
| Délais de grâce du juge de l'exécution | De 3 mois à 3 ans | De 1 mois à 1 an, refusés au locataire de mauvaise foi |
| Locataire qui se maintient après une expulsion définitive | Pas d'infraction propre | Amende de 7 500 €, plus de deux mois après le commandement, hors trêve et hors délais en cours |
| Indemnisation si le préfet refuse la police | Principe posé par la loi, sans décret dédié | Modalités précisées par un décret du 3 novembre 2025 |
Ces règles s'ajoutent à la trêve hivernale, qui reste en place du 1er novembre au 31 mars. Voir la trêve hivernale et la procédure d'expulsion.
Ce qui a changé pour les squats
Le squat est l'occupation d'un lieu par une personne entrée sans droit, par effraction, tromperie, menace ou violence. La loi distingue désormais deux infractions.
- La violation de domicile vise le squat d'un domicile. Les peines passent d'un an de prison et 15 000 € d'amende à trois ans et 45 000 €. Un logement meublé où vous avez vos affaires reste votre domicile, même si vous n'y vivez pas.
- L'occupation frauduleuse est un nouveau délit. Elle vise un local d'habitation qui n'est pas un domicile, par exemple un logement vide entre deux locations, ou un local commercial. Elle est punie de deux ans et 30 000 €.
La procédure d'évacuation par le préfet, sans passer par le juge, est élargie. Le propriétaire peut la demander lui-même, et plus seulement l'occupant du domicile. Si vous ne pouvez plus prouver votre propriété, le préfet interroge les impôts dans les 72 heures. Les squatteurs d'un domicile ne bénéficient pas de la trêve hivernale, et aucun squatteur ne peut obtenir de délais de grâce. La démarche pas à pas est expliquée dans l'expulsion des squatteurs.
La loi punit aussi de 3 750 € d'amende la publicité en faveur des méthodes de squat.
Ce que le Conseil constitutionnel a censuré
Le Conseil constitutionnel a validé l'essentiel de la loi le 26 juillet 2023. Il a censuré une mesure : celle qui dispensait le propriétaire d'un logement squatté de son obligation d'entretien. Vous restez donc responsable des dommages dus à un défaut d'entretien, même pendant un squat.
Ce qui a suivi en 2025 et 2026
Plusieurs textes ont mis en œuvre la loi ou l'ont complétée. Voici ceux qui touchent un propriétaire.
| Date | Texte | Ce qui change |
|---|---|---|
| 3 novembre 2025 | Décret n° 2025-1052 | Règles d'indemnisation par l'État quand le préfet refuse la police pour une expulsion |
| 12 février 2026 | Décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 | Rôle renforcé des commissions de prévention des expulsions ; nouveau traitement des impayés des allocataires d'aides au logement au 1er janvier 2027 |
| 4 août 2026 | Décret n° 2026-739 | Contenu du diagnostic social et financier du locataire, lancé dès le signalement du commandement de payer |
| 18 août 2026 (en vigueur le 20 août) | Loi n° 2026-798 | Évacuation par le préfet étendue aux locaux commerciaux, agricoles ou professionnels, et au voyageur qui reste dans un meublé de tourisme |
| 1er octobre 2026 | Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 | Les modèles officiels de bail contiennent la clause résolutoire ; ils s'appliquent aux baux signés ou renouvelés depuis cette date |
Le nouveau modèle de bail est présenté dans le bail de location vide.
Les cas particuliers
- Un bail ancien sans clause résolutoire. La loi ne l'ajoute pas d'elle-même. Vous pouvez toujours demander au juge de résilier le bail ; il appréciera la gravité des impayés.
- Un logement social. L'amende de 7 500 € pour maintien dans les lieux ne s'applique pas aux logements des bailleurs sociaux et des personnes publiques.
- Un locataire en surendettement. La loi a précisé comment le juge articule les délais avec la procédure de surendettement. Un avocat vous dira ce qui s'applique à votre dossier.
- Un ancien locataire resté après la fin du bail. Il n'est pas un squatteur. Son départ passe par le juge, avec la trêve et les délais habituels.
Ces règles évoluent encore. Pour votre situation, consultez un avocat ou l'ADIL de votre département. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice.
À lire aussi : l'occupant sans droit ni titre.
Ce qu'il faut retenir
- La loi du 27 juillet 2023 s'applique depuis le 29 juillet 2023.
- Le commandement de payer laisse six semaines au locataire, au lieu de deux mois.
- Les délais de grâce vont de un mois à un an, et sont refusés au locataire de mauvaise foi.
- Le squat d'un domicile est puni de trois ans de prison et 45 000 € d'amende.
- Depuis le 1er octobre 2026, les modèles de bail contiennent la clause résolutoire obligatoire.
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Questions fréquentes
La loi de 2023 s'applique‑t‑elle aux baux signés avant juillet 2023 ?
Les nouveaux délais de procédure s'appliquent depuis le 29 juillet 2023, quel que soit l'âge du bail : six semaines après un commandement de payer, délais de grâce de un mois à un an. Un ancien bail sans clause résolutoire ne l'acquiert pas tout seul ; le juge peut alors prononcer la résiliation.
Le propriétaire d'un logement squatté doit‑il encore l'entretenir ?
Oui. La loi voulait l'en dispenser, mais le Conseil constitutionnel a censuré cette mesure le 26 juillet 2023. Le propriétaire reste responsable d'un défaut d'entretien, y compris pendant une occupation illicite.
Quelles sont les dernières nouveautés en 2026 ?
Les modèles de bail intègrent la clause résolutoire obligatoire depuis le 1er octobre 2026. Depuis le 20 août 2026, l'évacuation rapide par le préfet vise aussi les locaux commerciaux ou professionnels et le voyageur qui reste dans un meublé de tourisme. Le 1er janvier 2027, le traitement des impayés des allocataires d'aides au logement change.
Un locataire peut‑il aller en prison s'il ne quitte pas le logement ?
Non. Le locataire qui reste plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux, sans délai ni trêve en cours, risque une amende de 7 500 €, pas la prison. Les peines de prison visent les squatteurs entrés par effraction, menace ou contrainte.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 17 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 17 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (7)vérifiées le 17 octobre 2026
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (version initiale)Légifrance
- Protéger les logements contre l'occupation illicite (analyse juridique de la loi et de ses décrets d'application)ANIL
- Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 29 juillet 2023)Légifrance
- Articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution (version en vigueur depuis le 29 juillet 2023)Légifrance
- Article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (évacuation forcée, version en vigueur depuis le 20 août 2026)Légifrance
- Article 226-4 du code pénal (violation de domicile, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023)Légifrance
- Loyers impayés et expulsion du locataireService-Public.fr
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