Expulsion d'un locataire : les étapes, les délais légaux et ce que le propriétaire ne doit jamais faire

Voici les étapes dans l'ordre, avec les délais minimaux fixés par la loi. Chaque acte est délivré par un commissaire de justice.

Exemple. Mme Lambert loue un trois-pièces 820 € par mois, charges comprises. Son locataire ne paie plus depuis trois mois. Le commandement de payer est délivré le 2 février. Faute de paiement, l'assignation part fin mars. L'audience est fixée en mai. Le jugement est signifié en juin, avec le commandement de quitter les lieux. Le locataire doit partir en août. Sans délai de grâce ni refus de la police, l'expulsion peut avoir lieu à la fin de l'été. Une seule étape retardée, et elle glisse au printemps suivant.

Avant l'audience, un organisme social réalise un diagnostic social et financier du locataire. Vous recevez une demande d'informations : répondez-y, car le juge s'en sert pour décider.

Le juge ne prononce pas toujours l'expulsion. Si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et peut rembourser sa dette, il peut lui accorder jusqu'à trois ans pour payer. Il peut alors suspendre la clause résolutoire.

Si le locataire respecte cet échéancier, le bail continue comme si la clause n'avait jamais joué. Au premier retard, la suspension prend fin et l'expulsion peut être poursuivie. À l'inverse, si le locataire n'a pas repris le paiement, le juge constate la résiliation et ordonne l'expulsion.

Dès que le bail est résilié, l'occupant ne vous doit plus un loyer mais une indemnité d'occupation, dont le juge fixe le montant. Demandez-la dans votre assignation, avec le paiement de la dette.

En principe, deux mois après le commandement de quitter les lieux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai s'il constate la mauvaise foi du locataire. Il peut aussi le prolonger de trois mois au plus si l'expulsion aurait des conséquences d'une dureté exceptionnelle.

Le locataire peut ensuite demander au juge de l'exécution des délais supplémentaires, dits « délais de grâce ». Depuis la loi du 27 juillet 2023, ils vont de un mois à un an, contre trois mois à trois ans auparavant. Le juge tient compte de l'âge, de la santé, de la bonne volonté de l'occupant et de votre propre situation.

Un locataire qui reste plus de deux mois après le commandement, sans délai ni trêve en cours, commet un délit puni de 7 500 € d'amende. Ce délit ne vise pas les logements d'un bailleur social ou d'une personne publique.

Le commissaire de justice se présente un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Trois cas se présentent.

1. Le locataire part. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion. Les meubles restants vont en garde-meuble, aux frais de la personne expulsée.
2. Le locataire refuse ou est absent. Le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative, puis demande au préfet le concours de la police ou de la gendarmerie.
3. Le préfet refuse ou ne répond pas en deux mois. Vous pouvez demander à l'État une indemnisation : loyers perdus, frais de remise en état, frais de procédure. La demande se fait par lettre recommandée au préfet.

Ne faites jamais l'expulsion vous-même. Changer la serrure, couper l'eau ou sortir les affaires du locataire est un délit puni de trois ans de prison et de 30 000 € d'amende. Le coût des actes est détaillé dans le rôle et le coût du commissaire de justice.

• Trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion est reportée, sauf relogement assuré. Voir la trêve hivernale.
• Logement social. La procédure judiciaire est la même. Seule l'amende de 7 500 € pour maintien dans les lieux ne s'applique pas.
• Locataire en surendettement. Une décision de la commission de surendettement peut imposer au juge des délais propres. Un avocat vous dira ce qui change pour votre dossier.
• Locataire âgé. Le congé donné à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes doit s'accompagner d'une offre de relogement, sauf exceptions. Voir les obligations du propriétaire bailleur.
• Squat. Une personne entrée par effraction n'est pas un locataire. La procédure, plus rapide, est décrite dans l'expulsion des squatteurs.

Faites‑vous conseiller dès le début : un avocat peut vous assister à l'audience, et le numéro gratuit SOS loyers impayés (0 805 160 075) informe les propriétaires. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice.

À lire aussi : l'occupant sans droit ni titre.

• Aucune expulsion sans jugement, ni sans commissaire de justice.
• Les délais minimaux : 6 semaines après le commandement de payer, 6 semaines avant l'audience, 2 mois après le commandement de quitter les lieux.
• Le juge peut accorder jusqu'à 3 ans au locataire qui a repris le paiement du loyer courant.
• Les délais de grâce vont désormais de 1 mois à 1 an.
• Expulser soi-même est un délit : 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.