Que faire dès le premier loyer impayé ?
Agissez vite, mais par écrit. Un commerce qui ne paie pas un mois peut être en difficulté passagère ou au bord de la faillite. Vous devez le savoir tôt.
- Appelez ou écrivez au locataire pour connaître la raison du retard.
- Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, avec le montant dû et un délai court.
- Prévenez la caution, si le bail en prévoit une, en suivant les formes indiquées dans l'acte de cautionnement.
- Vérifiez le dépôt de garantie et les garanties prévues au bail : il servira à la fin du bail, pas pour éponger le retard en cours.
- Proposez un échéancier écrit si la difficulté vous paraît passagère. Faites-le signer : une reconnaissance écrite de la dette prolonge votre délai pour agir.
Exemple. M. Faure loue les murs d'une boulangerie 1 800 € par mois. Le loyer de mars n'arrive pas. Il appelle la gérante, qui évoque un retard de trésorerie. Il lui envoie le 10 mars une mise en demeure, puis signe avec elle un échéancier sur trois mois. Si une échéance n'est pas tenue, il passera au commandement de payer.
Le commandement de payer et la clause résolutoire
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire : le bail prend fin automatiquement si le loyer n'est pas payé. Elle ne joue qu'un mois après un commandement de payer resté sans effet. Ce commandement est délivré par un commissaire de justice, l'ancien huissier. Il doit mentionner ce délai d'un mois, sinon il est nul.
Pendant ce mois, ou plus tard devant le tribunal, le locataire peut demander des délais de paiement. Le juge peut alors suspendre la clause.
Ce qui a changé le 28 mai 2026. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a durci les conditions de cette suspension pour les loyers impayés. Le juge tient compte de la capacité du locataire à payer sa dette. Il faut aussi que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Ces règles valent pour les demandes de suspension faites depuis cette date.
| Étape | Qui agit | Délai |
|---|---|---|
| Mise en demeure | Le bailleur | Aucun délai imposé : dès le premier impayé |
| Commandement de payer visant la clause résolutoire | Le commissaire de justice, à la demande du bailleur | À tout moment après l'impayé |
| Paiement ou demande de délais | Le locataire | 1 mois après le commandement |
| Constat de la résiliation et expulsion | Le juge, saisi par le bailleur | Après le mois, si rien n'est réglé |
Les détails de la résiliation du bail sont expliqués dans résilier un bail commercial. Le coût des actes est présenté dans ce que coûte un commissaire de justice.
Récupérer l'argent sans résilier le bail
Vous pouvez vouloir garder votre locataire et seulement être payé. Deux voies existent :
- L'injonction de payer. Vous demandez au juge, par une simple requête, une décision qui oblige le locataire à payer. Pour une décision rendue depuis le 1er septembre 2026, un commissaire de justice doit la remettre au locataire dans les trois mois, et non plus six. Passé ce délai, elle est annulée.
- La procédure simplifiée de recouvrement. Pour une dette de 5 000 € au plus, un commissaire de justice peut obtenir un accord de paiement sans passer par le juge, si le locataire l'accepte. Le commissaire de justice délivre alors un titre qui permet de faire exécuter l'accord.
Avec une décision de justice, le commissaire de justice peut ensuite saisir les comptes ou les biens du locataire.
Combien de temps avez‑vous pour agir ?
En principe cinq ans pour chaque échéance impayée. C'est le délai de droit commun du code civil : le délai de trois ans des baux d'habitation ne s'applique pas ici.
Une relance, même recommandée, n'arrête pas ce délai. Il est interrompu par une reconnaissance écrite de la dette par le locataire, par une demande en justice ou par une mesure d'exécution forcée, comme une saisie.
Les cas particuliers
- Le locataire est en redressement ou en liquidation judiciaire. Le bail n'est pas résilié automatiquement. Pour les loyers d'avant le jugement, vous ne pouvez plus agir seul. Déclarez votre créance au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement au Bodacc, le bulletin officiel des annonces. L'administrateur ou le liquidateur décide ensuite du sort du bail. Si les loyers suivants restent impayés trois mois après le jugement, vous pouvez demander au juge-commissaire de constater la résiliation.
- Le local sert aussi de logement. Un bail mixte, commerce et habitation, pose des questions particulières de délais et de trêve hivernale. Faites‑vous conseiller.
- Le locataire a quitté les lieux sans prévenir. Faites constater l'abandon par un commissaire de justice avant de reprendre le local. Ne changez jamais les serrures de vous-même.
- Le bail ne contient pas de clause résolutoire. Vous pouvez demander au tribunal judiciaire de résilier le bail pour faute. Le juge apprécie la gravité des impayés.
Une procédure contre un commerçant engage des frais et des délais. Un avocat vous dira quelle voie choisir pour votre bail : notre annuaire recense des professionnels vérifiés. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice.
À lire aussi : le commandement de payer et le bail commercial 3-6-9.
Ce qu'il faut retenir
- Relancez dès le premier impayé, par écrit, et prévenez la caution.
- La clause résolutoire joue un mois après un commandement de payer resté sans effet.
- Depuis le 28 mai 2026, le juge ne suspend la clause que si le locataire peut payer. Il doit aussi avoir repris le loyer courant avant l'audience.
- Pour être payé sans résilier, une injonction de payer rendue depuis le 1er septembre 2026 doit être remise au locataire dans les trois mois.
- En cas de procédure collective, déclarez votre créance dans les deux mois de la publication au Bodacc.
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Questions fréquentes
La trêve hivernale protège‑t‑elle un commerçant qui ne paie pas ?
Non. La trêve hivernale protège les personnes contre l'expulsion de leur logement. Elle ne vise pas un local commercial. Si le local sert aussi d'habitation au commerçant, faites vérifier la situation par un avocat.
Combien de temps ai‑je pour réclamer des loyers commerciaux impayés ?
En principe cinq ans à compter de chaque échéance impayée. Une simple relance ne suffit pas à arrêter ce délai : il faut une reconnaissance écrite de la dette par le locataire, une action en justice ou une mesure d'exécution.
Mon locataire est en redressement judiciaire : puis‑je encore réclamer les loyers ?
Pour les loyers dus avant le jugement, vous ne pouvez plus le poursuivre seul : vous déclarez votre créance au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication au Bodacc. Si les loyers qui courent après le jugement ne sont pas payés pendant trois mois, vous pouvez demander au juge-commissaire de constater la résiliation du bail.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Sources vérifiées le 19 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 19 octobre 2026
- Article L145-41 du code de commerce (clause résolutoire, version en vigueur depuis le 28 mai 2026, modifiée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026)Légifrance
- Que devient le bail commercial quand le locataire fait l'objet d'une procédure collective ?Entreprendre.Service-Public.fr
- Injonction de payer et procédure simplifiée de recouvrement (notification en 3 mois depuis le 1er septembre 2026)Service-Public.fr
- Article 2224 du code civil (prescription de cinq ans)Légifrance
- Section du code civil sur les causes d'interruption de la prescription (articles 2240 à 2246)Légifrance
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