Votre locataire semble parti sans prévenir : comment reprendre le logement

Parce que le logement reste le domicile du locataire tant que le bail n'est pas résilié. Entrer, changer la serrure ou vider les lieux sans décision de justice est une violation de domicile. L'expulsion faite par soi-même est punie de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.

Le risque est réel : un locataire absent pour une longue hospitalisation, un séjour à l'étranger ou une incarcération n'a pas abandonné son logement. Il pourrait se retourner contre vous.

Elle est prévue par la loi du 6 juillet 1989 (article 14-1) pour les logements loués vides.

1. La mise en demeure. Vous chargez un commissaire de justice de mettre le locataire en demeure de prouver qu'il occupe le logement. S'il y a des impayés, cette mise en demeure peut figurer dans le commandement de payer.
2. Le constat d'abandon. Si le locataire ne répond pas dans le mois, le commissaire de justice entre dans le logement. Il le fait en présence du maire ou d'un élu, et d'un policier ou d'un gendarme. À défaut, deux témoins majeurs sans lien avec vous ni avec lui suffisent. Il dresse un procès-verbal et l'inventaire des biens restés sur place.
3. La requête au juge. Vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement, par une requête écrite. Joignez le bail et le procès-verbal. Vous pouvez demander en même temps le paiement des loyers dus. Le juge rend une ordonnance : il constate la fin du bail et autorise la reprise des lieux.
4. La signification et la reprise. Vous avez 2 mois pour faire signifier l'ordonnance au locataire, sinon elle tombe. Il a ensuite un mois pour la contester. Sans contestation, le commissaire de justice reprend le logement et dresse un procès-verbal de reprise.

Si le juge rejette la requête, vous ne pouvez pas faire appel. Vous gardez la procédure classique : commandement de payer, assignation, jugement. Elle est décrite dans la procédure pour loyers impayés.

Exemple. Annie, 71 ans, loue un studio vide à Limoges. Son locataire ne paie plus depuis trois mois et ne répond plus. Le 6 mars, le commissaire de justice lui délivre un commandement de payer qui contient la mise en demeure. Le 8 avril, sans réponse, il constate l'abandon avec un adjoint au maire et un gendarme. Annie dépose sa requête le 15 avril, avec sa demande de paiement. L'ordonnance est signifiée le 20 mai. Faute de contestation, le studio est repris fin juin.

Vous ne pouvez ni les jeter ni les garder. Le commissaire de justice note, pour chaque bien, s'il semble avoir une valeur marchande.

• Les biens qui ont une valeur peuvent être vendus aux enchères, si le juge l'autorise. Le produit, après déduction des frais et de ce qui vous est dû, est remis au locataire par la Caisse des dépôts.
• Les biens sans valeur peuvent être déclarés abandonnés par le juge. Le locataire a d'abord un mois pour venir les reprendre.
• Les papiers personnels sont placés sous enveloppe scellée et conservés deux ans par le commissaire de justice.

La reprise du logement ne règle pas la dette. Faites le compte : loyers, charges, éventuelles réparations constatées.

• Demandez le paiement au juge dans la même requête. Son ordonnance pourra servir à saisir le salaire ou le compte du locataire.
• Réclamez les sommes à la caution, à Visale ou à votre assurance loyers impayés, selon ce que prévoit le bail.
• Le dépôt de garantie peut couvrir une partie des sommes dues, sur justificatifs.

Vous avez 3 ans pour réclamer une dette de loyer.

• Location meublée ou bail mobilité. La procédure d'abandon ne s'applique pas : la loi la réserve aux logements loués vides. Demandez au juge la résiliation du bail, par exemple pour impayés, puis l'expulsion.
• Locataire décédé. Ce n'est pas un abandon. Le bail passe aux proches qui vivaient avec lui depuis au moins un an, ou prend fin s'il n'y en a pas. Contactez la famille ou le notaire chargé de la succession.
• Procédure abusive. Si le locataire conteste et que le tribunal juge votre demande abusive, vous risquez une amende civile jusqu'à 10 000 €. Lancez la procédure seulement si les signes d'abandon sont sérieux.
• Pas d'impayé, mais plus d'assurance. La mise en demeure peut aussi être jointe au commandement de justifier d'une assurance habitation. Elle n'attend donc pas forcément une dette de loyer.

En cas de doute, l'ADIL de votre département ou un avocat peut vous orienter. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice.

À lire aussi : expulsion d'un locataire : la procédure complète et loyer impayé : les premières démarches du bailleur.

• Ne rentrez jamais seul dans le logement, même s'il semble vide : c'est une violation de domicile.
• Pour un logement vide, la mise en demeure par commissaire de justice laisse un mois au locataire pour se manifester.
• Le juge statue sur requête, sans audience, puis le locataire a un mois pour contester son ordonnance.
• Les meubles sont inventoriés et le juge décide de leur sort.
• Pour un meublé, passez par la procédure classique de résiliation du bail.