Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, ce que le propriétaire peut faire et ce qui doit attendre

Elle interdit une seule chose : faire sortir l'occupant de force. La loi parle de « sursis » à toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre. Le sursis vaut même si le jugement est définitif et si tous les délais accordés par le juge ont expiré.

Concrètement, le commissaire de justice (l'ancien huissier) ne peut pas procéder à l'expulsion. Le préfet ne prête pas le concours de la police pour l'exécuter. Si le délai laissé au locataire pour partir finit pendant la trêve, l'expulsion est simplement reportée au 1er avril.

Exemple. M. Garnier obtient un jugement d'expulsion en septembre 2026. Le commandement de quitter les lieux est délivré le 15 septembre. Le locataire a deux mois pour partir, soit jusqu'au 15 novembre. Cette date tombe dans la trêve : l'expulsion ne pourra pas avoir lieu avant le jeudi 1er avril 2027.

Rien ne vous autorise, pendant ce temps, à agir vous-même. Changer la serrure, couper l'eau ou sortir les meubles reste interdit toute l'année. Forcer quelqu'un à quitter le lieu qu'il habite sans le concours de l'État est un délit puni de trois ans de prison et de 30 000 € d'amende.

Presque tout, sauf l'expulsion. La trêve est le bon moment pour faire avancer le dossier, afin d'être prêt au 1er avril.

Les étapes et leurs délais sont détaillés dans la procédure d'expulsion d'un locataire. Pour un premier impayé, commencez par les premières démarches face à un loyer impayé.

La trêve protège le locataire et, plus largement, toute personne entrée dans les lieux de façon régulière. Elle connaît pourtant plusieurs exceptions.

• Un relogement assuré. Si l'occupant dispose d'un logement adapté à sa famille, l'expulsion peut avoir lieu en hiver. Le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants.
• Les squatteurs du domicile d'autrui. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la trêve ne s'applique pas à ceux qui sont entrés dans un domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
• Les squatteurs d'un autre local. Pour un logement vide, un bureau ou un hangar, le juge peut réduire ou supprimer la trêve.
• Le conjoint violent. L'expulsion ordonnée par le juge aux affaires familiales pour des violences peut avoir lieu en hiver.
• Certains logements d'étudiants. L'occupant d'un logement réservé aux étudiants qui ne remplit plus les conditions ne bénéficie pas de la trêve.

Les démarches propres aux squats, plus rapides, sont expliquées dans l'expulsion des squatteurs.

Le commissaire de justice peut demander l'aide de la police ou de la gendarmerie quand l'occupant refuse de partir. Le préfet peut refuser, mais il doit motiver sa décision. Son silence pendant deux mois vaut refus.

Un refus ouvre droit à une indemnisation par l'État : loyers perdus, frais de remise en état, frais de commissaire de justice, par exemple. Mais l'hiver n'est pas indemnisé. Si le refus intervient pendant la trêve, vous ne pouvez demander réparation que pour la période qui suit le 31 mars. La demande se fait par lettre recommandée au préfet, avec vos justificatifs.

1. Vérifiez où en est la procédure dès l'automne : jugement signifié, commandement de quitter les lieux délivré, délai de deux mois écoulé.
2. Demandez au commissaire de justice de préparer la demande de concours de la force publique, pour qu'elle soit traitée au plus tôt.
3. Continuez de facturer l'indemnité d'occupation fixée par le juge et gardez une trace de chaque somme reçue.
4. Rassemblez vos pièces : bail, décompte de la dette, jugement, actes du commissaire de justice. Ils serviront aussi en cas de demande d'indemnisation.
5. Restez joignable par les services sociaux. Un relogement trouvé pendant l'hiver peut régler la situation sans expulsion.

• Location meublée ou vide. La trêve s'applique de la même façon aux deux, dès que le logement est habité.
• Ancien locataire resté après un congé. Il n'est pas un squatteur : il est entré avec votre accord. Il est protégé par la trêve comme un locataire.
• Meublé de tourisme. Un voyageur qui reste après la fin de sa location peut, depuis le 20 août 2026, faire l'objet de la procédure d'évacuation rapide des squats. La trêve ne s'applique pas à cette évacuation, selon Service-Public.
• Locataire en surendettement. Des règles propres s'appliquent à la procédure. Un avocat peut vous dire ce qui change pour votre dossier.

Pour un conseil gratuit, le numéro SOS loyers impayés (0 805 160 075) répond aux propriétaires comme aux locataires. L'ADIL de votre département vous renseigne aussi gratuitement. I Love Immo n'est ni avocat ni commissaire de justice.

À lire aussi : l'occupant sans droit ni titre.

• La trêve hivernale va du 1er novembre au 31 mars inclus, sans arrêté à attendre.
• Elle reporte l'expulsion, mais ne bloque ni le commandement, ni l'audience, ni le jugement.
• Le loyer, puis l'indemnité d'occupation, restent dus pendant tout l'hiver.
• Les squatteurs d'un domicile et l'occupant relogé ne sont pas protégés.
• Un refus de la police pendant la trêve n'est indemnisé que pour la période après le 31 mars.