Le propriétaire vend le logement : doit‑il reloger son locataire ?

Oui, dans la grande majorité des cas. Si vous préférez vendre le logement libre, vous donnez congé pour vendre, au moins six mois avant la fin d'un bail vide. Le congé vaut offre de vente au locataire, qui peut acheter en priorité. S'il n'achète pas, il doit quitter le logement à la fin du bail.

Vous n'avez alors ni à lui trouver un logement, ni à lui verser une indemnité. Le contenu de la lettre, les délais et le droit de priorité du locataire sont expliqués dans le congé pour vente et la préemption du locataire.

En location meublée, le préavis est de trois mois et le locataire n'a pas de priorité pour acheter. Voir le congé en bail meublé.

Dans un seul cas lié au congé : le locataire protégé en location vide. Il réunit deux conditions :

1. il a plus de 65 ans à la date de fin du bail, ou il héberge une personne de plus de 65 ans à sa charge ;
2. ses ressources sont inférieures à un plafond, celui des logements conventionnés, revu chaque année.

Pour lui donner congé, vous devez lui proposer, pendant le préavis, un autre logement à louer. Ce logement doit correspondre à ses besoins et à ses moyens. Il doit aussi être situé près de l'actuel : même arrondissement ou voisin dans les grandes villes, même canton ou voisin, sinon à moins de 5 km. Sans cette offre, le congé n'est pas valable.

La protection ne joue pas si vous, le bailleur, avez plus de 65 ans ou des revenus sous ce même plafond. Les plafonds de l'année et le détail des conditions figurent dans le locataire âgé ou handicapé.

Exemple. Mme Lemoine, 58 ans, veut vendre libre le studio qu'elle loue à M. Garnier, 72 ans, qui vit d'une petite retraite. Elle doit lui trouver un logement proche et adapté avant la fin du préavis. Si elle avait elle-même 66 ans, cette obligation ne s'appliquerait pas.

L'obligation existe, mais elle ne dépend pas de la vente. Quand le préfet prend un arrêté d'insalubrité, ou le maire un arrêté de mise en sécurité, le propriétaire doit héberger ou reloger les occupants.

• Interdiction temporaire d'habiter : vous assurez l'hébergement jusqu'à la fin des travaux. Le locataire revient ensuite chez lui.
• Interdiction définitive : vous devez reloger les occupants dans un logement adapté. Vous leur versez aussi une indemnité égale à trois mois de leur nouveau loyer, pour leurs frais d'installation.

Si vous ne le faites pas, l'administration s'en charge, à vos frais. Pendant ce temps, le loyer cesse d'être dû. Vendre le bien ne fait pas disparaître l'arrêté : demandez conseil à votre notaire avant toute vente.

• Vous êtes locataire et le logement est vendu occupé. Vous gardez votre bail. Continuez de payer le loyer à l'ancien propriétaire jusqu'à ce que le nouveau vous donne ses coordonnées.
• Un accord de départ. Le propriétaire peut proposer une somme pour que le locataire parte avant la fin du bail. Cet accord est libre : rien n'oblige le locataire à l'accepter. Mettez-le par écrit, avec la date de sortie.
• La vente d'un immeuble entier en plusieurs lots. Le locataire peut alors avoir un droit de priorité particulier, même en cours de bail. Un notaire vous dira ce qui s'applique à votre immeuble.
• Un locataire handicapé ou malade. Hors du cas des plus de 65 ans, la loi ne prévoit pas de relogement. Parler tôt avec le locataire évite bien des conflits.

Pour une situation tendue, ou un doute sur la validité d'un congé, un notaire, un avocat ou l'ADIL de votre département, l'agence d'information sur le logement, peuvent vous conseiller.

• Vendre un logement loué n'oblige pas, en principe, à reloger le locataire.
• Vendu occupé, le bail continue avec l'acheteur, qui doit attendre pour donner congé.
• Vendu libre, un congé pour vente donné à temps suffit, sauf locataire protégé.
• Le locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes doit recevoir une offre de logement proche pendant le préavis.
• L'hébergement ou le relogement est dû en cas d'arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité, vente ou pas.