Bail notarié ou bail sous seing privé : ce que change le notaire, ce qu'il coûte et ses limites

Son intérêt principal tient à la copie exécutoire que le notaire vous remet. La loi range les actes notariés revêtus de la formule exécutoire parmi les titres exécutoires, au même titre qu'un jugement.

Concrètement, si le locataire ne paie plus, vous confiez cette copie à un commissaire de justice, l'ancien huissier. Il peut engager les saisies adaptées, par exemple sur un compte bancaire, sans que vous ayez d'abord à obtenir un jugement.

Exemple. M. et Mme Robin louent une maison 1 100 € par mois, avec un bail notarié. Le locataire laisse trois mois de loyers impayés. Leur commissaire de justice peut agir pour ces 3 300 € sur la base de l'acte. Avec un bail sous seing privé, ils auraient dû d'abord saisir le juge pour obtenir une condamnation.

Pour une somme que l'acte ne fixe pas, comme le coût de dégradations, il faudra en général passer par le juge. Le titre vaut pour les engagements écrits dans le bail.

Le notaire vérifie aussi que le bail respecte les règles obligatoires. Pour un bailleur peu familier de la location, ce contrôle évite des clauses irrégulières.

Non, et c'est sa principale limite. L'expulsion d'un logement ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire. Il faut ensuite un commandement de quitter les lieux.

La procédure des impayés reste donc la même. Le commissaire de justice délivre un commandement de payer, qui laisse au locataire six semaines pour régler. Faute de paiement, seul le juge peut constater la fin du bail et ordonner l'expulsion.

Le bail notarié vous aide à récupérer l'argent. Il ne raccourcit pas le délai pour retrouver le logement.

Le tarif des notaires est réglementé. Pour un bail d'habitation, l'émolument est égal à un demi-mois de loyer. S'y ajoutent la TVA et les frais engagés par le notaire.

Exemple. Pour un loyer de 900 € par mois, l'émolument est de 450 € hors taxes. Demandez au notaire un devis complet, avec la TVA et les frais.

Interrogez aussi le notaire sur la part de ces frais qui peut être demandée au locataire. Quand un professionnel intervient dans la mise en location, la loi limite ce qui peut lui être facturé.

Le bail sous seing privé, lui, ne coûte rien si vous le rédigez vous-même avec le modèle officiel. Si une agence le rédige, les honoraires mis à la charge du locataire sont plafonnés. Voir les frais d'agence en location.

Le bail sous seing privé suffit dans la plupart des cas, surtout si le locataire présente une caution solide ou une garantie comme Visale. Le bail notarié peut se justifier quand le loyer est élevé, ou quand vous voulez réduire le délai de recouvrement en cas d'impayé.

Posez‑vous trois questions :

1. Quel est le risque d'impayé, compte tenu du dossier du locataire et des garanties obtenues ?
2. Le coût d'un demi-mois de loyer est‑il raisonnable au regard de ce risque ?
3. Gérez‑vous seul, sans agence pour vérifier le bail ?

Les garanties possibles contre les impayés sont présentées dans la caution bancaire. Pour louer sans intermédiaire, voir louer entre particuliers.

• Un logement meublé. Le bail peut aussi être notarié, avec le même tarif et les mêmes effets.
• L'acte de caution. Il peut être signé devant notaire, que le bail le soit ou non.
• Un bail rural. Le bail d'une terre ou d'une ferme suit d'autres règles, et le notaire y applique un tarif calculé sur les loyers. Demandez conseil à un notaire.
• Un bail commercial. Il relève d'un autre régime. Voir le bail commercial.
• Une vente sans notaire. À ne pas confondre : une vente immobilière, elle, exige un acte notarié pour être publiée. Voir vendre sans notaire.

Pour votre situation précise, un notaire ou un avocat vous conseillera. Notre annuaire liste des notaires vérifiés.

À lire aussi : louer sans bail écrit.

• Un bail peut être signé sous seing privé ou devant notaire : les deux sont valables et suivent la loi de 1989.
• Le bail notarié vaut titre exécutoire : en cas d'impayé, des saisies sont possibles sans jugement préalable.
• Il ne permet pas d'expulser sans décision de justice.
• L'émolument du notaire est d'un demi-mois de loyer, plus TVA et frais.
• Le bail sous seing privé est gratuit si vous le rédigez vous-même avec le modèle officiel.