Location en meublé : ce que la loi impose au propriétaire, du mobilier aux impôts

La réponse courte : plus de souplesse dans la durée, mais du mobilier à fournir et un autre régime d'impôt. Le tableau reprend les différences listées par Service-Public.

Les motifs autorisés pour donner congé sont les mêmes dans les deux cas. Vous pouvez reprendre le logement pour y habiter, le vendre, ou invoquer un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés. Le détail du contrat et de sa fin est expliqué dans le bail meublé.

Exemple. Claire loue un deux-pièces meublé 750 € hors charges. Elle peut demander jusqu'à 1 500 € de dépôt de garantie. Son locataire peut partir avec un mois de préavis. Si Claire veut vendre, elle doit lui donner congé au moins trois mois avant la date anniversaire du bail.

Beaucoup de règles sont communes au vide et au meublé. Service-Public cite notamment :

• les documents que vous pouvez demander au candidat locataire ;
• la caution et les frais d'agence ;
• le contenu de l'annonce et l'interdiction des discriminations ;
• les critères de décence du logement ;
• la fixation, le paiement et la révision du loyer ;
• la liste des charges récupérables, l'assurance et la sous-location.

Vos obligations générales de bailleur sont réunies dans les obligations du propriétaire bailleur. Les diagnostics à remettre sont les mêmes qu'en location vide : voir les diagnostics obligatoires pour louer.

1. Meublez le logement selon la liste minimale, et vérifiez qu'il est décent.
2. Faites réaliser les diagnostics obligatoires pour la location.
3. Signez le bail meublé, avec l'inventaire et l'état détaillé du mobilier en annexe. Ils se font à l'entrée et à la sortie, et ne peuvent pas être facturés en plus de l'état des lieux. Voir l'état des lieux et l'inventaire.
4. Déclarez l'activité sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. C'est gratuit et vous obtenez un numéro SIRET. Voir l'immatriculation du loueur en meublé.
5. Déclarez les loyers chaque année au printemps, dans la catégorie des bénéfices commerciaux.

Vos loyers sont imposés à l'impôt sur le revenu, mais comme des « bénéfices industriels et commerciaux ». Pour une location de longue durée, le régime simple dit « micro-BIC » s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026 (77 700 € pour ceux de 2025). Il retient la moitié de vos loyers comme revenu imposable. Au-delà, ou sur option, vous passez au régime réel, où vous déduisez vos charges réelles.

Le choix entre ces régimes est détaillé dans micro-BIC ou réel. Vous pouvez aussi devoir la cotisation foncière des entreprises (CFE), l'impôt local des activités. Pour un conseil sur votre situation, adressez‑vous à un expert-comptable ou à un conseiller fiscal.

• Un locataire étudiant. Le bail peut durer neuf mois, sans reconduction automatique. Voir louer à un étudiant.
• Une location de courte durée. Un meublé loué à des vacanciers n'est pas leur résidence principale. Ce sont les règles des meublés de tourisme qui s'appliquent : voir les impôts de la location saisonnière.
• Un bien détenu en SCI. La location meublée pose un problème fiscal dans une SCI à l'impôt sur le revenu. Voir la SCI et la location meublée.
• Des recettes élevées. Au-delà de 23 000 € par an et de vos autres revenus d'activité, vous devenez loueur professionnel. Voir le loueur en meublé professionnel.

À lire aussi : les obligations en location meublée et louer meublé à des salariés.

• Un meublé doit contenir tout le mobilier minimal, sinon le bail risque d'être requalifié en bail vide.
• Le bail dure un an (neuf mois pour un étudiant) et le dépôt est limité à deux mois de loyer.
• Votre congé se donne trois mois avant la fin du bail, pour un motif autorisé.
• L'activité se déclare dans les 15 jours suivant le premier jour de location.
• Les loyers sont imposés comme des bénéfices commerciaux : micro-BIC jusqu'à 83 600 € en 2026.