Location meublée : qui doit quoi, entre le locataire et le propriétaire ?

Le locataire d'un meublé a les mêmes devoirs que celui d'un logement vide. En voici la liste, dans l'ordre où elles posent le plus souvent question :

1. payer le loyer et les charges aux dates prévues ;
2. s'assurer contre les risques locatifs, c'est-à-dire l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux, et vous remettre l'attestation à la remise des clés puis chaque année si vous la demandez ;
3. user paisiblement du logement, sans gêner les voisins ;
4. entretenir le logement et les équipements, et faire les petites réparations ;
5. répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf force majeure, faute de votre part ou fait d'un tiers ;
6. laisser faire les travaux d'entretien ou d'amélioration, une fois prévenu ;
7. ne pas transformer le logement sans votre accord écrit.

Pour les meubles, la règle est la même. Le locataire les utilise normalement et les entretient. Il répond de ce qu'il abîme. Il ne répond pas de l'usure due au temps.

Sans attestation d'assurance, vous pouvez, après une mise en demeure, souscrire une assurance pour son compte. Le coût lui est refacturé chaque mois, majoré de 10 % au plus.

Vous, propriétaire, devez avant tout fournir un logement qui permet de vivre normalement :

• un logement décent, sans risque pour la sécurité ou la santé, et respectant le niveau minimal de performance énergétique ;
• le mobilier minimal du meublé : literie, rideaux ou volets dans les chambres, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien ;
• un logement en bon état d'usage et de réparation à l'entrée ;
• les réparations autres que locatives pendant le bail ;
• la jouissance paisible du logement : vous n'y entrez pas sans l'accord du locataire.

Le détail du mobilier est dans la liste des meubles obligatoires. Le partage des travaux, pièce par pièce, est dans travaux du bailleur ou du locataire.

C'est la vraie spécificité du meublé. Un inventaire détaillé et un état des meubles sont dressés à la remise des clés, puis à leur restitution. Ils sont signés par vous et par le locataire, et annexés au bail. Ils ne peuvent pas être facturés à part de l'état des lieux.

Exemple. Claire loue un studio meublé à Rennes. L'inventaire d'entrée note « canapé en bon état, sans tache ». À la sortie, une grande brûlure apparaît sur l'assise. Claire peut retenir sur le dépôt de garantie une somme justifiée, en tenant compte de l'âge du canapé. Sans inventaire d'entrée, elle aurait du mal à prouver que la brûlure est récente.

Voyez l'état des lieux et l'inventaire d'un meublé.

• Le meublé de tourisme. Pour des vacanciers, le contrat fixe l'essentiel des règles. Voyez le contrat de location saisonnière.
• Le bail mobilité. Mêmes obligations de fond, mais sans dépôt de garantie. Voyez le bail mobilité.
• Les charges au forfait. En meublé, les charges peuvent être payées au forfait, sans régularisation. Le choix s'écrit dans le bail. Voyez charges au forfait ou au réel.
• Un mobilier insuffisant. Si le mobilier minimal manque, un juge peut requalifier le bail en location vide, avec un bail de 3 ans.

Les règles générales du bailleur en meublé, durée du bail et congé compris, sont dans la location meublée.

À lire aussi : le bail meublé et les droits et obligations du locataire.

• Le locataire paie, s'assure, entretient le logement et les meubles, et répond de ses dégradations.
• Le propriétaire fournit un logement décent, meublé du minimum légal, et assure les grosses réparations.
• L'usure normale des meubles est à la charge du propriétaire.
• L'inventaire signé à l'entrée et à la sortie est la base de tout règlement.
• Sans mobilier minimal, le bail risque d'être requalifié en location vide.