Logement de fonction : quelle assurance, quel contrat, qui paie les charges et comment il est imposé

La réponse dépend de qui loge qui. Le tableau résume.

Ce que couvre une bonne assurance d'occupant. Elle protège vos meubles et vos affaires. Elle couvre aussi votre responsabilité si un dégât des eaux ou un incendie part de chez vous. Ce point compte : le Code civil rend le locataire responsable de l'incendie, sauf s'il prouve un cas fortuit, un vice de construction ou un feu venu d'à côté.

Exemple. Julien, gardien d'une résidence, est logé gratuitement dans la loge. Sa convention ne parle pas d'assurance. Une fuite de son lave-linge abîme l'appartement du dessous. Sans assurance habitation, il risque de payer lui-même les dégâts. Une multirisque habitation l'aurait en principe pris en charge, selon les garanties du contrat.

Notre page assurance habitation obligatoire explique qui doit s'assurer et quelles garanties vérifier. Si vous êtes le propriétaire qui loue à une entreprise, voyez l'assurance propriétaire non occupant.

Dans un logement de l'État. Deux régimes existent :

• la concession pour nécessité absolue de service : le logement nu est gratuit, sans loyer ;
• la convention d'occupation précaire avec astreinte : l'agent paie une redevance égale à 50 % de la valeur locative réelle, retenue chaque mois sur son salaire.

Dans les deux cas, l'agent paie les charges locatives, les réparations locatives et les impôts liés à l'occupation. Les charges locatives sont celles qu'un locataire paie d'habitude : eau, chauffage, entretien des parties communes. Les réparations locatives sont les petites réparations du quotidien.

Chez un employeur privé. Le contrat de travail ou la convention d'occupation dit ce qui est gratuit et ce qui reste à payer. Lisez-les avant d'emménager : chauffage, électricité, garage, ménage des parties communes.

Pour un salarié, un logement fourni gratuitement ou à prix réduit est un avantage en nature. Il s'ajoute au salaire imposable et figure déjà sur la déclaration préremplie.

L'employeur l'évalue de l'une de ces deux façons :

• avec un barème forfaitaire qui dépend de votre salaire brut et du nombre de pièces principales ; l'eau, le gaz, l'électricité, le chauffage et le garage sont compris ;
• avec la valeur locative cadastrale, celle qui sert aux impôts locaux.

Des règles particulières s'appliquent quand vous êtes obligé de loger sur votre lieu de travail. C'est le cas des fonctionnaires logés par nécessité absolue de service et des personnels de gardiennage. Vérifiez votre bulletin de paie et posez la question à votre employeur.

Le droit d'occuper suit l'emploi. Quand l'emploi s'arrête, le logement doit être libéré.

Dans un logement de l'État, les titres sont précaires et révocables. Ils durent autant que l'occupation réelle du poste qui les justifie. À la fin, l'agent doit partir sans délai. S'il reste, il doit une redevance égale à la valeur locative, majorée de 50 % les six premiers mois, puis doublée au-delà. Il peut aussi être expulsé.

Dans le privé, la convention ou le contrat fixe le délai de départ. À défaut d'accord, c'est le juge qui tranche.

Exemple. Martine, agente d'entretien d'un lycée, est logée sur place par la région. Elle part à la retraite en juillet. Son droit au logement prend fin avec ses fonctions : elle doit organiser son déménagement pour la date prévue par la décision qui l'a logée.

Certaines boutiques ont un logement à l'étage, loué avec le commerce par un seul bail commercial. Ce logement est un local accessoire : il suit le bail commercial et sa durée de 9 ans.

Le bailleur peut le reprendre à l'une des échéances de trois ans, dans un cas précis. Le logement doit être inoccupé et séparable du commerce, et sa reprise ne doit pas gêner gravement l'exploitation. Il ne doit pas non plus servir d'hôtel, de meublé, d'hôpital ou d'école. La reprise n'est possible que si le logement reste inoccupé six mois après le congé.

Les autres règles du bail sont détaillées dans le bail commercial 3-6-9.

• Vous louez votre logement à une entreprise. Si elle y loge un salarié en raison de son emploi, le contrat sort pour l'essentiel de la loi de 1989. Vous rédigez alors un contrat sur mesure, proche d'un bail civil. Diagnostics et décence restent obligatoires.
• Votre propre maison pendant que vous êtes logé. Elle reste votre bien. Si vous la louez, ce sont les règles habituelles de la location qui s'appliquent.
• Un logement de fonction dans un immeuble ancien. Même sous la loi de 1948, l'occupation qui est l'accessoire d'un contrat de travail ne donne pas droit au maintien dans les lieux.
• Les collectivités locales et les hôpitaux. Leurs logements de fonction sont attribués par une délibération ou une décision qui fixe les conditions : lisez-la, car elle fait office de contrat.

I Love Immo n'est ni assureur ni avocat. Pour un litige avec votre employeur sur le logement, adressez‑vous à un avocat en droit du travail ou à vos représentants du personnel.

• Un logement de fonction suit l'emploi : il échappe pour l'essentiel à la loi de 1989.
• Diagnostics et décence restent dus par le propriétaire.
• Dans un logement de l'État, l'occupant doit s'assurer ; dans le privé, la convention le prévoit souvent.
• Pour un salarié, le logement fourni est un avantage en nature imposable.
• À la fin de l'emploi, le logement doit être libéré, souvent sans délai.