Logement loué sous la loi de 1948 : le loyer, sa hausse au 1er juillet et comment en sortir

Chaque logement est classé dans une catégorie, selon ses matériaux, son confort et ses équipements : II A, II B, II C, III A, III B ou IV. Le classement se fait logement par logement, pas immeuble par immeuble.

Le loyer maximum se calcule avec la surface corrigée. C'est la surface réelle, ajustée par des coefficients qui tiennent compte de l'état du logement, de ses équipements et de sa situation. On multiplie cette surface par un prix de base mensuel au mètre carré.

Prix de base fixés par le décret du 29 juillet 2026, applicables depuis le 1er juillet 2026.

Exemple. Lucienne loue à Vincennes un logement de catégorie II B, d'une surface corrigée de 60 m². Le loyer mensuel maximum est de (9,70 € × 10) + (5,20 € × 50) = 357 €. Son locataire paie aujourd'hui 300 €. Elle peut l'augmenter, mais sans jamais dépasser 357 €.

Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an, au 1er juillet. Le taux maximum est fixé chaque année par décret.

Pour 2026, le décret a été publié au Journal officiel le 31 juillet 2026, mais il s'applique depuis le 1er juillet. Le taux est le même à Paris et ailleurs.

Deux limites s'ajoutent. Le loyer augmenté ne peut pas dépasser le maximum de la catégorie. Et les logements de catégorie IV n'ont aucune hausse annuelle.

Exemple. Le loyer de 300 € de Lucienne peut passer au plus à 300 × 1,0078 = 302,34 € à partir du 1er juillet 2026. Ce montant reste sous son plafond de 357 €.

Le loyer peut aussi changer après des travaux qui modifient le logement, par exemple l'ajout d'une salle de bains. La catégorie, et donc le plafond, peuvent alors évoluer. Faites vérifier le nouveau classement avant d'appliquer une hausse.

C'est difficile, et c'est voulu. Le locataire de bonne foi a un droit au maintien dans les lieux. À la fin du bail, il peut rester sans limite de durée, sans signer de nouveau bail. Le congé du propriétaire doit rappeler ce droit, sinon il est nul.

Ce droit tombe dans des cas fixés par la loi. Les principaux :

• le locataire n'habite pas vraiment le logement, au moins huit mois par an, sauf raison valable ;
• il possède un autre logement qui correspond à ses besoins, ou il en dispose ;
• il occupe le logement comme accessoire de son contrat de travail ;
• le logement est sous-occupé, dans les grandes villes, selon des critères précis ;
• le logement est interdit d'habitation ou fait l'objet d'un arrêté de péril.

Le propriétaire a aussi un droit de reprise, très encadré, pour se loger ou loger un proche. Selon le cas, il doit proposer au locataire un logement de remplacement adapté, ou prouver un besoin réel. Il donne congé par acte de commissaire de justice, avec des délais de trois à six mois au moins.

Dans tous les cas, l'expulsion passe par le juge. Le locataire qui ne paie pas son loyer peut, comme tout locataire, voir son bail résilié par le tribunal.

Au décès du locataire, le bail prend fin. Le droit au maintien passe seulement à certains proches qui vivaient avec lui. Ce sont le conjoint ou partenaire de Pacs, et, s'ils étaient là depuis plus d'un an, les enfants mineurs, un ascendant ou une personne handicapée. Si personne ne peut le reprendre, le logement devient vacant et sort du régime.

Le propriétaire peut proposer un bail de sortie progressive, si deux conditions sont réunies :

• le logement est classé en catégorie II B ou II C ;
• les revenus des occupants dépassent certains montants.

Montants publiés par Service-Public, à vérifier l'année de votre proposition. On retient les revenus de l'année civile qui précède la proposition.

Concrètement :

1. Fixez le nouveau loyer d'après les loyers du voisinage pour des logements comparables, sur les trois dernières années. Il faut au moins trois références, ou six dans une agglomération de plus d'un million d'habitants.
2. Envoyez la proposition par lettre recommandée ou par commissaire de justice. Elle reprend les mentions obligatoires et la liste des références.
3. Le locataire a deux mois pour répondre. Son silence vaut refus.
4. En cas d'accord, le bail prend effet six mois après la proposition. En cas de refus, la commission de conciliation peut être saisie, puis le juge, dans les six mois de la proposition.

La hausse est étalée par huitièmes, sur les 8 ans du bail. À la fin, un bail ordinaire de la loi de 1989 est signé.

Exemple. Le loyer est de 350 € et le loyer du marché retenu de 1 150 €. L'écart de 800 € est étalé sur 8 ans : le loyer monte de 100 € par an, jusqu'à 1 150 €. Si le bail le prévoit, la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers s'ajoute. Notre outil de révision du loyer fait ce calcul.

Attention : si le juge n'est pas saisi dans les six mois, le logement reste soumis à la loi de 1948. Et à la fin des 8 ans, vous ne pourrez ni donner congé ni augmenter le loyer d'un locataire de plus de 65 ans ou handicapé.

• Vendre un logement loi de 1948. La vente ne met pas fin au régime : l'acheteur reprend le locataire et ses droits. Le prix en tient compte. Voir acheter un logement déjà loué.
• Hériter d'un logement loi de 1948. Les héritiers deviennent bailleurs aux mêmes conditions. Pensez à retrouver le bail, la catégorie et les avis de hausse envoyés.
• Un logement de catégorie IV vacant. Il ne sort pas automatiquement du régime. Faites le point avec une ADIL, l'agence départementale d'information sur le logement.
• La sous-location. Elle obéit aussi à des règles anciennes et particulières dans ce régime : renseignez‑vous avant de l'accepter. Les règles générales sont dans la sous-location.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. Pour un congé, une reprise ou un bail de sortie, faites‑vous accompagner par un avocat ou par l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.

À lire aussi : logement de fonction : assurance, bail, charges et impôts et révision du loyer commercial : ILC, ILAT, plafonnement.

• Le régime vise les logements d'avant 1948, dans certaines communes, occupés depuis avant le 23 décembre 1986.
• Le loyer maximum vaut la surface corrigée multipliée par le prix de base de la catégorie.
• La hausse annuelle au 1er juillet est d'au plus 0,78 % depuis 2026, et nulle en catégorie IV.
• Le locataire a un droit au maintien dans les lieux ; un logement vacant sort du régime.
• Le bail de sortie de 8 ans permet de rejoindre progressivement le loyer du marché.