Maison en indivision occupée par un héritier : ce qu'il doit aux autres

Il doit une indemnité d'occupation, qui compense la privation subie par les autres. Elle n'est pas versée directement aux cohéritiers. Elle revient à l'indivision, comme les loyers d'un bien loué. Elle est ensuite répartie entre tous les indivisaires selon leurs parts, occupant compris.

La valeur locative sert souvent de base : c'est le loyer que l'on pourrait tirer du bien s'il était loué.

Exemple : Claire, Marc et Sophie héritent à parts égales de la maison de leur mère. Marc s'y installe. Ensemble, ils estiment la valeur locative à 900 € par mois. Marc doit donc 900 € par mois à l'indivision. Mais il a lui-même droit à un tiers de cette somme. En réalité, il doit 600 € par mois à ses deux sœurs, soit 300 € chacune.

Le plus souvent, rien n'est payé chaque mois. L'indemnité s'accumule, puis elle est déduite de la part de l'occupant au moment du partage ou de la vente.

La loi ne donne ni barème ni formule. Le montant se fixe de l'une de ces trois façons :

• par un accord entre les héritiers, écrit et signé : il peut fixer un montant, une durée, ou prévoir la gratuité ;
• par le notaire chargé de la succession : il intègre l'indemnité dans les comptes de l'indivision lors du partage ;
• par le juge, en cas de désaccord : il retient le plus souvent la valeur locative du bien. Il la réduit parfois, parce que l'occupation est précaire : l'occupant n'a pas la sécurité d'un locataire.

Pour avoir un ordre de grandeur, partez des loyers de logements comparables. L'estimation du loyer donne un repère. Elle ne remplace pas l'avis du notaire.

Ce n'est pas la même chose. L'indemnité naît de la seule occupation, sans contrat. Un loyer suppose un bail, c'est-à-dire un contrat de location. L'indivision peut signer un bail avec l'un des héritiers. Cette décision se prend à la majorité des deux tiers des droits indivis (fiche F1296). Autrement dit, les héritiers qui détiennent ensemble au moins deux tiers du bien doivent être d'accord.

Signer un bail clarifie la situation. Mais il donne à l'héritier occupant les droits d'un locataire. Avant de choisir, demandez conseil au notaire de la succession.

Sur cinq ans en arrière au maximum. La loi traite l'indemnité d'occupation comme un revenu du bien. Or aucune demande sur ces revenus n'est recevable plus de cinq ans après la date où ils ont été perçus, ou auraient pu l'être (article 815-10 du Code civil).

Exemple : Marc occupe la maison depuis huit ans quand ses sœurs demandent le partage. Sauf accord, ou acte qui aurait interrompu ce délai, elles ne peuvent réclamer l'indemnité que pour les cinq dernières années. À 600 € par mois, cela fait au plus 36 000 € pour elles deux.

Ne laissez donc pas une occupation durer des années sans en parler. Concrètement :

1. Abordez la question dès que l'un de vous s'installe dans la maison.
2. Envoyez un courrier daté qui pose la question de l'indemnité.
3. Signez un accord écrit entre tous les héritiers : montant ou gratuité, date de départ et durée.
4. Gardez une copie de l'accord et de chaque paiement.

L'occupant peut faire compter ce qu'il a payé pour la maison. L'héritier qui y habite paie souvent des dépenses pour toute l'indivision. La loi prévoit d'en tenir compte (article 815-13 du Code civil) :

• les dépenses nécessaires à la conservation du bien qu'il a payées avec son propre argent, comme une réparation de toiture ou de chaudière. Elles comptent même si elles n'ont pas augmenté sa valeur ;
• les améliorations, à hauteur de ce que le bien a gagné en valeur au jour du partage ou de la vente ;
• la part des autres héritiers dans la taxe foncière, s'il l'a payée en entier (fiche F263).

Exemple : Marc a payé seul la réparation de la chaudière. Cette dépense compte en sa faveur dans les comptes du partage, face à l'indemnité qu'il doit.

À l'inverse, il répond des dégradations qui ont fait baisser la valeur du bien par son fait ou par sa faute. Gardez toutes les factures et les preuves de paiement.

• Le conjoint survivant. S'il habitait le logement comme résidence principale au moment du décès, il peut y rester gratuitement pendant un an. Cela vaut pour le logement qui appartenait aux époux ou à la succession. Si le défunt n'en possédait qu'une partie, la succession lui rembourse, pendant cette année, l'indemnité d'occupation qu'il verse (article 763 du Code civil). Ces droits sont d'ordre public : personne ne peut l'en priver, même par testament.
• Un héritier qui garde les clés sans habiter. Ce qui compte, c'est l'usage privatif, c'est-à-dire réservé à lui seul. S'il empêche les autres d'accéder au bien, une indemnité peut être due, même s'il n'y vit pas.
• L'occupant veut garder la maison. Il peut racheter les parts des autres en leur versant une soulte, c'est-à-dire une somme d'argent. La simulation de soulte chiffre ce qu'il leur devra. L'indemnité d'occupation s'y ajoute : elle est déduite de sa part.

Une indemnité d'occupation touche aux relations familiales autant qu'au droit. Pour fixer un montant, rédiger un accord ou préparer un partage, faites‑vous accompagner par le notaire de la succession ou par un avocat. I Love Immo n'est ni l'un ni l'autre : l'annuaire permet d'en trouver près de chez vous.

À lire aussi : maison en indivision entre frères et sœurs et convention d'indivision : intérêt, durée et contenu.

• L'héritier qui occupe seul une maison en indivision doit une indemnité d'occupation, sauf accord contraire des autres.
• Elle revient à l'indivision et se répartit selon les parts de chacun, occupant compris.
• Le montant se fixe à l'amiable, par le notaire ou, à défaut, par le juge, souvent à partir de la valeur locative.
• On ne peut pas la réclamer plus de cinq ans en arrière.
• L'occupant fait valoir les dépenses de conservation et d'amélioration qu'il a payées.