Créer une SCI : les étapes, les formalités et ce qu'elles coûtent

1. Les statuts. Ce sont les règles écrites de la société, signées par tous les associés. Ils indiquent ce que chaque associé apporte. Ils précisent la forme, l'objet, le nom (la « dénomination »), le siège et le capital de la société. Ils fixent aussi sa durée, 99 ans au plus, et ses règles de fonctionnement. Les clauses les plus importantes sont détaillées dans les statuts de SCI. C'est le cas de l'agrément, c'est-à-dire l'accord des associés avant l'entrée d'un nouvel associé, ou des pouvoirs du gérant.

2. Les apports. Les associés fixent librement le montant du capital. La loi ne fixe pas de délai pour verser l'argent promis. Ce sont les statuts qui organisent ce versement : ils peuvent par exemple le caler sur les échéances d'un prêt. Si un associé apporte un bien immobilier, ce bien devient la propriété de la société. Faites‑vous alors accompagner par un notaire, et voyez l'apport d'un bien immobilier à une SCI.

3. Le gérant. Il représente la société, qu'il soit associé ou non. Sauf mention contraire, il est nommé pour toute la durée de la société.

4. L'annonce légale. L'avis de constitution annonce publiquement la naissance de la société. Il paraît dans un journal ou un service de presse en ligne habilité à publier les annonces légales. Pour une SCI, son prix est un forfait fixé par arrêté : 191 € HT en 2026, et 223 € HT à La Réunion et à Mayotte.

5. L'immatriculation. C'est l'inscription de la société au registre officiel des sociétés. Vous déposez le dossier en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Il contient les statuts signés et la preuve que l'avis a été publié. Il comprend aussi la déclaration des bénéficiaires effectifs, c'est-à-dire des personnes qui détiennent ou contrôlent la société. Une fois l'immatriculation faite, la SCI existe juridiquement.

6. Après l'immatriculation. Vous choisissez l'IS ? Signalez-le au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l'exercice. L'exercice est la période sur laquelle la société tient ses comptes, en général l'année. Dans tous les cas, créez l'espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr. C'est par lui que vous déposerez la déclaration annuelle de la SCI.

Les frais officiels de création s'élèvent à 251,38 € HT dans la plupart des départements. S'y ajoutent, si vous y faites appel, les honoraires d'un professionnel. Le détail figure ci-dessous.

Le greffe est le service qui tient le registre des sociétés. Le BODACC est le bulletin officiel où paraissent les annonces des entreprises. L'INPI, l'Institut national de la propriété industrielle, tient le registre national des entreprises. Ces deux diffusions sont gratuites pour une création.

Exemple. Deux sœurs créent une SCI en Gironde pour acheter ensemble un appartement à louer. Elles font relire leurs statuts par un notaire, dont les honoraires s'ajoutent. Les frais officiels de création sont de 191 € HT d'annonce légale, 44,27 € HT de greffe et 16,11 € HT de déclaration des bénéficiaires effectifs. Cela fait 251,38 € HT. Les frais de l'achat de l'appartement sont ceux de tout achat : notre calcul des frais de notaire les estime.

« Créer une SCI en ligne gratuitement » n'existe donc pas tout à fait. Le dossier se dépose bien en ligne, sur le guichet unique. Mais l'annonce légale et les frais du greffe restent à payer.

• SCI pour préparer un héritage. On y apporte souvent un bien déjà détenu. Puis on donne des parts aux enfants au fil du temps. Ce montage a ses avantages et ses limites : voir la SCI familiale.
• Engagements pris avant l'immatriculation. Ceux qui agissent au nom de la SCI en formation sont tenus personnellement. La société peut reprendre ces engagements une fois immatriculée (article 1843 du Code civil).
• Époux mariés sous un régime de communauté. C'est le régime de la plupart des couples mariés sans contrat. Si vous apportez un bien commun, vous devez en informer votre conjoint. Celui-ci peut devenir associé pour la moitié des parts souscrites, c'est-à-dire des parts reçues en échange de l'apport.
• Siège social. Il peut être fixé au domicile d'un associé. Prévoyez dans les statuts la façon de le transférer.

La création d'une SCI se prépare avec un notaire, un avocat ou un expert-comptable, surtout si un bien est apporté ou si l'objectif est la transmission. I Love Immo n'est aucun des trois et ne crée pas de sociétés.

• Deux associés au moins, des statuts écrits, des apports, un gérant : c'est le socle.
• L'annonce légale coûte 191 € HT en 2026 dans la plupart des départements.
• L'immatriculation se fait en ligne, sur le guichet unique : 44,27 € HT de greffe et 16,11 € HT de déclaration des bénéficiaires effectifs.
• La SCI n'existe qu'une fois immatriculée : attendez cette étape pour signer en son nom.
• Le choix entre IR et IS se fait au départ. L'option pour l'IS se signale dans les trois premiers mois de l'exercice.