Statuts de SCI : les mentions obligatoires et les clauses à ne pas négliger

Huit mentions sont exigées. Le tableau indique, pour chacune, le point à surveiller.

Sans clause, le Code civil décide à votre place. Ses règles par défaut demandent souvent l'accord de tous. Le tableau compare la règle par défaut et ce que les statuts peuvent prévoir à la place.

Deux mots reviennent souvent. Le gérant est la personne qui gère la société au quotidien. L'agrément est l'accord que les associés doivent donner avant qu'une nouvelle personne entre dans la SCI.

Le dernier cas mérite une explication. Quand on donne des parts à ses enfants en gardant l'usufruit, on garde les revenus des parts. Les enfants en deviennent nus-propriétaires : ils en auront la pleine propriété plus tard.

Exemple : Martine et Paul créent une SCI avec leurs trois enfants. Ils reprennent un modèle trouvé en ligne, qui garde la règle par défaut : la vente de parts aux enfants et petits-enfants est libre. Leur fils Julien peut donc céder ses parts à son propre fils sans demander l'avis de personne. Si la famille veut contrôler l'entrée de chaque nouvel associé, les statuts doivent exiger l'agrément aussi pour ces ventes, avec la majorité qu'elle choisit.

• Le versement de l'argent promis. Aucun délai légal n'oblige à verser tout de suite l'apport en argent. Les statuts fixent comment et quand le verser, ou laissent le gérant en décider.
• Un logement occupé par un associé. Si un associé doit habiter un logement de la SCI, avec ou sans loyer, écrivez-le. Le gérant ne peut pas toujours le décider seul.
• Le départ d'un associé. Sans clause, un associé ne peut partir qu'avec l'accord de tous les autres. Sinon, il lui faut une décision du juge, pour un motif sérieux (article 1869 du Code civil). Une clause de retrait évite de bloquer celui qui veut partir.
• Le prix des parts. Prévoyez une méthode pour calculer leur valeur. Vous éviterez des disputes lors d'une vente ou d'un départ. Sans accord, le prix est fixé par un expert (article 1843-4 du Code civil).
• L'information des associés. La loi garantit à chaque associé l'accès aux comptes et aux documents au moins une fois par an. Elle lui garantit aussi une réponse écrite à ses questions dans le mois. Les statuts peuvent prévoir davantage.

Un modèle donne la structure et les mentions obligatoires, mais il ne connaît ni votre famille, ni vos biens, ni votre objectif. Qu'il soit en Word ou en PDF, il reprend souvent les règles par défaut. Elles ne conviennent pas à tout le monde : l'exemple de Martine et Paul le montre.

Concrètement, avant de signer un modèle :

1. Relisez au moins chaque ligne du tableau des clauses essentielles.
2. Demandez‑vous ce qui se passerait en cas de désaccord, de divorce, de décès ou de besoin d'argent d'un associé.
3. Faites rédiger ou relire les statuts par un notaire ou un avocat si vous êtes dans l'un des trois cas suivants :

• un bien immobilier est apporté à la SCI ;
• des parts sont partagées entre usufruit et nue-propriété ;
• la SCI doit servir à transmettre un patrimoine.

Notre annuaire des notaires et celui des avocats en droit immobilier recensent des professionnels dont l'inscription est vérifiée. I Love Immo ne rédige pas de statuts.

• SCI à l'impôt sur les sociétés. Ce choix se déclare aux impôts, pas par une clause des statuts. Les statuts peuvent en tenir compte pour le partage des bénéfices. Notre comparateur SCI à l'IR ou à l'IS vous aide à choisir entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés.
• SCI familiale et transmission. Trois clauses sont à travailler en priorité : l'agrément, le choix du gérant et le vote des parts données en nue-propriété. Voir la SCI familiale.
• Époux associés. Entre deux époux associés, une vente de parts se fait devant notaire. Elle peut aussi se faire par un acte signé entre eux, à condition que sa date soit prouvée, par exemple par un enregistrement aux impôts (article 1861 du Code civil).
• Création de la société. Les statuts signés font partie du dossier d'inscription au registre. Les étapes sont détaillées dans créer une SCI.

• Les statuts sont écrits et contiennent au moins huit mentions : apports, forme, objet, nom, siège, capital, durée et fonctionnement.
• Sans clause, le Code civil impose ses règles par défaut : accord de tous, agrément de tous, ventes libres dans la famille.
• Les clauses qui comptent le plus : pouvoirs du gérant, majorités, agrément, décès, départ et prix des parts.
• Un modèle gratuit donne la structure ; il ne remplace pas des clauses écrites pour votre projet.
• Faites relire les statuts par un notaire ou un avocat dès qu'un bien est apporté ou qu'une transmission est en jeu.