Sortir d'une indivision : vendre sa part, partager ou faire vendre le bien

Vous n'avez pas besoin de l'accord des autres pour vendre votre part. Mais si l'acheteur est extérieur à l'indivision, la loi donne la priorité aux autres propriétaires (article 815-14 du Code civil).

Concrètement

1. Le courrier officiel. Vous faites prévenir les autres indivisaires par commissaire de justice, l'ancien huissier. Vous leur donnez le prix, les conditions de la vente, et le nom, l'adresse et le métier de l'acheteur prévu.
2. Le délai d'un mois. Chaque indivisaire a un mois pour vous dire qu'il achète, au même prix et aux mêmes conditions. C'est son droit de préemption.
3. La vente. Celui qui achète a ensuite deux mois pour signer. Passé ce délai, vous pouvez le mettre en demeure. S'il ne fait rien dans les quinze jours, son droit tombe.

Plusieurs indivisaires veulent acheter ? Ils achètent ensemble, selon leurs parts, sauf accord différent.

Une vente faite sans cette démarche est nulle. Seuls ceux qui auraient dû être prévenus peuvent demander l'annulation, dans un délai de cinq ans.

Dans la pratique, une part se vend moins facilement qu'un bien entier. L'acheteur entre en effet dans une indivision qu'il ne contrôle pas. La vente à un autre indivisaire reste donc le cas le plus fréquent.

Le partage amiable demande l'accord de tous. Les indivisaires choisissent librement sa forme. Mais dès qu'un bien immobilier, comme une maison, est partagé, il faut un acte de notaire.

Voici comment se passe le partage chez le notaire :

1. Le notaire fait le bilan : la liste des biens, leur valeur, les dettes, et les sommes que chacun doit à l'indivision ou lui a avancées.
2. Il compose des lots dont la valeur correspond aux droits de chacun.
3. Les lots sont répartis d'un commun accord, ou tirés au sort. Une différence de valeur se compense par une soulte.

Le partage peut aussi n'être que partiel. Certains biens, ou certaines personnes, restent alors en indivision.

Exemple. Deux sœurs héritent à parts égales d'une maison estimée à 240 000 € et de 60 000 € sur un compte. L'une garde la maison, l'autre reçoit le compte. Chacune doit recevoir 150 000 €. Celle qui garde la maison verse donc une soulte de 90 000 € à sa sœur. Le droit de partage de 2,50 % porte sur la valeur partagée : 7 500 € sur 300 000 €.

Le calcul du rachat de soulte refait ce calcul avec votre éventuel prêt et les frais de notaire.

Trois voies existent selon la situation :

• Faire vendre aux deux tiers. Ceux qui détiennent au moins deux tiers des droits déclarent devant notaire leur projet de vendre. Le notaire prévient les autres dans le mois. Sans accord dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser une vente aux enchères. Cette voie est fermée si le bien est démembré, ou si un indivisaire est protégé ou présumé absent.
• Demander l'autorisation du juge. Un refus met en danger l'intérêt de tous ? Le juge peut vous autoriser à passer outre. En cas d'urgence, il peut aussi, depuis la loi du 7 avril 2026, autoriser un indivisaire à vendre seul.
• Demander le partage en justice. L'avocat est obligatoire. Votre demande est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de la succession. Elle décrit les biens, indique comment vous souhaitez les répartir et montre que vous avez tenté un partage à l'amiable. Pour une succession simple, le juge ordonne le partage. Pour une succession complexe, il désigne un notaire et un juge pour suivre le partage.

La loi du 7 avril 2026 a aussi réécrit les règles du partage en justice. Elles couvrent désormais clairement les indivisions entre époux, partenaires de Pacs et couples non mariés. Le juge chargé du partage peut trancher les désaccords et ordonner les ventes aux enchères. Un décret doit encore en fixer les conditions. Avant d'engager une procédure, faites le point avec un avocat sur les règles qui s'appliquent à vous.

L'« actif net » est la valeur des biens, dettes déduites. L'« actif brut » est leur valeur sans déduire les dettes. Les émoluments sont la rémunération du notaire, fixée par l'État.

S'ajoutent les frais que le notaire avance pour vous et les frais de publicité foncière, c'est-à-dire d'inscription au fichier des propriétés. Le notaire vous remet le détail avant la signature.

Si tous veulent vendre le bien entier, voyez vendre un bien en indivision.

• Sortir sans vendre. Lors du partage, un indivisaire peut recevoir le bien, contre une soulte. Le conjoint survivant, ou un héritier qui habitait le logement au moment du décès, peut demander à le recevoir en priorité. C'est l'« attribution préférentielle » (article 831-2 du Code civil).
• Les autres veulent rester en indivision. Vous demandez le partage ? Les autres peuvent demander au tribunal de vous verser votre part en argent et de rester entre eux en indivision.
• Donner sa part. C'est une donation. Celui qui la reçoit paie des droits selon son lien de parenté avec vous. Consultez le calcul des droits de donation.
• Maintien décidé par le juge. Le tribunal peut maintenir l'indivision jusqu'à cinq ans, renouvelables. Il le fait notamment pour protéger le logement du conjoint survivant ou d'enfants mineurs.
• Maison de famille entre frères et sœurs. Les cas les plus courants sont traités dans la maison en indivision entre frères et sœurs.

Un partage engage tous les héritiers pour longtemps. Le notaire prépare le partage amiable. L'avocat est indispensable devant le tribunal. I Love Immo n'intervient pas dans ces actes. L'annuaire des notaires liste des offices dont l'existence a été vérifiée.

À lire aussi : indivision : définition, règles, majorité des deux tiers et nue-propriété et succession : au décès de l'usufruitier.

• Nul n'est obligé de rester en indivision : chacun peut demander le partage.
• Pour vendre votre part à une personne extérieure, laissez d'abord un mois aux autres pour l'acheter.
• Le partage amiable demande l'accord de tous, et un acte de notaire pour un bien immobilier.
• En cas de blocage : vente autorisée aux deux tiers, autorisation du juge, ou partage en justice avec un avocat.
• Le droit de partage est de 2,50 % de la valeur nette, et de 1,10 % après un divorce ou la fin d'un Pacs.