Vente en indivision : l'accord de tous, les étapes et le partage du prix

La réponse courte : comme une vente ordinaire, mais chaque document porte toutes les signatures. Voici les étapes.

1. Faites estimer le bien et mettez‑vous d'accord sur un prix de départ et un prix plancher. Écrivez-le, même par courriel.
2. Signez le mandat de vente à plusieurs. Si vous passez par une agence, tous les indivisaires signent, ou donnent pouvoir à l'un d'eux.
3. Commandez les diagnostics au nom de l'indivision. Ce sont les mêmes que pour toute vente.
4. Acceptez l'offre ensemble, puis signez tous la promesse de vente.
5. Préparez les procurations pour ceux qui ne pourront pas venir à la signature de l'acte.
6. Signez l'acte chez le notaire. Il répartit le prix entre vous. Son passage reste obligatoire : voyez vendre sans notaire, est‑ce possible.

Désignez un seul interlocuteur pour l'agent et le notaire. Les visites et les questions avancent plus vite.

Le principe : chacun reçoit la part du prix qui correspond à ses droits. Mais le notaire règle d'abord ce que doit le bien, puis les comptes entre vous.

1. Les dettes du bien : le prêt restant, la levée de l'hypothèque, les frais de vente.
2. Les avances de chacun : celui qui a payé seul des dépenses de conservation, comme la toiture ou la taxe foncière, doit être remboursé. Celui qui a amélioré le bien peut aussi faire valoir ses travaux.
3. Ce que doit un occupant : celui qui a habité seul le bien doit en principe une indemnité d'occupation aux autres. Voir l'indemnité d'occupation.
4. Le reste se partage selon les parts de chacun.

Exemple. Martine détient la moitié d'une maison ; ses deux neveux, un quart chacun. La maison se vend 300 000 €. Il reste 30 000 € de prêt et 15 000 € de frais de vente. Martine a avancé 6 000 € pour refaire la toiture. Le notaire paie d'abord 45 000 € de dettes et de frais, puis rembourse les 6 000 € à Martine. Restent 249 000 € : Martine reçoit 124 500 €, et chaque neveu 62 250 €. Au total, Martine touche 130 500 €.

Bonne nouvelle pour les frais : quand l'acte de vente répartit lui-même le prix entre les vendeurs, l'administration fiscale renonce au droit de partage. Pour estimer ce qui restera à chacun, utilisez le calcul des frais de vente.

Chaque indivisaire est imposé pour sa part. Le notaire calcule une plus-value par vendeur, à partir de la part du prix qui lui revient et de sa propre date d'entrée dans le bien.

Les exonérations s'apprécient vendeur par vendeur. Si le logement est la résidence principale d'un seul indivisaire, c'est en principe lui seul qui peut être exonéré, pour sa part : faites-le confirmer par le notaire. Les autres sont imposés selon les règles ordinaires, avec les abattements pour durée de détention. Faites une première estimation avec le calcul de la plus-value.

C'est possible sans l'accord des autres. Mais si votre acheteur est extérieur à l'indivision, vous devez d'abord prévenir les autres par commissaire de justice, l'ancien huissier. Ils ont un mois pour racheter votre part aux mêmes conditions. Une vente faite sans cette étape peut être annulée pendant cinq ans.

En pratique, une part se vend difficilement à un inconnu. La solution la plus fréquente reste le rachat par un autre indivisaire. Les étapes sont détaillées dans sortir de l'indivision.

• Couple à 50/50. Aucun des deux n'a les deux tiers : la vente sans accord passe par le partage en justice. Après une séparation, voir vendre sa maison en cas de divorce.
• Maison reçue en héritage. Les héritiers forment une indivision, avec des règles propres à la succession : voir vendre une maison héritée.
• Indivisaire mineur ou sous tutelle. Sa part ne se vend qu'avec l'accord de son représentant et, selon les cas, l'autorisation du juge des tutelles.
• Indivisaire introuvable ou hors d'état d'agir. Le juge peut, selon les cas, autoriser un autre indivisaire à le représenter. Demandez conseil au notaire.
• Bien loué. Le bail continue avec l'acheteur, et les loyers jusqu'à la vente reviennent à l'indivision.

I Love Immo n'est ni notaire ni avocat. En cas de blocage, un notaire ou un avocat vous dira quel recours convient à votre situation.

À lire aussi : vendre une partie de sa maison ou de son terrain, achat immobilier à plusieurs ou seul : les solutions.

• La vente du bien entier exige l'accord et la signature de tous les indivisaires.
• Le prix sert d'abord à payer les dettes, puis à rembourser les avances, avant d'être partagé selon les parts.
• Un acte de vente qui répartit le prix évite le droit de partage.
• Chacun paie sa propre plus-value, selon sa part et sa situation.
• En cas de refus, le tribunal peut autoriser la vente, notamment à la demande des deux tiers.