Tontine ou indivision : quelle différence ?
Sans clause particulière, deux acheteurs sont en indivision : chacun possède une part, par exemple la moitié. Au décès, sa part va à ses héritiers. Le survivant se retrouve alors propriétaire avec eux.
| Indivision classique | Clause de tontine | |
|---|---|---|
| Au premier décès | La part du défunt va à ses héritiers | Le survivant devient seul propriétaire |
| Vendre à deux de son vivant | Possible d'un commun accord | Possible d'un commun accord |
| Sortir seul du bien | Chacun peut demander le partage | Impossible sans l'accord de l'autre |
| Impôt pour le survivant | Rien à payer, il garde sa part | Droits de succession en principe, sur la moitié reçue |
Les règles de l'indivision sont expliquées dans notre article sur l'achat à deux et les quotes-parts.
Quels impôts paie le survivant ?
La réponse courte : en principe, des droits de succession sur la part du défunt. La loi fiscale considère que le survivant reçoit cette part à titre gratuit, comme un héritage.
Pour des concubins, le taux est alors de 60 % après un abattement très faible. La tontine peut donc coûter cher au survivant.
Une exception existe : la résidence principale commune des deux acheteurs, si sa valeur totale est inférieure à 76 000 € au décès. Dans ce cas, le survivant paie seulement les droits applicables à une vente, nettement plus faibles. Il peut aussi choisir les droits de succession, s'ils lui sont plus favorables.
Exemple. Reprenons Sophie. L'appartement vaut 280 000 €, bien au-dessus du seuil. Sophie est taxée comme si elle héritait de la moitié de Marc, soit 140 000 €. Comme concubine, elle supporte des droits élevés. Le simulateur de droits de succession donne un ordre d'idée.
Le montant de 76 000 € est fixé dans la loi. Il ne concerne donc que des logements modestes.
Quels sont les risques ?
La tontine est rigide. Avant de signer, pesez ces inconvénients :
- En cas de séparation, personne ne peut forcer l'autre à vendre. Le couple reste lié au bien tant qu'il n'y a pas d'accord.
- En pratique, aucun des deux ne peut vendre seul sa part : il faut l'accord de l'autre.
- Les héritiers du premier décédé peuvent tenter de la contester devant le juge. C'est le cas si l'un des acheteurs était déjà gravement malade, car la clause suppose une vraie incertitude.
- Les apports inégaux ne sont pas récompensés : celui qui a le plus payé peut tout perdre s'il meurt le premier.
Les cas particuliers
- Un couple marié ou pacsé. Le survivant est exonéré de droits de succession. La tontine perd son intérêt fiscal, mais garde un effet civil sur la propriété.
- Des enfants d'une première union. Le bien sort de la succession du parent. Ils n'en héritent pas, ce qui peut créer un conflit familial.
- Les deux meurent dans le même accident. Si l'on ne peut pas savoir qui est décédé en premier, chaque succession se règle sans l'autre. Le notaire applique alors des règles particulières.
- Prouver la propriété après le décès. Le survivant présente l'acte d'achat et l'acte de décès. Voir aussi l'acte de notoriété.
La rédaction de la clause demande beaucoup de soin. Faites‑vous conseiller par un notaire avant l'achat, et par un conseiller fiscal si l'enjeu est important. I Love Immo n'est ni notaire ni conseiller fiscal.
Ce qu'il faut retenir
- La clause de tontine rend le survivant seul propriétaire du bien acheté à deux.
- Le bien échappe à la succession du premier décédé : ses héritiers n'en reçoivent rien.
- Le survivant paie en principe des droits de succession sur la part reçue.
- Exception : résidence principale commune de moins de 76 000 €.
- Pas de sortie possible sans l'accord de l'autre, même après une séparation.
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Questions fréquentes
Peut‑on ajouter une clause de tontine après l'achat ?
En pratique, non : la clause se prévoit dans l'acte d'achat lui-même. Pour un bien déjà acheté, d'autres solutions existent pour protéger le survivant, comme un testament ou, pour des époux, une donation au dernier vivant. Le notaire vous dira laquelle convient.
La tontine protège‑t‑elle des enfants d'une première union ?
Elle peut les priver du logement, car le bien n'entre pas dans la succession du premier décédé. C'est justement ce que certains couples recherchent, mais c'est aussi une source de conflits. Faites‑vous expliquer les conséquences par le notaire avant de signer.
La tontine est‑elle utile pour des époux ?
Rarement, car l'époux survivant est déjà exonéré de droits de succession et a des droits sur le logement. Elle sert surtout aux couples non mariés, qui n'héritent pas l'un de l'autre sans testament.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 19 octobre 2026Voir plusVoir moins
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
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Sources vérifiées le 19 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 19 octobre 2026
- Article 754 A du code général des impôts (biens acquis avec une clause d'accroissement), en vigueur depuis le 1er janvier 2010Légifrance
- Quelles sont les règles pour hériter ?Service-Public.fr
- Code civil, articles 815 à 815-18 (régime légal de l'indivision)Légifrance
- Article 777 du code général des impôts (barèmes, dont 60 % entre personnes non parentes)Légifrance
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Comment fonctionne une clause de tontine ?
Deux personnes achètent ensemble un logement. Elles prévoient dans l'acte que le dernier vivant sera seul propriétaire. Tant que les deux sont en vie, aucune n'est vraiment propriétaire de sa part : tout dépend de qui survivra.
Au premier décès, le survivant récupère tout le bien. Les héritiers du défunt, eux, ne reçoivent rien sur ce bien.
Exemple. Sophie et Marc vivent ensemble sans être mariés ni pacsés. Ils achètent un appartement de 280 000 € avec une clause de tontine. Marc décède. Sophie devient seule propriétaire de l'appartement. Les enfants de Marc n'en héritent pas.
Cette clause est utilisée surtout par les couples non mariés. Sans testament, un concubin n'hérite de rien de l'autre. Notre article sur le logement du concubin ou du partenaire de Pacs détaille ce qui se passe sans tontine.