Que vaut juridiquement une offre d'achat ?
C'est une proposition écrite, par laquelle vous dites au vendeur : « j'achète ce bien à ce prix ». Elle n'est pas obligatoire. Pour être valable, elle doit être :
- précise : le bien et le prix sont clairement indiqués ;
- ferme : vous vous engagez à acheter si le vendeur accepte ;
- gratuite : vous ne versez aucune somme. Une offre accompagnée d'un versement est nulle (article 1589-1 du Code civil).
Ajoutez la date et la durée de validité de l'offre. Vous pouvez aussi annoncer votre financement et la condition d'obtenir votre prêt. Le modèle d'offre d'achat vous aide à la rédiger.
Jusqu'à quand l'acheteur peut‑il retirer son offre ?
| Moment | Peut‑on retirer l'offre ? |
|---|---|
| Avant que le vendeur ne la reçoive | Oui, librement |
| Après réception, pendant le délai de validité | Non. Un retrait engage votre responsabilité (article 1116 du Code civil) |
| Après acceptation du vendeur | Non, la vente est formée sur le bien et le prix |
| Après signature du compromis | Oui, pendant 10 jours, sans motif |
Exemple. M. Hubert envoie une offre de 185 000 € par e-mail un lundi soir, valable une semaine. Le mardi matin, il trouve un autre bien. Si l'agent a déjà transmis l'offre au vendeur, il ne peut plus la retirer sans risque. Si le vendeur accepte, M. Hubert devra signer le compromis. Il pourra ensuite user de ses 10 jours de rétractation.
Attention : refuser de signer le compromis après une offre acceptée n'est pas sans risque. Un vendeur qui a écarté d'autres acheteurs pourrait demander réparation de son préjudice.
Le vendeur est‑il engagé ?
Oui, dès qu'il accepte sans réserve. La vente est alors parfaite entre vous : vous êtes d'accord sur le bien et sur le prix (article 1583 du Code civil). S'il refuse ensuite de signer le compromis ou l'acte, l'acheteur peut demander au juge l'exécution forcée de la vente et des dommages et intérêts (Service-Public.fr).
Le vendeur peut aussi répondre autrement :
- une contre-proposition, par exemple un prix plus élevé : c'est une nouvelle offre, que l'acheteur peut accepter ou refuser ;
- un refus : l'offre tombe ;
- le silence : il ne vaut pas acceptation, l'offre tombe à la fin de sa durée de validité.
Le vendeur n'a, lui, aucun délai de rétractation, ni après l'offre ni après le compromis. Voir annuler un compromis de vente.
Pourquoi l'acheteur a‑t‑il quand même 10 jours ensuite ?
Parce que la loi protège l'acheteur particulier d'un logement au moment de l'avant-contrat, c'est-à-dire le compromis ou la promesse. Ce délai court à partir de sa notification (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il ne s'applique pas à l'offre d'achat elle-même. Le détail du calcul figure dans le délai de rétractation de 10 jours.
Les cas particuliers
- Plusieurs offres au même prix. Le vendeur choisit librement. Il n'est pas obligé de retenir la première arrivée.
- Offre au prix demandé, via une agence. Le vendeur reste libre de refuser une offre. Relisez votre mandat avec l'agence : il précise ce qui se passe dans ce cas.
- Offre « sous réserve de prêt ». Elle reste ferme sur le principe. La condition de prêt devra ensuite être écrite en détail dans le compromis.
- Plusieurs vendeurs (indivision, succession). L'acceptation doit venir de tous les propriétaires pour engager la vente.
- Offre acceptée, compromis pas encore signé. Ce que chacun peut encore faire dans cet intervalle est expliqué dans l'offre acceptée avant le compromis.
À lire aussi : négociation immobilier : de combien baisser le prix ?, conditions suspensives : lesquelles, que se passe‑t‑il ?, annuler une vente immobilière : les motifs admis.
Ce qu'il faut retenir
- Une offre d'achat doit être précise, ferme et sans aucun versement d'argent.
- L'acheteur peut la retirer tant que le vendeur ne l'a pas reçue.
- Le vendeur qui accepte sans réserve est engagé et ne peut plus vendre à un autre.
- Une contre-proposition ou le silence du vendeur font tomber l'offre initiale.
- L'acheteur particulier retrouve 10 jours de rétractation après la signature du compromis.
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Offre d'achat immobilier : modèle et prix à proposer
Une fourchette de prix argumentée, puis la lettre d'offre à copier, imprimer ou télécharger en PDF.
Questions fréquentes
Le vendeur peut‑il accepter une offre plus élevée arrivée après la mienne ?
Tant qu'il n'a pas accepté votre offre, oui : il est libre de choisir. Une fois qu'il l'a acceptée par écrit, sans réserve, il est engagé envers vous et ne peut plus vendre à un autre.
Une acceptation par SMS ou par e-mail compte‑t‑elle ?
Un écrit clair est exigé par Service-Public.fr pour la réponse du vendeur. Un e-mail sans ambiguïté peut constituer une preuve. Un SMS vague ou une réponse orale à l'agent est beaucoup plus fragile.
Que se passe‑t‑il si mon offre ne fixe pas de durée ?
Elle doit rester valable pendant un délai raisonnable. En cas de litige, c'est le juge qui l'apprécie. Pour éviter toute discussion, indiquez une date précise, par exemple sept jours.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
L'équipe éditoriale I Love Immo
Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
Relecture
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Sources vérifiées le 18 octobre 2026.
Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (5)vérifiées le 18 octobre 2026
- Qu'est‑ce qu'une offre d'achat d'un bien immobilier ?Service-Public.fr
- Article 1116 du Code civil (rétractation de l'offre avant l'expiration du délai)Légifrance
- Article 1583 du Code civil (vente parfaite dès l'accord sur la chose et le prix)Légifrance
- Article 1589-1 du Code civil (nullité en cas de versement d'argent)Légifrance
- Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (rétractation après l'avant-contrat)Légifrance
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