Deux avant-contrats, deux logiques
Avant l'acte de vente, on signe presque toujours un avant-contrat. Il en existe deux principaux.
Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties. « Synallagmatique » veut dire que chacun a des obligations envers l'autre. Le détail est dans le compromis de vente, étape par étape.
La promesse unilatérale engage seulement le vendeur, appelé le « promettant ». L'acheteur, le « bénéficiaire », a une option : il peut acheter ou renoncer, dans le délai prévu. S'il veut acheter, il « lève l'option ». La vente est alors formée.
Les différences, point par point
| Point | Promesse unilatérale | Compromis |
|---|---|---|
| Qui s'engage | Le vendeur seul | Le vendeur et l'acheteur |
| Forme | Acte notarié, ou acte sous signature privée enregistré aux impôts dans les 10 jours | Écrit sous signature privée, contresigné par avocat ou notarié |
| Enregistrement | Obligatoire si l'acte n'est pas notarié : 125 €, sinon nullité | Pas obligatoire |
| Somme versée | Indemnité d'immobilisation, souvent 5 % à 10 % | Dépôt de garantie, souvent 10 % |
| Si l'acheteur renonce sans motif | Il perd l'indemnité | Le vendeur garde le dépôt et peut aussi demander la vente en justice |
| Rétractation de l'acheteur particulier | 10 jours | 10 jours |
| Plus de 18 mois | Acte notarié et indemnité d'au moins 5 % | Acte notarié |
Le vendeur, lui, ne peut se retirer dans aucun des deux cas, sauf clause de dédit prévue au contrat.
L'indemnité d'immobilisation
C'est le prix de l'exclusivité. Pendant le délai d'option, le vendeur retire son bien du marché. En contrepartie, l'acheteur verse une somme, bloquée chez le notaire ou un autre séquestre.
- L'acheteur achète : l'indemnité est déduite du prix.
- Une condition suspensive échoue, par exemple le prêt : elle lui est rendue en entier.
- L'acheteur laisse passer le délai sans acheter, sans motif valable : le vendeur la garde.
Exemple. M. Faure promet de vendre sa maison 400 000 € à Mme Rey, avec une option de trois mois. Elle verse 20 000 €, soit 5 %, chez le notaire. Elle se rétracte au 8e jour après la notification : elle récupère tout. Si elle laisse passer les trois mois sans raison prévue au contrat, M. Faure garde les 20 000 € et peut revendre.
La rétractation et les autres délais
Un acheteur particulier d'un logement a 10 jours pour se rétracter, dans les deux cas. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat. Il se rétracte par lettre recommandée, sans se justifier.
Les autres délais sont libres :
- le délai d'option, dans une promesse unilatérale ;
- le délai des conditions suspensives, sauf celle du prêt, d'au moins un mois ;
- la date limite de signature de l'acte de vente.
Laquelle choisir ?
Il n'y a pas de bonne réponse unique. Voici les repères habituels :
- Le compromis est l'usage courant entre particuliers et en agence. Il lie l'acheteur, ce qui rassure le vendeur.
- La promesse unilatérale est souvent proposée par les notaires. Elle donne au vendeur une indemnité claire si l'acheteur renonce, sans procès pour forcer la vente.
- Un projet incertain, par exemple un terrain qui attend un permis de construire, se prête souvent à la promesse unilatérale, avec une option plus longue.
Le choix dépend de votre situation, du bien et du calendrier. Votre notaire est la bonne personne pour vous conseiller avant la signature. I Love Immo n'est pas notaire et ne rédige pas d'avant-contrat.
Les cas particuliers
- La promesse sous signature privée signée en ligne. Elle ne peut pas être enregistrée : préférez le papier ou le notaire.
- Le vendeur vend quand même à un autre. Pendant l'option, cette vente est nulle si le second acheteur connaissait la promesse.
- L'Alsace-Moselle. Un compromis sous signature privée doit y être suivi de l'acte dans les 6 mois au plus. Demandez au notaire la règle de votre avant-contrat.
- L'offre d'achat. Elle précède l'avant-contrat et n'en est pas un. Voir l'outil d'offre d'achat.
À lire aussi : offre acceptée, pas encore de compromis : quels engagements, annuler une vente immobilière : les motifs admis, dépôt de garantie et indemnité d'immobilisation à la vente, acte de vente : contenu, signature chez le notaire.
Ce qu'il faut retenir
- Compromis : les deux parties s'engagent. Promesse unilatérale : seul le vendeur s'engage.
- La promesse unilatérale non notariée doit être enregistrée aux impôts sous 10 jours.
- L'indemnité d'immobilisation, souvent 5 % à 10 %, rémunère l'exclusivité.
- L'acheteur particulier a 10 jours de rétractation dans les deux cas.
- Le vendeur ne peut pas se dédire, sauf clause de dédit.
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Questions fréquentes
Le vendeur peut‑il retirer sa promesse unilatérale avant que l'acheteur se décide ?
Non. Depuis la réforme du droit des contrats de 2016, une rétractation du vendeur pendant le délai d'option n'empêche pas la vente : si l'acheteur lève l'option, la vente se forme quand même. Le vendeur ne peut pas non plus vendre à un autre qui connaissait la promesse.
L'indemnité d'immobilisation est‑elle obligatoire ?
Non, sauf si la promesse dure plus de 18 mois : elle doit alors être d'au moins 5 % du prix et versée chez le notaire. En pratique, elle est souvent prévue, de 5 % à 10 % du prix, même pour une promesse plus courte.
Une promesse unilatérale signée électroniquement est‑elle valable ?
Si elle est faite chez le notaire, oui. Si elle est sous signature privée, Service-Public signale qu'une version électronique ne peut pas être enregistrée au service des impôts. Or cet enregistrement est obligatoire dans les 10 jours : signez-la donc sur papier.
Rédaction : L'équipe éditoriale I Love Immo · sources vérifiées le 18 octobre 2026Voir plusVoir moins
Rédaction
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Nous rédigeons à partir des textes officiels, cités en bas de page, et republions chaque page quand une règle change.
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Règle : obligations, durées et seuils : tirés de nos règles versionnées, avec leurs textes et leur date. Explication de la rédaction : le reste du texte, rédigé par l'équipe à partir de ces règles. Ce n'est pas un avis juridique. Notre politique éditoriale
Sources officielles (4)vérifiées le 18 octobre 2026
- Avant-contrat de vente d'un logement existant : promesse et compromisService-Public.fr
- Article 1124 du code civil (promesse unilatérale), en vigueur depuis le 1er octobre 2016Légifrance
- Article 1589-2 du code civil (enregistrement de la promesse unilatérale de vente)Légifrance
- Article L271-1 du code de la construction et de l'habitation (rétractation de l'acquéreur), version en vigueur depuis le 25 novembre 2018Légifrance
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