Vendre une maison sans notaire : ce que vous pouvez faire seul, et ce qui reste chez le notaire

Parce que l'achat d'une maison doit être inscrit dans un fichier public : le fichier immobilier, tenu par le service de la publicité foncière. Cette inscription s'appelle la publicité foncière. Elle rend la vente opposable à tous, c'est-à-dire que personne ne peut ensuite ignorer que la maison a changé de propriétaire.

Or seuls trois types d'actes peuvent être publiés :

• un acte authentique reçu par un notaire exerçant en France ;
• une décision de justice ;
• un acte authentique d'une autorité administrative (une commune qui vend un terrain, par exemple).

Un acte signé entre particuliers ne suffit pas. Il ne suffit pas non plus s'il est simplement déposé chez un notaire, ou contresigné par un avocat. Sans publication, l'acheteur ne pourrait pas faire valoir son titre face à des tiers, comme un créancier du vendeur.

Le notaire fait aussi des vérifications que personne d'autre ne fait à sa place. Il contrôle l'identité et la capacité des deux parties, l'origine de propriété, les hypothèques, l'urbanisme et les droits de préemption. Il encaisse le prix et les taxes, puis vous reverse le prix une fois l'acte publié. Le service public indique un délai qui ne dépasse en principe pas un mois. Le détail de son rôle est dans le rôle du notaire dans une vente, et le contenu de l'acte dans l'acte de vente authentique.

Une promesse unilatérale engage le seul vendeur : l'acheteur dispose d'un délai pour lever l'option, c'est-à-dire décider d'acheter. Ce type de promesse doit être fait par acte notarié, ou par écrit enregistré au service des impôts dans les 10 jours (article 1589-2 du Code civil). Le compromis, où les deux s'engagent, n'a pas cette contrainte. Pour choisir entre les deux, voyez promesse unilatérale ou compromis.

C'est l'étape où les ventes entre particuliers se fragilisent le plus. Voici les points à respecter.

1. Annexez les diagnostics. Le dossier de diagnostic technique doit être joint au compromis. La liste dépend du bien : voyez les diagnostics obligatoires pour vendre et le dossier de diagnostic technique.
2. Écrivez les conditions suspensives. La plus courante est l'obtention du prêt de l'acheteur. Précisez le montant, la durée et la date limite.
3. Mentionnez le délai de rétractation. L'acheteur particulier a 10 jours pour changer d'avis, à compter de la notification du compromis. Le calcul du délai est détaillé dans le délai de rétractation de 10 jours.
4. Notifiez par lettre recommandée avec avis de réception. Un autre moyen est possible s'il permet de dater la réception avec la même certitude.
5. Choisissez dès maintenant le notaire de l'acte. Il pourra relire le compromis avant la signature, et préparer la suite.

Retenez surtout ceci : tant que le compromis ne lui a pas été notifié, l'acheteur peut encore renoncer. Les autres clauses à prévoir sont dans le compromis de vente, étapes et contenu.

Les frais de l'acte, souvent appelés frais de notaire, sont payés par l'acheteur, sauf accord contraire. Ils comprennent surtout des droits et taxes reversés au Trésor public. S'y ajoutent la rémunération du notaire, fixée par un tarif réglementé, et des débours, c'est-à-dire des frais avancés pour vous (un extrait cadastral, par exemple).

Avoir trouvé l'acheteur sans agence ne réduit pas ces frais. Avoir deux notaires ne les augmente pas : ils se partagent la même rémunération. Pour une estimation selon le prix et le type de bien, utilisez notre calcul des frais de notaire.

Côté vendeur, vous payez en général les diagnostics, et parfois la mainlevée d'une hypothèque si un prêt reste en cours. Le calcul des frais de vente les additionne pour votre cas.

• Appartement en copropriété. Une liste de documents de la copropriété doit être remise à l'acheteur avec le compromis. Voir les documents de vente en copropriété.
• Alsace et Moselle. La vente est inscrite au livre foncier, et non au service de la publicité foncière. Un acte notarié reste nécessaire.
• Vente aux enchères judiciaires. C'est un jugement d'adjudication qui transfère le bien. Ce jugement peut être publié sans acte notarié, mais la procédure passe par un avocat. Les ventes aux enchères chez un notaire suivent d'autres règles : voir la vente aux enchères immobilières.
• Vente à une commune ou à l'État. L'acte peut être un acte administratif authentique, établi par l'autorité publique elle-même.
• Parts de SCI. Vendre des parts d'une société civile immobilière n'est pas vendre la maison elle-même. Les règles sont celles des statuts : voir acheter un bien en SCI. Faites‑vous conseiller par un notaire ou un avocat pour votre cas.
• Acheteur qui signe sans compromis. Si l'acte notarié n'est précédé d'aucun avant-contrat, l'acheteur reçoit le projet d'acte et dispose de 10 jours de réflexion avant de signer.

I Love Immo n'est ni notaire ni agence : nous ne rédigeons ni compromis ni acte de vente.

À lire aussi : vendre entre particuliers, sans agence : les étapes, vendre par un notaire : la négociation notariale.

• Vous pouvez vendre sans agence et signer le compromis sans notaire.
• L'acte de vente définitif doit être reçu par un notaire, sinon il ne peut pas être publié.
• Les frais de l'acte sont surtout des taxes : vendre entre particuliers ne les supprime pas.
• Chacun peut avoir son notaire, sans payer plus.
• Un compromis fait soi-même doit contenir les diagnostics, les conditions suspensives et la mention du délai de rétractation.