Conseil syndical de copropriété : qui peut en faire partie, ce qu'il fait et ce qu'il peut décider

Tous ceux qui concernent la gestion du syndic et l'administration de l'immeuble. Ses membres peuvent les consulter et en faire des copies, après en avoir informé le syndic.

Si le syndic ne les transmet pas dans le mois qui suit la demande, il subit une pénalité. Le service public indique 15 € par jour de retard, retenus sur son forfait annuel. Si le syndic ne la déduit pas lui-même, le président du conseil peut saisir le tribunal judiciaire.

Un syndic professionnel doit aussi mettre en ligne, pour le conseil, une liste minimale de documents. Elle comprend la liste des copropriétaires, les relevés des comptes bancaires de la copropriété et ses attestations d'assurance et de garantie financière.

Exemple. Le 3 mars, M. Roux, président du conseil, demande par écrit les factures d'entretien de l'ascenseur. Sans réponse le 3 avril, le syndic commence à accumuler des pénalités. Au 3 mai, elles atteignent environ 450 €, déduits de sa rémunération à l'arrêté des comptes.

La liste des personnes éligibles est fixée par la loi :

• les copropriétaires, leurs conjoints ou partenaires de PACS (pacte civil de solidarité) ;
• leurs parents et leurs enfants ;
• leurs représentants légaux et les usufruitiers des lots ;
• les associés d'une société propriétaire de lots, comme une société civile immobilière (SCI) ;
• les acheteurs à terme, qui paient leur lot par versements avant d'en devenir propriétaires.

En revanche, quand le syndic est un professionnel, ni lui, ni ses salariés, ni leurs proches ne peuvent siéger. C'est vrai même s'ils possèdent un lot.

L'élection se fait en assemblée générale, membre par membre, à la majorité de toutes les voix de l'immeuble. Si un candidat n'atteint pas cette majorité mais obtient au moins un tiers des voix, un second vote a lieu aussitôt, à la majorité simple. Des suppléants peuvent être élus pour remplacer les membres qui partent.

Une fois élus, les membres choisissent leur président parmi eux. Il prépare les réunions, transmet les avis du conseil et reçoit les informations du syndic.

Trois ans au plus, renouvelables. Le règlement de copropriété fixe en principe la durée et le fonctionnement du conseil. S'il ne dit rien, l'assemblée générale les fixe à la majorité simple.

Le mandat prend fin plus tôt en cas de démission, de révocation par l'assemblée, ou si le membre perd sa qualité, par exemple en vendant son lot.

Depuis le 1er juin 2020, l'assemblée peut lui déléguer des décisions qui relèvent de la majorité simple. C'est ce qu'on appelle souvent les « nouveaux pouvoirs » du conseil syndical.

Exemple. L'assemblée délègue au conseil, pour deux ans, le choix de l'entreprise de nettoyage et l'entretien des espaces verts, avec un plafond de 4 000 € par an. Le conseil peut changer de prestataire sans attendre la prochaine assemblée. Il en rend compte l'année suivante.

Les membres peuvent voir leur responsabilité engagée en cas de faute. La loi impose donc à la copropriété d'assurer la responsabilité civile de chacun d'eux.

Il dispose de deux leviers.

1. Demander la fin du contrat. En cas de manquement grave du syndic, le conseil demande, par lettre motivée, d'inscrire sa révocation à l'ordre du jour. Si le syndic ne convoque pas l'assemblée dans les deux mois, le président peut la convoquer lui-même. La procédure complète est dans changer de syndic.
2. Agir en justice contre lui. Le président peut poursuivre le syndic pour réparer le préjudice de la copropriété. Il lui faut une autorisation expresse de l'assemblée, votée à la majorité de toutes les voix. Faites‑vous accompagner par un avocat.

• Pas de conseil syndical. L'assemblée peut décider de ne pas en créer. Il faut la majorité des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix (article 26). Elle peut revenir sur ce choix plus tard.
• Aucun candidat. Le procès-verbal le constate et il est notifié à tous dans le mois. Un juge peut ensuite désigner des membres, à la demande d'un copropriétaire ou du syndic.
• Petites copropriétés. Jusqu'à 5 lots, ou avec un budget moyen inférieur à 15 000 €, le conseil n'est pas obligatoire. Voir les règles des petites copropriétés.
• Syndicat coopératif. Le conseil y est obligatoire et son président est le syndic. Voir le syndic coopératif et le syndicat des copropriétaires.
• Syndic bénévole. L'interdiction de siéger pour le syndic et ses proches ne vise que les syndics professionnels. Voir le syndic bénévole.

Pour suivre l'assemblée où le conseil présente son rapport, voir le déroulement de l'assemblée générale.

À lire aussi : comprendre les comptes de la copropriété, les recours contre le syndic et les associations de copropriétaires.

• Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic ; il ne le remplace pas.
• Ses membres sont élus à la majorité de toutes les voix, pour trois ans au plus, et ne sont pas payés.
• Il peut obtenir tout document de gestion ; un retard de plus d'un mois coûte une pénalité au syndic.
• S'il compte au moins trois membres, l'assemblée peut lui déléguer des décisions courantes pour deux ans au plus, avec un plafond.
• Face à un syndic défaillant, il peut demander sa révocation et, sur autorisation de l'assemblée, agir en justice.